履約保證是什麼？賣方還有房貸時，價金怎麼代償、費用誰付

仲介把一份「價金履約保證申請書」放到桌上，說錢放專戶，買賣雙方都安心。可是賣方的房子上還掛著銀行房貸，謄本上說不定還有一筆二胎。你付的簽約款、銀行撥下來的房貸，是先拿去還賣方的債，還是一路待在專戶裡等交屋？

專戶裡的錢，在交屋前就會分批撥出去：繳稅、還賣方的貸款、有時還有一部分仲介費。哪一筆在什麼時候、憑什麼文件撥出，決定了交易卡住時你拿得回多少，也決定了賣方最後實拿多少。

買方的自備款分期進專戶；房子過戶、買方的房貸設定好以後，銀行把貸款的一部分直接拿去還賣方的銀行貸款，剩下的才進專戶；交屋後，專戶結算給賣方。賣方如果還有民間二胎，常見做法是過戶後先動用專戶裡買方的自備款去還。履約保證管的是這筆錢的收付，不管房子漏不漏水，也不替誰賠違約金。賣方的貸款加二胎如果可能超過賣價，簽約前就要算清楚、談好，不要拖到完稅才發現錢不夠。

履約保證是什麼：價金先放在第三方，條件到了才撥

履約保證是買賣雙方一起向一家「建經公司」（建築經理公司）申請的服務：買方付的價金不直接交給賣方，而是先存進建經公司在銀行開的專戶，等過戶、交屋這些條件都完成，再由建經公司把錢撥給賣方。

買賣雙方和建經公司簽的是履保申請書，約定錢怎麼收、什麼條件下撥給誰。建經公司和銀行之間是另一層關係：有些建經把專戶交給銀行信託，這時建經是信託契約的委託人，銀行是受託人。在一件臺灣高等法院 2025 年的判決裡，履保申請書寫明專戶戶名是「台新國際商業銀行受託信託財產專戶」（臺灣高等法院 114 年度上字第 733 號民事判決）。也有建經的專戶只是一般存款帳戶，例如安新建經說明，它的存款銀行只提供收付服務，不參與履保責任（安新建經履約保證常見問答）。所以申請書上的戶名和保證書寫誰當保證人，要一起看。

除了買賣雙方本人，還有四方各管一段：

• 建經公司：保管價金、依約定出款，交易出問題時發函催告、協調雙方。
• 銀行：專戶開在這裡。若是信託專戶，銀行依信託契約保管和支付。
• 地政士（代書）：辦用印、報稅、過戶、抵押權設定與塗銷，並把「該付給誰、付多少」的出款通知送給建經公司。
• 仲介：介紹交易，通常也是推薦用哪家建經公司的人。

成屋買賣要不要用履保，法律沒有強制，是買賣雙方在簽約時一起決定、一起簽申請書的事。能選哪一家建經，實際上會受仲介品牌和地政士的合作關係影響：合泰建經要求由它的特約地政士辦理（合泰建經常見問題），安信建經只辦信義房屋成交的案件（安信建經履約保證服務）。這篇談的是成屋，預售屋另有一套由建商辦理的履約擔保規定，兩者不要混在一起看。

專戶裡的錢，交屋前會被拿去做什麼

以安新建經的說明為例，交屋前專戶就可能出款好幾次：

• 繳稅：賣方的土地增值稅、交屋前的地價稅、房屋稅等，可以從專戶扣繳。房地合一稅不在安新可扣繳的範圍內（安新建經履約保證常見問答）。賣方要在所有權移轉登記日的次日起 30 天內自己申報繳納（財政部房地合一稅制說明），這時專戶多半還沒結案，稅款要先自己準備。
• 還賣方的貸款：買方銀行撥下的房貸，會有一部分直接匯去還賣方的貸款，這叫「代償」。銀行不代償或貸款不夠還的部分，由專戶出款清償。
• 仲介費頭款：有些申請書約定，賣方同意後，仲介服務費可以在交屋前先從專戶支付一部分。
• 提前給賣方的錢：賣方要換屋、急著用錢時，安新的做法是買賣雙方本人簽「動用專戶款項協議書」，這部分錢就免除保證責任。
• 結案撥款：交屋、雙方簽完點交與結案文件後，專戶付掉仲介費尾款、代書費等約定費用，剩下的錢加上利息撥給賣方。

