實價登錄查詢怎麼看？成交單價、車位拆算與銀行鑑價估法

看中一間中古屋，打開實價登錄想知道該出多少，結果同一棟大樓、樓層差不到幾層，有人一坪買得像店面那麼貴，有人便宜得像親戚價。仲介說低的那幾筆不算，屋主說行情看高的那筆。這間合理的價錢到底在哪裡，出了價之後銀行又肯借多少？

實價登錄列出來的是一筆筆原始申報，車位常跟房子算在一起，親友間的交易、一樓店面、有增建的物件也混在裡面，而且你查到的「最新一筆」，多半是一個多月前、甚至更早簽約的價格。銀行鑑價也不會照你的成交價走，它有自己的估法，結果常比成交價低，能借多少又是用銀行估的價值去算。等簽了約、鑑價出來才發現差距，自備款就得臨時多湊幾十萬。

出價前可以先估出一個範圍。把車位價格和面積拆掉，剔除備註寫著特殊交易、型態不同的成交，留下幾筆條件接近的案例，看排在中間的單價，以及最低、最高落在哪裡。再用範圍偏低的一端試算銀行鑑價、乘上你可能適用的成數，請一兩家銀行初估對照，自備款大概要準備多少，出價前心裡就有數。

實價登錄上的一筆成交，是怎麼來的

中古屋買賣的實價資料，是買方和賣方在申請所有權移轉登記時一起申報的，依據是平均地權條例第 47 條。預售屋不用等到交屋過戶，同條例第 47-3 條要求賣方在簽約或解約後 30 天內申報。

內政部不動產交易實價查詢服務網每月 1 日、11 日、21 日更新，每一批買賣案件是按登記完成的日期收進來的，例如 2026 年 10 月 21 日那次更新，放的是 10 月 1 日到 10 日完成登記的買賣。查詢結果上的「交易日期」是另一個日期：依桃園市地政局提供的買賣申報書填寫說明，它填的是買賣契約簽訂的那一天。

中古屋簽約後要先完稅、辦貸款，到過戶登記時才申報，登記完成後大約再等 10 到 20 天才會出現在網站上（高雄市路竹地政事務所的說明）。簽約到登記要多久沒有官方統計，地政士事務所概括順利的流程時，簽約到交屋大約 30 到 45 天。所以你今天查到的最新成交，多半是一個多月前簽約的；稅單、貸款或過戶卡住時，會拉到兩個月以上。那時談價的市場氣氛，可能已經和現在不一樣。

官方在查詢須知裡寫明，資料庫已篩掉明顯偏離正常價格的資訊和特殊交易，所以不是每筆成交都查得到；實價也只反映個別成交，不代表整個區域的行情。被篩掉的範圍沒有公開對照表，而查詢頁的進階條件仍可以按「特殊交易備註」挑選或排除特定類型，結果裡的備註欄也還看得到這類註記。網站幫你擋掉一部分，剩下的仍要逐筆看。

在查詢網上找到同社區的成交

在查詢頁選買賣，指定縣市和行政區後，可以直接輸入門牌或社區名稱，也可以用路段、地段關鍵字找。接著設定交易期間、屋齡、建物型態，進階條件還能篩主要用途、樓層、總價、面積和特殊交易備註。

2021 年 7 月實價登錄 2.0 上路後，成交資料改為揭露完整門牌與地號，之前已公開的舊案也回溯補上（臺北市地政局說明），所以同棟、同社區的成交大多找得到。社區名稱只是方便的入口：有些舊資料沒補上社區名，同名社區也可能不只一個。用名稱找不到，或結果看起來不像同一棟，就改用已知的門牌、街道搜尋，再用樓層、總樓層、建築完成年月和車位確認。

一筆資料先看這幾欄

查詢頁可以把面積和單價切換成坪、萬元／坪。如果你看到的單價是每平方公尺多少元，乘上約 3.3058 就是每坪多少元，例如每平方公尺 15 萬元，大約等於每坪 49.6 萬元；已經是每坪的欄位不要再乘一次。手上只有平方公尺的面積，可以用土地面積換算器換成坪。