已經撥出去的錢，交易解除時還算不算在保證範圍內，各家寫法不同。安新只把雙方另簽協議動用的款項排除在保證之外；安信建經則說明，即使專戶先代扣了仲介費，遇到賣方違約，仍會依約返還買方已付的購屋款並加計利息（安信建經履約保證常見問與答）。簽約時問清楚：交屋前有哪些款項會先出去？出去之後，萬一解約，建經還保不保？

履約保證保障什麼、不保障什麼？

履約保證保障的是價金收付的安全，不保障房子本身，也不保障你能拿到違約金。

以安新建經公開的說明為例，保證範圍限於買賣價款的收付安全，上限是契約成交總價；違約金和其他衍生的損害賠償不在保證範圍內；房屋漏水這類物的瑕疵、產權上的權利瑕疵和交屋點交，也都不在履保責任裡，發生爭議時建經公司只會協助雙方協商（安新建經履約保證常見問答）。保證強度則各家不同：有的由建經公司自己當保證人，安信的方案由玉山銀行擔任價金保證及信託管理（安信建經履約保證服務）。簽約時以你手上的申請書和保證書為準。

沒收上限出自內政部公告的成屋買賣契約應記載事項第十二點（成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項）。最後一列只是一家建經的條款，其他公司是否也這樣寫，要看各自的申請書。有這種條款時，建經看到格式齊全的出款通知就會出款，前面把關的人仍然是地政士和你自己。

交易卡住時，專戶的錢要誰同意才能動

建經公司不會自己判斷誰對誰錯。一方要解約、要領錢，要照申請書的程序走：書面催告、通知解除，並照會建經；建經確認後通知對方。對方如果在申請書規定的期限內提出異議，或去聲請調解、起訴、仲裁，錢就留在專戶裡，等雙方的書面協議、法院確定判決或和解筆錄，上面寫明誰領多少，建經才照著撥。

異議期限各家不同。例如前述判決的申請書，是接到通知後十日內聲請調解、訴訟或仲裁；台新建經則寫明，任一方訴請司法裁判就暫停撥付，依確定判決或和解書面處理（台新建經履約保證常見問題）。等待期間錢仍在專戶，以安新為例會依活期利率按日計息到結算日。

判決裡的例子：專戶的錢拿得回來，但花了兩年多

前面那件判決，是一間總價 1,520 萬元的房子。依判決記載的經過：

1. 2023 年 8 月簽約，買方把 152 萬元（147 萬元價金加 5 萬元斡旋金）匯進履保專戶。賣方在訴訟中主張，簽約時房子就有查封登記，契約已寫明買方知情，賣方也已聲請撤封。
2. 2023 年 9 月，專戶付給仲介 60 萬 8,000 元，銀行明細註記「賣方服務費先行領取」。
3. 交屋延到 2023 年底，賣方還是沒能撤封交屋。買方 2024 年 1 月發函催告，契約在 1 月 11 日解除。
4. 2024 年 7 月，仲介退回 18 萬 2,400 元。銀行同年 9 月回覆法院時，專戶餘額是 109 萬 4,400 元。
5. 法院判賣方要同意買方向建經領回這 109 萬 4,400 元，返還仲介實際領走的 42 萬 5,600 元，再付 152 萬元違約金。高等法院 2025 年 12 月 31 日駁回賣方上訴；賣方再上訴，最高法院 2026 年 3 月就違約金部分以上訴不合法駁回（最高法院 115 年度台上字第 504 號民事裁定）。

錢還在專戶裡的部分，沒有落進賣方口袋，但賣方不同意，買方就領不出來，最後是拿著法院判決「賣方應同意」才有放款依據，從解約到三審結束超過兩年。已經付給仲介的錢和違約金，則要另外向賣方要；法院判了，不等於賣方付得出來，判決也沒有記載買方最後實際拿回多少。這件官司也沒有處理建經公司要不要負保證責任，換成其他建經的條款，結果可能不同。

從簽約到交屋，價金一筆一筆怎麼進出專戶

成屋買賣最常見的付款方式分四期：簽約款、用印款（也叫備證款）、完稅款、尾款。前三期多半是買方的自備款，尾款通常靠買方的房貸。下表是買方有貸款、賣方也有貸款時的一般順序：