建物移轉面積是權狀上幾種面積加起來的，主建物、附屬建物、共有部分各自代表什麼，可以對照謄本與權狀的基本說明。車位面積放在哪裡也不固定：有的車位登記在大樓共有部分的持分裡，有的有自己的建號和權狀，也有停車空間根本沒有登記面積。拆車位前，先在交易明細裡看車位面積有沒有填，需要時再對照謄本。

同一個社區，單價為什麼差那麼多

單價落差大，多半出在幾個地方：車位有沒有拆出來、是不是特殊交易、樓層用途和面積算法不同、屋齡和成交時間不同。

車位有沒有拆，單價的算法就不同

依內政部常見問答，車位的價格和面積都能拆開時，系統單價是「（總價－車位價格）÷（建物移轉面積－車位面積）」；只要其中一項沒拆出來，就直接用「總價 ÷ 建物移轉面積」。

大樓車位一格動輒十來坪，每坪換算下來比房屋本身便宜很多，混在一起算，單價就被稀釋。用一組假設數字看差多少：

假設：某筆成交總價 1,600 萬元，建物移轉面積 40 坪，其中車位面積 10 坪，申報時沒填車位價格。

• 系統單價：1,600 萬 ÷ 40 坪 ＝ 每坪 40 萬元
• 若這個車位約值 200 萬元，房屋單價：（1,600 萬 － 200 萬）÷（40 坪 － 10 坪）＝ 每坪約 46.7 萬元

同一筆成交，拆與不拆差了每坪 6 萬多。這時拿系統的 40 萬去跟隔壁一筆沒有車位的成交比，看起來會像是隔壁買貴了。

偏差也可能反過來。總價裡含了車位的價錢，分母卻沒有對應的車位面積，例如停車空間沒有登記面積或申報時漏算，單價就會被墊高；申報的車位價格明顯偏低、扣得太少，算出來的房屋單價也會偏高。看到同社區某幾筆特別高或特別低，先回頭看交易標的、車位總價和車位面積這三欄。

車位價格沒申報時，要自己找一個合理的車位價。同社區有其他成交另外寫了車位價格，或有人單獨買賣車位，就是最接近的參考；坡道平面和機械車位的價格不同，參考時找同類別的。只查得到車位價格、查不到可靠的車位面積時，不要硬套扣價又扣面積的公式，這筆先放一邊或分開看。系統已經拆好的單價，也不要再扣一次。

備註寫著特殊交易

買賣申報書的備註欄有一長串可勾選的情況，和挑可比案例最相關的是這幾類：

• 關係人之間：親友、員工、共有人或其他特殊關係間的交易，以及合建案建商與地主間的交易。
• 建物狀況：陽台外推、頂樓加蓋、夾層、其他增建、未登記建物。
• 交易條件：急買急賣、受民情風俗因素影響、瑕疵物件、含租約、毛胚屋、受債權債務關係影響或債務抵償。
• 標的特殊：只買賣車位、政府機關標售或讓售、包含公共設施保留地。

新北市地政局轉載的報導就找到台北市好幾筆總價 30 萬元以下的成交，備註正是特殊關係間交易和債務抵償這兩類。家人之間低價過戶、拿房子抵債，價格反映的是彼此的關係或債務，不是市場。

「急買急賣」把賣方急和買方急放在同一個勾選項：賣方急著脫手時價格常偏低，買方趕著買時可能偏高，光看備註分不出是哪一種，所以不拿來當基準。凶宅沒有自己的勾選項，可能被勾在民情風俗因素或瑕疵物件，也可能寫在其他說明裡；沒有備註，也不能保證沒有這類情形。

有備註不代表整筆都不能用。總價含裝潢、家具，或附帶租約這類註記，是在告訴你總價裡多了或少了什麼；估得出那部分的影響就調整後再比，估不出來就先不納入。經濟日報整理的判讀方式也建議逐筆看備註，先拿掉關係人交易、債權債務、急買急賣這類成交。

有些成交價格明顯偏離其他幾筆，備註卻是空白。這種不一定有問題，但你說不出它特別在哪裡，比較穩當的做法是先標成存疑，不讓它決定你的出價。

一樓、頂樓加蓋與增建

一樓常有店面用途，或附帶前後院，單價本來就跟樓上不同；如果主要用途寫的是店面或事務所，更不該拿來和住家比。

頂樓加蓋和其他增建則是面積的問題。官方查詢須知說明，未辦保存登記或有增建、修建時，登錄的面積可能小於實際使用的面積，單價就會偏高。買方付錢買的是看得到的空間，系統卻只用登記面積去除，算出來的單價自然膨脹。

屋齡、型態，以及雨遮有沒有登記

屋齡差十年的兩間房子，單價差一截很正常。比較時盡量找建物型態相同、屋齡相近的案例；經濟日報那篇整理的建議是屋齡相差 5 年以內。

雨遮是另一個容易被忽略的變數。2018 年 1 月 1 日起，屋簷和雨遮不再登記面積，但新制不溯及既往，在這之前已申請建造執照的建物，權狀上仍可能有雨遮面積。同樣的總價，有登記雨遮的房子分母比較大，單價就看起來比較低。拿較新的大樓和舊大樓比單價時，這個差異會混在裡面。

成交時間

查詢結果的交易日期是簽約日，資料上網時，這筆交易多半已經談完一個多月。行情往上走時，半年前的成交會低估現在的價格；行情往下時則相反。挑案例時優先看近期的，案例不夠才往前拉，往前拉得越久，越要留意那段時間市場往哪個方向走。

挑出可比的成交，算出合理單價

把上面幾種干擾拿掉，剩下的才是能拿來比的成交。實際操作可以照這個順序：

1. 先寫下你要估的房子：建物型態、屋齡、樓層、扣掉車位後的坪數、有沒有車位和車位類別。
2. 先查同社區，再往外擴：用門牌或社區名稱查同社區近一年的成交；不夠的話，再找同一條路段、型態和屋齡相近的大樓。
3. 刪掉不能比的：備註有關係人交易、債務抵償、急買急賣、增建或頂樓加蓋的，一樓店面、主要用途不是住家的，坪數和你的物件差太多的。
4. 把車位拆掉：價格和面積都有填的，直接用系統拆好的單價；只填一項或都沒填的，用同社區、同類別的車位價格自己拆，查不到車位面積就先不放進來。
5. 換成每坪單價，由低排到高：看排在中間的數字，也就是中位數（筆數是偶數時取中間兩筆平均），也看最低和最高落在哪裡。平均值容易被一兩筆極端值拖走，中位數比較穩。
6. 最後才依樓層、屋況微調：調整時寫得出理由，例如「這間樓層比較高、景觀比較好」，寫不出理由就不要調。

用一組假設案例走一次

以下社區和成交都是假設的：

你看中的是一間屋齡約 20 年的電梯大樓，7 樓，扣掉車位後約 30 坪，附一個坡道平面車位。屋主開價 1,650 萬元。同社區近半年有 7 筆成交，單價已換算成每坪：

C 是店面，E 是親友交易，G 有增建，三筆先刪掉。A 沒填車位價格，同社區的 D 也是坡道平面車位，申報過 230 萬元，就拿它來拆：

A 的房屋單價：（1,520 萬 － 230 萬）÷（40.2 坪 － 10.5 坪）＝ 1,290 萬 ÷ 29.7 坪 ≈ 每坪 43.4 萬元

剩下四筆由低到高是 B 39.9、F 41.3、A 43.4、D 45.4，中位數是中間兩筆 41.3 和 43.4 的平均，約每坪 42.35 萬元，四筆落在每坪 39.9 萬到 45.4 萬之間。系統上看起來從 32 萬到 50 萬都有，清理後集中在窄得多的範圍。只有四筆時，這個範圍就是這幾筆成交的高低，不是統計算出來的行情區間；能從周邊條件相近的大樓再補幾筆，判斷會穩一些。