用印時要交的印鑑證明，是賣方同意處分房子的重要文件，用途和申請方式可以看印鑑章與印鑑證明的說明。

清償證明是債權人確認「這筆債已經收到錢」；塗銷同意書是拿去地政事務所辦塗銷用的文件，地政事務所接受塗銷同意書、清償證明書等作為塗銷原因。銀行開出文件以後，還要等地政事務所登記完成，謄本上的舊抵押權才真的消失。抵押權塗銷登記本身不收登記費（臺北市松山地政事務所：抵押權塗銷登記），代書代辦費則依契約應記載事項由賣方負擔。

時間上，一家地政士事務所在 2016 年分享的經驗是：買方付款正常、貸款順利的話，最快約 30 天；實務上多抓 40 到 45 天當緩衝。賣方的貸款銀行收到代償款後，大約 3 到 5 個工作天才開出清償證明（沐桐地政士：買賣過戶流程）。這是十年前一家事務所的經驗值，不是規定，本文沒有找到更新的公開統計；你的案子以代書和銀行實際排的日期為準。

先塗銷再過戶，還是過戶後再代償

買方有貸款時，常見的是上表這種「過戶、設定之後再代償」。安新、合泰、台新三家建經公開的做法，都是產權過戶到買方名下之後，專戶才出款清償賣方的原貸款（安新建經履約保證常見問答、合泰建經常見問題、台新建經履約保證常見問題）。買方銀行也要先取得抵押權設定，才肯撥款。

另一種是賣方先把原貸款還清、塗銷抵押權，再辦過戶和買方的新抵押權設定，貸款中房屋買賣的這種流程可以參考貸款中的房屋能不能買賣。這多半出現在賣方自己有錢先還、買方不貸款，或房子上有預告登記必須先塗銷的情況。

兩種順序各有會出事的地方：

• 先塗銷再過戶，用的是買方的錢：專戶裡買方的自備款先替賣方還了債，房子卻還登記在賣方名下。這時若賣方的其他債權人來查封或假扣押，查封後的移轉對債權人不生效力（強制執行法第 51 條），過戶就卡住了。買方只能解約，再向賣方追這筆已經用掉的錢。這正是建經堅持過戶後才代償的原因。
• 先塗銷再過戶，用的是賣方自己的錢：風險主要在賣方，要先籌錢、付利息，買方之後若違約，賣方的資金成本就白付了。
• 過戶後再代償：買方已經是登記的所有權人，但舊抵押權還掛著。若清償金額算少了、同一家銀行還有別的債務、民間債權人拖著不交文件，舊抵押權就塗不掉，嚴重時債權人仍可以對房子主張權利。這時要由專戶裡的錢或賣方補足差額，並追著債權人出文件。

你的案子走哪一種，請代書在簽約前講清楚，最好寫進契約或申請書。

買方的房貸撥款，是進履保專戶，還是直接代償賣方的銀行？

常見做法是兩者都有：買方銀行撥下的房貸，先有一部分直接匯到賣方的貸款銀行，把賣方的貸款還掉；代償後剩下的錢（代償後餘額），再匯進履保專戶，等交屋後撥給賣方。

為什麼不全部進專戶？因為買方的銀行要確保自己拿到第一順位的抵押權。泛太建經的說明是，買方先取得所有權並辦妥銀行貸款設定，再由買方銀行撥款清償賣方的原有貸款，代償的金額算是買賣價款的一部分；賣方銀行收到錢後，出具抵押權塗銷同意書給地政士去辦塗銷（泛太建經：可以要求賣方先還清貸款再撥款嗎）。

錢怎麼走，由買方對保時簽的「撥款委託書」決定。現行的成屋買賣契約應記載事項（2025 年 12 月 19 日公告、2026 年 4 月 1 日生效）第七點列了三種選項（成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項全文）：

1. 把核准的貸款全數撥入賣方在某家銀行的存款帳戶。
2. 先撥入還款專戶清償原抵押貸款，抵押權塗銷後，剩下的錢撥入「賣方所開立或指定之專戶」。
3. 其他撥付方式。