A 的單價取決於車位假設。如果車位其實值 210 萬或 250 萬，A 的單價會落在每坪約 44.1 萬或 42.8 萬，中位數跟著移動不到 0.4 萬，對結論影響不大。

套回你的物件：30 坪乘上每坪 39.9 萬到 45.4 萬，再加上車位 230 萬，總價大約落在 1,430 萬到 1,590 萬元，用中位數算約 1,500 萬元。屋主開 1,650 萬，比這幾筆最高的一端還多約 60 萬。這不代表屋主一定開太高，房子的屋況、裝潢、景觀都可能讓它值得多一點，但你出價時知道多出來的那段是在為什麼付錢。

銀行鑑價會參考實價登錄嗎？為什麼常比成交價低

會參考，但實價登錄只是其中一項依據。NOWnews 2022 年的採訪中，幾家銀行說明鑑價時會看屋齡、流通性、維護狀況、坐落區域和銀行內部的估價資料，外部則參考內政部實價登錄、聯徵中心的不動產鑑價資訊和房仲成交行情；土地銀行也表示，鑑價不以買賣雙方的交易價格為唯一基準。

鑑價常比成交價低，原因大致有這幾種：

銀行估的是擔保品價值，不是你願意付多少。 你多付的錢，可能是因為喜歡這個格局、急著搬家，或在搶房時加了價。銀行要確認的是借款人還不出來時，這間房子能撐住多少債權。同一篇採訪中，台北富邦銀行提到，位置偏遠、流通性不足、周遭環境不佳、鄰近嫌惡設施或產品型態冷門的房子，鑑價會比較低。

實價登錄有時間差，有時找不到相似案例。 第一銀行在採訪中提到，成交到揭露之間有時間落差，偶爾會遇到沒有實價案例可以佐證的情況。

新成屋的登錄價可能是幾年前的價格。 工商時報 2019 年的報導引述銀行估價人員的說法：新成屋交屋過戶時登錄的成交價，其實是幾年前跟建商簽約時的價格，所以銀行會另外派人查周邊中古屋和近期預售屋的成交價。

市場轉弱時，銀行估價可能收緊。 聯合報 2026 年 3 月的採訪提到，部分銀行把擔保品估值下修約一成，成數就算沒變，能借的金額也跟著少。經濟日報 2026 年 5 月的報導則提到，全國估價師公會修訂第 14 號公報，把個人住宅房貸的估價納入，並新增摘要式估價報告書範本；公會理事長郭國任主張，景氣轉弱時部分金融機構的內部估價會壓到市場合理行情以下，呼籲公股行庫提高委外估價的比例。這是公會的立場，報導沒有提出各銀行鑑價和市價平均差多少，但兩篇放在一起看，你自己整理出的範圍低端，不一定就是銀行會給的數字。

每家銀行的估價資料、委外與否、對區域的風險分級都不一樣，同一間房子在不同銀行的鑑價本來就可能不同。

車位在銀行的鑑價裡值多少

你在實價登錄裡把車位拆出來算，銀行估價時也會把車位當成單獨的一項。台北富邦的房價行情查詢要你填不含車位的坪數，再選平面或機械車位的數量，結果另外列出車位的初估總價；永豐的線上估價也分平面和機械。不過沒有銀行公開過正式鑑價時車位一律打幾折，平面或機械、有沒有獨立權狀，都可能影響銀行認多少。

車位認多少，會直接改變能借的錢。延續上面的例子，房屋部分照中位數算約 1,270 萬元：

• 銀行認車位 230 萬：整體鑑價 1,500 萬，以 8 成計可貸 1,200 萬
• 銀行只認車位 150 萬：整體鑑價 1,420 萬，以 8 成計可貸 1,136 萬

車位少認 80 萬，能借的就少 64 萬。附機械車位，或車位產權比較特別的，估價時先問清楚車位怎麼算；銀行給的若已是含車位的整體鑑價，直接用那個數字，不要再自己扣一次。