用履約保證時，第二種的「指定之專戶」填的應該是履保專戶的帳號；第一種寫的是賣方的存款帳戶，勾了它，尾款可能直接進賣方戶頭、不經專戶。簽的時候不只看勾哪一格，也要看帳號欄填的是誰的帳戶。撥款委託書交給銀行以後，除了契約列出的少數重大瑕疵情形，買方原則上不能撤銷或要求銀行停止撥款。

金管會的個人購屋貸款契約應記載事項，也容許銀行把貸款撥入借款人自己的帳戶（個人購屋貸款定型化契約應記載事項）。貸款先記進買方帳戶、再依授權自動轉出，不一定有問題；要確認的是這筆錢會不會變成買方可以自由提領的餘額，以及轉給誰、轉多少是不是在對保時就寫死了。

銀行不代償、或貸款不夠還時怎麼辦

買方銀行的代償對象，通常是賣方的貸款銀行。一位地政士在文章中寫到，買方貸款銀行不代償金融機構以外的抵押權人，連上市櫃的融資租賃公司也不例外（全謹代書事務所：民間二胎金主拒絕塗銷怎麼辦）。這是單一事務所的說法，各銀行的條件要在簽約前問承貸銀行。銀行要拿到第一順位抵押權，所以會在撥款前確認排在前面的民間抵押權已經處理好，有的銀行甚至要求先塗銷才撥款。

銀行不代償的部分，就靠專戶。安新建經把情況分成三種（安新建經履約保證常見問答）：

1. 買方的貸款銀行可以代償，而且金額夠：專戶不用出款。
2. 銀行不代償，或貸款金額不夠還，但專戶裡的錢夠：由專戶撥款清償。
3. 銀行不代償，專戶裡的錢也不夠：賣方要在完稅時把差額補進專戶，再由專戶撥款清償。

假設試算：賣方有一胎和民間二胎

假設：

• 成交價 1,500 萬元。買方自備 450 萬元，分簽約、用印、完稅三期各 150 萬元存進專戶；尾款 1,050 萬元靠房貸。
• 賣方有銀行一胎，清償金額 680 萬元；另有一筆民間二胎，清償金額 200 萬元。兩筆都已含算到清償日的利息與違約金。
• 買方銀行願意代償一胎，但不代償民間二胎。

錢的走法：

1. 前三期進專戶，專戶有 450 萬元。賣方的土地增值稅等稅費從這裡扣。
2. 過戶並設定買方銀行的抵押權。
3. 民間二胎由專戶出款 200 萬元清償，用的是買方已經存進去的自備款。債權人交出清償證明和塗銷文件。
4. 買方銀行確認二胎已處理、自己會是第一順位後撥款 1,050 萬元：680 萬元直接匯給賣方的一胎銀行，370 萬元進專戶。
5. 兩筆抵押權都塗銷後交屋。專戶裡剩下 450 − 200 + 370 = 620 萬元，再扣掉賣方的稅費和約定由專戶付的費用，結算給賣方。

賣方的 1,500 萬元，等於 680 萬元還了一胎、200 萬元還了二胎、620 萬元扣費前歸自己。對買方來說，第 3 步是整個流程裡風險最高的一刻：銀行還沒撥款，自己的 200 萬元已經替賣方還了債。交易如果在這之後解除，這 200 萬元已經不在專戶裡，要向賣方追；建經保不保這筆，看申請書的保證條款。降低風險的做法，是在過戶前就拿到民間債權人寫明金額與期限的清償確認、塗銷文件交由地政士核對，讓清償、銀行撥款和塗銷送件接得越緊越好。