從行情推估可貸額度和自備款

成數乘的是哪一個數字

受央行成數限制的貸款，規定寫明上限是住宅（含基地）「鑑價或買賣金額較低者」的幾成。還沒有購屋貸款的人（俗稱第 1 戶），央行沒有設成數上限，由銀行自己訂；銀行說的成數是乘在銀行鑑估的價值上，不是直接乘購屋價格（國泰世華的房貸說明）。鑑價高於成交價時會不會改用成交價計算，各銀行內規不一定相同，要問承貸銀行。自己試算時，先用鑑價和成交價較低的那個數字，比較不會高估。

銀行公開的成數多半寫的是上限：合作金庫寫一般購屋貸款最高 8 成，中國信託寫都會區最高 7 到 8 成、非都會區最高 6 到 7 成，實際都要看個案審核。

所以出價前除了估行情，也要估銀行可能鑑多少。用你整理出的範圍偏低那一端去算，自備款會比用成交價算的多準備一些，再拿銀行初估來對照。

你適用的成數上限

依央行 2026 年 9 月 18 日生效的修正規定與9 月 17 日新聞稿，自然人購屋的上限整理如下。先看第一列：買的是高價住宅，不論名下有幾戶，都適用 3 成。

高價住宅指建物權狀有「住」字樣、鑑價或買賣金額任一個達到門檻的住宅。例如台北市成交 6,800 萬、鑑價 7,100 萬，仍算高價住宅；分類確定後，成數才乘在兩者較低的 6,800 萬上，上限是 2,040 萬。

表裡的「購屋貸款」，指銀行向聯徵中心查到、以房屋擔保且用途登記為購置不動產的放款，或銀行查證資金實際拿去買房的貸款；戶數按擔保品算，繼承來的房子和房貸不計入。銀行也會用全國財產稅總歸戶的財產清單，確認你名下有沒有房子（央行問與答）。第 2 戶的上限是 2026 年 9 月 18 日起從 6 成調到 7 成；受限的類別，也不能另外用修繕、周轉金等名目加貸。

這張表有幾個例外。財政部的青年安心成家購屋優惠貸款，不受第 1 戶、第 2 戶的限制；先買後賣的換屋自住，向銀行切結撥款後 18 個月內賣掉原本的房子並完成過戶（第 2 戶還要清償原貸並塗銷抵押權），可以不受寬限期或成數的限制。高價住宅不能套用第 2 戶的換屋例外。

這些都是天花板。實際能貸幾成，銀行還會看你的收入、負債、信用和物件本身，中古屋的屋齡、坪數對成數的影響，可以參考中古屋貸款的成數與屋齡限制。

用同一組假設數字算一次

延續前面的假設案例，你最後以 1,550 萬元成交，自己估的範圍是 1,430 萬到 1,590 萬元。下表的可貸金額是「鑑價和成交價較低者 × 成數」，自備款是「成交價 － 可貸金額」：

（單位：萬元，還沒算稅費。）

鑑價每比成交價少 100 萬元，以 8 成計算，能借的就少 80 萬元，這 80 萬元全部要從自備款補。只用成交價乘 8 成準備 310 萬，鑑價一旦落在低端，就差 96 萬元；再低一成，差距是 200 萬元。第一列也看得出，銀行若取較低者，鑑價高於成交價並不會讓你多借。依前面中國信託公開的上限，非都會區的物件可以多看 7 成、6 成那兩欄。

表格算的是擔保品撐得住的金額，銀行還會看你的收入、負債和產品額度，核下來可能更少。自備款之外，還有契稅、代書費、登記規費、仲介費、保險等費用；契稅怎麼算可以看契稅計算說明，其他費用項目和年齡、年限的限制，整理在頭期款與貸款成數的說明。貸款金額估出來後，可以用房貸試算看每月要繳多少，確認月付也撐得住。