你的交易哪一步有時間差

撥款和過戶不是同一天發生，中間每一段都可能有人「錢已經付了，該拿到的還沒拿到」。

• 撥款委託書：勾的是「先清償原貸款、剩餘撥入專戶」，帳號欄填的是不是履保專戶？填成賣方的存款帳戶，尾款就不經專戶。
• 貸款不夠尾款：銀行核貸看的是自己的鑑價，有的方案明寫按買賣價和銀行估價較低者計算成數（例如上海商銀綠建築房貸方案）。鑑價偏低，貸款就縮水。安新、合泰都要求貸款低於尾款時，差額在完稅時先存進專戶，否則不過戶。差額若是可歸責於買方，契約應記載事項給的補足期限不得少於十個金融機構營業日，逾期賣方可以解約。缺口怎麼算可以看房貸能貸幾成與頭期款。
• 專戶先替賣方還民間二胎之後：如上一節試算的第 3 步，買方的自備款已經離開專戶，銀行還沒撥款。
• 過戶後到塗銷前：買方已經是登記的所有權人，舊抵押權還掛著。賣方銀行算的清償金額若少了幾天利息、同一家銀行還有別的債務不肯出塗銷文件、民間債權人拖延交件，塗銷就會延後。這段期間要由代書追文件，差額由專戶或賣方補。
• 代償後餘額等交屋：對賣方來說，扣掉還債後的錢要等交屋結案才拿得到。要搬家、要付下一間房子頭期款的賣方，要把這段等待算進去；若要提前動用，就是前面講的雙方另簽協議，買方要知道那筆錢會失去保證。
• 交屋前先出款的項目：仲介費頭款、代書費、稅費會在什麼條件下先付？萬一交易解除，這些已付出去的錢要怎麼算？

賣方這邊：先過戶、後收尾款

賣方的時間差在另一頭：房子先過戶到買方名下，尾款要等銀行撥款。建經靠幾道關卡擋住「買方拿到房子卻不付錢」：

• 尾款或差額先進專戶：買方不貸款，尾款要先存進專戶才能過戶；貸款低於尾款，差額也要先存（安新建經履約保證常見問答、合泰建經常見問題）。
• 貸款先鎖住：完稅前確認核貸金額、完成對保、簽好撥款委託書。委託書交付後原則上不能撤銷。
• 擔保尾款的本票：合泰要求買方開立擔保尾款的本票；條件沒完成，特約地政士不得辦過戶。
• 銀行墊付：安信的方案寫明，買方惡意取得貸款又無法返還產權時，賣方取得法院確定判決後，由保證銀行先墊付尾款（安信建經履約保證服務）。

這些關卡都要在過戶前完成才有用。尾款私下付、雙方另簽協議讓錢提前流出，等於自己拆掉其中一道。

賣方有二胎或私人設定，賣價不夠清償全部抵押權時怎麼辦？

買方的銀行要第一順位，買方也要一間沒有別人抵押權的房子，所以賣方身上所有的抵押權（一胎、二胎、民間設定）都要在交屋前清償、塗銷。賣價扣掉稅費以後如果不夠還，差額要賣方自己補；補不出來，交易就可能卡在過戶前，賣方還要面對違約責任。

安新建經把「超貸」列為賣方違約、買方可以依程序取回價金的情形之一；仲介費頭款要從專戶先出款，條件之一也是賣方原貸款的設定金額沒有超過成交價，否則要先提出貸款餘額證明或已塗銷證明（安新建經履約保證介紹）。各家對「超貸」沒有統一定義，自己評估時，把設定金額、到清償日實際要還的金額、扣掉稅費後可用的賣價分開看。

簽約前先算：賣方實拿夠不夠還債

謄本的「他項權利部」會列出房子上每一筆抵押權和權利人，謄本怎麼看可以參考謄本與權狀的基本常識。謄本上的設定金額，不等於賣方要還的錢：

• 設定金額是上限。常見的「最高限額抵押權」，依民法是在一個最高限額內擔保一定範圍的不特定債權（民法第 881 條之 1）。實際欠多少，要向債權人拿清償金額才知道，而且要寫明算到哪一天。
• 清償金額不只本金。契約應記載事項第五點把原抵押權擔保的未償債務寫成本金、利息、遲延利息及違約金。提前還款若原貸款契約有違約金，要一起算。
• 同一家銀行的其他債務。一般個人購屋貸款，依金管會的契約應記載事項第十三點，抵押權原則上只擔保這筆房貸；但賣方若另外書面同意擴大擔保範圍，或是較舊、不屬購屋貸款的契約，同一家銀行的信貸、卡債可能也要一起清，銀行才肯塗銷（個人購屋貸款定型化契約應記載事項）。這要拿賣方的設定契約去問銀行。

把這些加總，再和「成交價減掉賣方要付的土地增值稅、仲介費、代書費、履保費」比一比，就知道夠不夠。

假設成交價 1,500 萬元，賣方一胎清償金額 980 萬元、二胎 520 萬元，兩筆合計就是整個賣價。稅費、仲介費和二胎可能的提前清償違約金都沒有錢付，這筆差額要賣方在完稅時補進專戶，否則專戶沒辦法把兩筆抵押權都還掉。

賣方補不出差額時，交易會怎樣

債權人沒有義務因為賣價不夠就少收。賣方能走的路有幾條：

• 跟債權人談減額清償：談成要有書面，寫明收到多少錢就配合塗銷。前面那篇地政士文章的案例，就是金主不肯部分清償就塗銷，交易因此卡住。
• 另外籌錢補差額：向親友借、或把高利的二胎先轉到條件較好的地方，降低要補的金額。
• 雙方同意延期或解約：延期要寫明新的期限；合意解約也不代表已經付掉的稅費、仲介報酬就自動不用付，要一起談清楚。

談不成、賣方又如期交不了屋，就落到前面「交易卡住」那一節：買方催告、解約，賣方若有異議，專戶的錢就等協議或判決。買方要承擔的是等待的時間，以及已經從專戶付出去的錢要向賣方追。另外，民間債權人常會在房子上做「預告登記」，沒塗銷前房子過不了戶，這也要列進簽約前的確認。

私人設定比銀行多幾道確認

債權人是民間公司或個人時，有幾件事要在簽約前先確認：

• 書面的清償金額：請債權人寫明到哪一天要還多少，包含利息、違約金和塗銷要收的費用。合泰建經的做法是，過戶前就要債權人出具確認還款金額的同意書和塗銷抵押權的相關文件（合泰建經常見問題）。
• 塗銷文件誰出、何時出：收到錢以後，債權人要交出清償證明和塗銷所需文件，代書才能去地政事務所辦。
• 錢從哪裡付：買方銀行不代償時，就要靠專戶裡買方的自備款，專戶裡的錢要夠，而且要在過戶之後。

民間二胎和抵押權人的角色如果還搞不清楚，可以先看抵押人、抵押權人、債務人、債權人的差別。

賣方的二胎要不要在簽約前先處理

二胎可以和一胎一樣，在過戶後用專戶的錢清償，安新、合泰都是過戶後才由專戶清償，所以不一定要在簽約前先還。下面幾種情況，簽約前就要先處理，至少要先談好：

• 加總可能超過賣價：債務加稅費接近或超過成交價時，賣方要先準備補差額的資金，或先跟債權人談好清償金額。
• 債權人是民間、態度不明：拿不到書面清償金額，或對方不確定會不會配合塗銷，先談清楚再簽約，比簽了之後卡在塗銷安全。
• 二胎已經遲繳：遲繳中的債務，債權人可能已經在催收，甚至走到查封。房子一旦被查封，就像前面判決那樣過不了戶。遲繳後會發生什麼，可以看二胎遲繳的違約金、本票裁定與法拍風險。

如果賣方是被二胎的利息壓到想賣房，賣之前也可以先評估把高利的二胎轉到條件較好的地方，轉貸怎麼做見房屋二胎轉貸教學。想知道自己的二胎能不能轉貸，可以先加房博士 LINE 把狀況說清楚評估，再決定要不要送件。

履約保證費多少、誰付？

主要建經公開的標準是成交總價的萬分之六，買賣雙方各付一半。合泰建經寫的是萬分之六、買賣方分擔各半；台新建經同樣是萬分之六，可以平均分擔或約定比例（合泰建經常見問題、台新建經履約保證常見問題）。例外是：信義房屋成交的案件，由安信建經免費提供履保（安信建經履約保證服務）。

假設成交價 1,500 萬元、費率萬分之六，履保費是 9,000 元，雙方各付 4,500 元；約定由一方全付，就是那一方付 9,000 元。

決定怎麼分之前，先問三件事：

• 仲介品牌有沒有免費方案：有的話，這筆費用可能根本不用付。
• 申請書的付費欄怎麼寫：誰付、比例多少要寫明，安新建經也提醒地政士付費對象要載明（安新建經履約保證介紹）。各半是慣例，不是法律規定，雙方可以另外約定。
• 有沒有最低收費或額外費用：多數建經沒有公開最低收費，也沒有公開代償、提前動用、匯款或中途終止是否另收費。沒公開不等於免費，請承辦方書面列出。