出價前先請銀行初估

自己算出的是一個範圍，銀行初估比較接近銀行實際會怎麼看。幾家銀行官網有免費的線上估價，像永豐的秒估房貸、台北富邦的房價行情查詢、中國信託的智慧估價，填地址、樓層、屋齡、不含車位的坪數與車位類型就能看結果。星展銀行的免費預估鑑價資料齊全約兩個工作天回覆，但部分地區不提供，每天、每週也有件數上限。中國信託和星展都寫明，線上估價不等於正式申貸後的鑑價。

先準備好門牌、樓層、屋齡、扣掉車位後的坪數和車位類型，有謄本或權狀影本更好，估出來的數字會比較貼近。送出前問清楚這次是單純估房價，還是房貸預審：預審或正式送件通常要提供身分資料、授權查聯徵，也可能收費。初估和正式鑑價差多少沒有公開統計，屋況、產權和現場勘查都可能改變結果，拿到初估後，自備款仍照表格裡較低的那幾列預留空間。

屋主想知道自己的房子能借多少

屋主用的是同一套方法：先用實價登錄估出自己房子的範圍，拿偏低的一端當鑑價估計，再乘上銀行可能給的成數。房子如果還有房貸，原本那筆還沒還完的本金會先占掉一部分，有其他抵押設定的也要一起扣，剩下的才是粗估能再借的空間。權狀上登記的最高限額抵押金額，不等於你現在實際欠的本金，要看貸款餘額。

央行有成數上限的是購置住宅的貸款。拿名下房子出來借周轉，錢真的不是拿去買房，通常不落在那幾類；銀行會請你切結資金不流向購買受限的住宅，查到錢其實拿去付另一間房子的頭期款，仍會照購屋貸款的規定算（央行問與答）。除此之外，銀行也會依自己的鑑價、成數和你的收入來核。條件和管道的差別，可以參考房屋抵押借款的可貸額度說明。房博士有自有資金直接放款，年利率連同費用以有效年利率（按月複利）計算在 16% 以內；想先知道自己的房子能不能談，可以加房博士 LINE 評估後再決定要不要送件。

已經簽約、正在等鑑價：先用同一套方法估一次

簽約後到銀行鑑價結果出來之前，可以把成交價放進前面的方法裡，自己估一次銀行可能鑑多少。如果你整理出的範圍，低端明顯低於成交價，就先照低端、甚至再低一列的情境把自備款準備好。

契約裡寫的貸款不足怎麼處理

核貸金額不到契約寫的預定貸款金額時，買方要補現金還是能解約，看契約怎麼約定。內政部成屋買賣定型化契約應記載事項第六點按責任歸屬分成三種，每一種都有選項要勾：

• 不可歸責於雙方：可以約定由買方在貸款核撥時以現金補足、雙方得解除契約，或其他約定。
• 可歸責於賣方：可以約定買方得解除契約、賣方返還已付價款和遲延利息，或由賣方依原本承諾的條件讓買方分期清償等。
• 可歸責於買方：除非賣方同意分期，買方要在接到通知後的約定期限內補足差額，這個期限不得少於 10 個金融機構營業日；逾期未補，賣方可以解約。

預售屋那套「差額在三成以內分期、超過可解約」的規則，不能套到中古屋。同樣是不可歸責於雙方，契約勾的是現金補足還是得解除契約，結果差很多，回頭看你的契約勾了哪一項、預定貸款金額寫多少。這份應記載事項依消費者保護法訂定，主要規範建商等企業經營者和消費者之間的契約；一般屋主自己賣房，不一定直接適用，但契約若採用了這些條款，就照契約內容走。還沒簽約的話，可以在斡旋或簽約時寫進融資解除特約，約定截止日、最低貸款金額或成數，以及已付價款怎麼退。