價金信託和履約保證差在哪？

兩者都是把價金放在第三方，差在跟誰簽約、誰判斷能不能出款、出事時誰負保證責任。

價金信託的費用出自永豐銀行不動產買賣價金信託與陽信銀行好家在的產品頁，實際以銀行報價為準。

不少履約保證的專戶本身就是銀行的信託帳戶，所以「履保」和「信託」兩個名稱並不互斥。建經公司本身沒有專屬的管理法規：《建築經理公司管理辦法》在 2003 年就廢止了（全國法規資料庫），之後回歸公司法和契約責任。錢放在信託帳戶，受託銀行就算破產，信託財產也不屬於它的破產財團（信託法第 11 條）；但信託擋不住偽造的出款文件。鏡週刊報導過一件案子：專戶是真的，地政士疑似偽造指定匯款同意書，把約 7,000 萬元價金領走，負責的建經公司在 2026 年 5 月收到不起訴處分（鏡週刊：履約保證沒保障？）。

挑的時候看三件事：錢是不是放在信託帳戶、保證書寫誰當保證人和保證到什麼範圍、每一筆出款會不會直接通知你本人。

冒用履保名義的詐騙長什麼樣子？

有建經公司正式發過公告：安信建經在 2024 年 3 月 13 日公告，有人冒用它的名義從事金融詐騙，並提醒它的專戶只給信義房屋成交客戶使用，不對外開放其他用途（安信建經反詐騙公告）。公告沒有寫具體手法。本文查到的公開資料裡，沒有完整的「假履保專戶」個案；查得到的履保出事案例是另外兩類：

• 錢根本沒進專戶：詐騙集團假冒長期住在國外的屋主委託出售，以急售為由催買方快付頭期款，匯進對方指定的帳戶，事後才發現賣方根本不是所有權人（理財周刊，2026 年 2 月）。
• 真專戶的錢被假文件領走：上一節鏡週刊報導的案子，出款靠的是疑似偽造的指定匯款同意書。

有人打著履保的名義要你付款，遇到下面情況先停止匯款、查證：

• 帳戶和申請書對不上：要你匯到個人帳戶，或戶名、帳號和履保申請書上寫的專戶不一樣，或臨時說要換帳戶。
• 繞過專戶的理由：「專戶太慢，先匯給屋主比較快」「這期先私下付，之後再補進專戶」。
• 只看得到別人轉交的保證書：以安新建經為例，保證書由建經公司自己核發，可以到客戶專區下載；每筆入款也會有簡訊通知（安新建經履約保證常見問答）。一張保證書的圖片，證明不了它是真的。

另外，不要簽空白的出款或指定匯款文件。查證時，建經公司的電話自己上官網找，不要打對方給的號碼。屋主可以免費申請內政部的「地籍異動即時通」，可以線上申請、到地政事務所臨櫃申請，或在辦登記案件時一起申請；房子有買賣、抵押權設定、查封等登記案件收件和登記完成時，會收到通知（我的E政府：稅籍與地籍異動即時通）。它只是提早通知，不會自動擋下登記，收到不明通知要馬上處理、報案。預告登記這類限制登記也會被詐騙拿來綁住房子，可以看預告登記的用途與詐騙風險。有疑問就打 165 反詐騙專線。

簽約前和已經簽約，各該問代書什麼

還沒簽約、正在選仲介和代書的，這時候能改的最多：

• 這家建經的專戶是不是銀行信託帳戶？戶名是什麼？保證書由誰當保證人？
• 賣方每一筆抵押權的清償金額，有沒有書面資料？加總後賣方實拿夠不夠還？有沒有預告登記？
• 走「過戶後代償」還是「先塗銷再過戶」？民間二胎用誰的錢、在哪一步還？
• 交屋前哪些款項會先從專戶出去？出去之後如果解約，還在不在保證範圍？
• 履保費費率多少、誰付？有沒有最低收費或其他費用？
• 交易卡住時，申請書的異議期限是幾天？

已經簽約、等貸款核撥的，重點放在撥款這一段：

• 撥款委託書勾的是哪一種撥款方式？帳號欄填的是誰的帳戶？
• 銀行核貸金額夠不夠付尾款？不夠的差額要在什麼時候補進專戶？
• 賣方的貸款銀行或民間債權人，清償金額算到哪一天？塗銷文件預計幾天拿到？
• 每一筆進出專戶，有沒有收到建經的簡訊或通知？
• 點交時如果發現問題，能不能先保留一部分款項在專戶？