同時問兩三家銀行，要注意什麼

每家銀行鑑價方式不同，一家鑑得特別低時，另一家不一定也一樣，所以值得多問幾家。用線上估價或請房貸專員初估來比，代價最小；決定正式送件時，再注意這三件事：

• 聯徵紀錄：正式申貸時銀行會查你的聯徵，被查詢紀錄在信用報告上留一年。依聯徵中心的說明，一年內每 30 天的新業務查詢，在信用評分上算成同一筆需求，但其他銀行仍看得到每一筆查詢紀錄。正式送件集中在短時間內，對評分的影響比較小。
• 費用：例如第一銀行的收費標準列有每次 3,000 元的鑑價費、每人 300 元的徵信費，開辦費則依貸放額度的 0.15% 計、最低 5,000 元。送件前問清楚什麼階段收、沒核准或撤件收不收。
• 時程：依成屋應記載事項第七點，買方要在交付完稅款前完成對保；簽了撥款委託書交給銀行後，除了少數重大瑕疵，原則上不能撤銷或換銀行。比價要趕在這之前完成，也請地政士確認交屋時程排得上。

預售屋、新成屋的實價登錄能拿來比中古屋嗎？

不適合直接混在一起算。預售屋的價格，是買方簽約當下為一間幾年後才交屋的新房子出的價錢；新成屋過戶時登錄的價格，也可能是幾年前預售時談定的。兩者的屋齡、建材、公設規劃都和中古屋不同，2018 年後申請建照的新大樓也不再登記雨遮，同樣的總價，單價會看起來比較高。

新舊屋差多少，沒有固定比例。住商不動產整理 2026 年 1 至 2 月的成交，新北市新案均價每坪約 71.9 萬元、成屋約 44.8 萬元，台北市則是 131.1 萬元對 96.0 萬元。這些是全市平均，新案多半蓋在和老社區不同的地段，不能解讀成同社區新屋就貴這麼多。地段也可能讓差距縮小，信義房屋提供的汐止說明提到，當地部分新舊屋單價差不到一成，因為早期開發的是精華區，新案則往山區蓋。

銀行自己也不會只看新案。前面提到的工商時報報導中，銀行估價人員遇到新成屋，也會去查周邊中古屋的成交價。

預售屋和新成屋的資料還是有用：它能告訴你這一區新房子賣到什麼價位、價格往哪個方向走。但附近新案比你看的中古屋貴或便宜，都不能直接證明中古屋的開價合不合理；要算你看的中古屋值多少，可比案例仍以屋齡、型態相近的中古屋成交為主。

常見問題

同社區近一年都沒有成交，怎麼辦？

先把查詢期間拉長，同時往外找同路段、屋齡和型態相近的大樓。時間拉長要考慮期間市場往哪走，範圍擴大要考慮地段條件是否相同，例如是否臨大路、離捷運或學校遠近。案例越少、越不像，估出來的範圍就要放得越寬，準備自備款時也要以低端為準。

實價登錄的單價，為什麼跟仲介說的單價對不起來？

先問清楚對方的分母是什麼。官方系統的單價是總價除以建物移轉面積，裡面包含公設，車位沒拆開時還可能含車位面積。仲介有時會說扣掉車位後的單價，或扣掉公設的室內單價。分母不同，同一筆成交的單價可以差很多，比較時要用同一種算法，單位也要一致。

自己估出來的鑑價，可以當成銀行的答案嗎？

不行。自己估是為了在出價前看到可能的資金缺口，鑑價和核貸成數還是以銀行審核為準，線上初估也只是參考。正式鑑價出來之前，自備款照較低的情境準備比較穩。

參考資料

• 內政部，不動產交易實價查詢服務網首頁公告（2026 年 10 月 21 日公告）、查詢頁及查詢須知與常見問題，查詢頁與須知未標示發布日，查閱日 2026-10-25。
• 內政部，實價登錄常見問答（單價計算方式），發布日未標示，查閱日 2026-10-25。
• 桃園市政府地政局，不動產成交案件實際資訊申報書（買賣）下載，項目日期 2021-06-30，查閱日 2026-10-25。
• 高雄市路竹地政事務所，實價登錄個案資訊多久開放查詢？，發布日未標示，查閱日 2026-10-25。
• 恒立地政士事務所，買房簽約注意事項，發布日未標示，查閱日 2026-10-25。
• 臺北市政府地政局，實價登錄 2.0 新制上路，2021-07-30，查閱日 2026-10-25。
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