常見問題

交屋後才發現漏水，可以叫建經扣住尾款嗎？

專戶結案、錢撥給賣方以後就不行。物的瑕疵不在履約保證的責任範圍內，這時要回到買賣契約的瑕疵擔保條款，和賣方協商，談不攏就找律師。

如果是點交時就發現，先不要簽結案文件。可以和賣方書面約定修繕、減價，或把一部分款項保留在專戶，寫明保留多少、修好或複驗的期限、到期怎麼放款，再請建經確認它接不接受這種安排。各家建經沒有統一的保留款制度；買方也不能把尾款留在自己手上到點交才付，合泰建經就明文禁止（合泰建經常見問題）。

買賣中途想取消履保，可以嗎？

要雙方都同意。以安新建經為例，要中途終止履保，買賣雙方要書面共同具結，並經建經認證（安新建經履約保證常見問答）。只有一方想取消，不符合這個條件，專戶的錢要等契約解除或爭議有結果才會撥。

賣方沒有任何貸款，還需要履保嗎？

賣方沒有貸款，就沒有代償和塗銷的時間差，流程單純很多，但雙方仍各有要防的事。對買方，冒名賣屋這類詐騙鎖定的就是錢不經專戶、直接付給「屋主」的交易。對賣方，房子會先過戶、後收尾款；新聞報導過假買方鎖定沒有貸款的房子，過戶後拿房子去借錢再失聯（NOWnews，信義房屋律師訪談）。用履保時，買方不貸款就要先把尾款存進專戶才能過戶，擋的就是這種情形。

參考資料

以下為本文實際查閱的資料，查閱日期為 2026-10-16 至 2026-10-17；來源本身的發布或生效日期分列於各項。

• 行政院消費者保護處：成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項與現行版全文，內政部 2025 年 12 月 19 日公告、2026 年 4 月 1 日生效；本文引用第五、六、七、九、十二點。
• 金融監督管理委員會：個人購屋貸款定型化契約應記載事項，2014 年 11 月 12 日公告；本文引用第一、十三點。
• 全國法規資料庫：民法第 881 條之 1、強制執行法第 51 條、信託法第 11 條、建築經理公司管理辦法（已廢止），法務部。
• 司法院：臺灣高等法院 114 年度上字第 733 號民事判決，2025 年 12 月 31 日。
• 司法院：最高法院 115 年度台上字第 504 號民事裁定，2026 年 3 月 26 日。
• 財政部：房地合一稅制設計（個人），頁面更新 2026 年 7 月 9 日。
• 臺北市松山地政事務所：抵押權塗銷登記，頁面更新 2025 年 7 月 29 日。
• 我的E政府：稅籍與地籍異動即時通申請說明，頁面未標示更新日期。
• 安新建經：履約保證常見問答、履約保證介紹，頁面未標示更新日期。
• 合泰建經：常見問題，頁面未標示更新日期。
• 台新建經：履約保證常見問題，頁面未標示更新日期。
• 安信建經：履約保證服務、履約保證常見問與答，頁面未標示更新日期；反詐騙公告，2024 年 3 月 13 日。
• 泛太建經：買房時可以要求賣方先把先前貸款還清後，再請我的銀行撥款給賣方嗎？，頁面未標示日期。
• 永豐銀行：不動產買賣價金信託；陽信銀行：好家在價金信託；上海商業儲蓄銀行：綠建築房貸方案，專案期限至 2026 年 12 月 31 日。產品頁未標示費率生效日。
• 全謹代書事務所：民間房屋二胎金主拒絕塗銷抵押權，買賣流程卡關怎麼辦？，頁面未標示日期。
• 沐桐地政士聯合事務所：買賣過戶流程，2016 年 1 月 22 日。
• 鏡週刊：【台版地面師5】履約保證沒保障？建經公司監管缺失 她7千萬房產被騙走，2025 年 3 月 20 日發布、2026 年 6 月 4 日更新。
• 理財周刊：冒名賣屋、假買方層出不窮　讓「履約保證」築起安全防線，2026 年 2 月 2 日。
• NOWnews：房市／守護房產交易安全　信義房屋律師分享防詐關鍵，2025 年 7 月 16 日。

【著作權所有，未經同意轉載必究】