房貸轉貸划算嗎？利差、違約金與回本月數，一次幫你算清楚

房貸繳了幾年，某天看到別家銀行的轉貸利率比自己現在的低一截，心裡難免開始盤算：換過去是不是每個月就能少繳一點？可是一問之下，又冒出違約金、代書費、設定規費一串名目，還有人說「綁約期還沒過別亂動」。到底省不省，很難憑感覺判斷。

難的地方在於，轉貸是「先付一筆錢，之後每個月慢慢省回來」。利率低多少只是其中一半，另一半是你要先掏出多少、之後還會繳這筆貸款多久。剩下的本金不多、或過兩年就打算賣屋，利率再低也可能還沒省回成本就結束了。如果手上的是新青安這類有政府補貼的貸款，轉出去還會失去補貼，更要先想清楚。

這篇文章會把轉貸的費用逐項攤開，用你手上的剩餘本金、利差和剩餘年限，算出大約幾個月才回本，再拿這個月數去對照「現在轉、等綁約期滿再轉、乾脆不轉」三條路。算法本身只要會除法，重點是知道每個數字要去哪裡找。

轉貸是怎麼一回事：新銀行替你還清舊貸款

轉貸不是把舊合約「搬家」，而是重新借一筆新的房貸，用這筆錢把舊銀行的貸款一次還清。過程中房子的抵押權也要換手：舊銀行的抵押登記要拿掉，新銀行的要重新登記上去。

實際走一遍，大致是這個順序：

1. 向新銀行申請：提供身分、收入與房屋資料。
2. 鑑價與審核：新銀行評估房子值多少，並查你的信用與負債，決定能借多少、利率多少。
3. 對保簽約：確認條件後簽新的借款合約。
4. 設定抵押權：到地政事務所替新銀行登記抵押權，通常由代書處理。
5. 代償撥款：新銀行把錢直接匯給舊銀行，替你還清舊貸款。「代償」就是代替你償還的意思。
6. 塗銷舊抵押權：舊銀行開出清償證明與塗銷同意書，再到地政事務所把舊的抵押登記拿掉。「塗銷」就是登記上的註銷。

以中國信託的說明為例，一般房貸、轉貸從申請到撥款普遍約需 1～2 個月。在新銀行撥款代償之前，你的舊貸款都還在，照原本的方式繼續繳，利息也照舊算到代償那天。

這個順序也決定了喊停的代價。鑑價、核貸結果出來、還沒對保之前放棄，損失頂多是已付的鑑價費這類小錢；已經對保、新抵押權也設定了才放棄，設定規費和代書費就拿不回來，還得再辦一次塗銷。所以對核貸條件有疑問，要在對保前問清楚。

每一步都會產生一些費用，下一節把它們一項一項攤開。

轉貸要付哪些錢？

轉貸的成本分成兩類：一類是幾乎每個人都會碰到的手續費用，另一類是只有還在綁約期內才會出現的提前清償違約金。後者往往金額最大，所以分開說。

手續費用：從幾千到兩三萬元都有

幾個容易看錯的地方：

設定規費是按「設定金額」算，不是按你借多少算。 新竹市地政事務所的說明寫得很直接：抵押權設定的登記費按權利價值（設定金額）千分之一計收，書狀費一張 80 元。設定金額是新銀行在抵押權設定契約裡訂的，通常會高於實際借款，坊間常用「借款金額乘以 1.2 倍」來估，但這不是法定倍數。銀行網頁上的寫法也不一致，有的寫「設定金額的 0.12%」，有的寫「貸款金額千分之一」，一律以地政事務所的「設定金額千分之一」為準，設定金額則直接問新銀行。

塗銷舊抵押權本身不用繳登記費。 土地法第 78 條把塗銷登記列在免繳登記費的項目裡。不過代書幫你跑這一趟，仍會收代書費。

銀行的手續費差很多，要自己問清單。 以銀行自己公開的資料為例，中國信託的轉貸說明列出設定代書費約 2,000～6,000 元、塗銷代書費約 1,500～2,500 元、開辦費 20,000 元（線上申請最低打八折），代償費則免收；國泰世華的收費標準寫新貸、增貸案的帳務管理費 20,000 元。永豐銀行的房貸費用說明整理的市場範圍則是開辦費 3,000～8,000 元、帳務管理費 3,000～5,000 元、代償手續費 2,000～20,000 元。同樣是銀行收的手續費，名稱不同、各家可以差到好幾倍，所以比較方案時，把費用清單跟利率一起要來看。

帳務管理費如果是按月收，它會直接吃掉每個月省下的利息，算回本時要先從每月省下的錢裡扣掉。鑑價費也要問，例如台新銀行寫明提供免費估價。

另外，新銀行通常會要求投保火險與地震險，新保費要先準備。永豐的說明提到，提前清償時可以向銀行申請退還已預繳的保費，所以舊保單退回、新保單重買，大致是一出一進，但記得主動去辦退費。

提前清償違約金：綁約期內才有，常是最大一筆

很多房貸在申辦時選了「限制清償期間」，也就是俗稱的綁約：撥款後一段時間內如果提前還清，要付違約金。轉貸等於用新貸款把舊貸款提前還清，所以綁約期內轉貸，就會被收這筆錢。

依金管會的個人購屋貸款定型化契約應記載事項，銀行要讓借款人在「無限制清償期間」和「限制清償期間」兩種方案中選一種。選了無限制清償，隨時還清都不用付違約金；選了限制清償，限制期間不能超過三年，違約金要考量清償時間和貸款餘額，採遞減方式計收。同一份規定也寫明，借款人死亡或重大傷殘並取得證明文件而須提前清償時，銀行不得收違約金。

比率多少要看你的合約。以中國信託現行房貸為例，撥貸後第 1 年按提前償還本金的 1%、第 2 年 0.8%、第 3 年 0.6% 計收。換成金額感受一下：同樣 800 萬的剩餘本金，違約金比率是 0.5% 就是 4 萬元，1% 就是 8 萬元，光這一項就可能比其他手續費加起來還多。

一組假設試算：800 萬餘額大約要準備多少

假設剩餘本金 800 萬元，新銀行設定金額以 1.2 倍計算，其他費用取一組偏低的金額：

也就是說，綁約期已過的人，這個例子大約要準備 2.7 萬元；還在綁約期內，成本可能一口氣變成 6～7 萬元，甚至更多。如果新銀行的開辦費是前面提到的 2 萬元，不含違約金的小計就變成 41,680 元。這筆差額對回本月數有多大影響，下一節會算給你看。

原貸款是新青安：轉出去就沒有補貼

如果你現在繳的是新青安（青年安心成家購屋優惠貸款），轉貸的代價不只手續費。新青安的低利率有一部分來自政府補貼，只跟著這個方案走；財政部國庫署的青安問答也寫明，轉貸的借款人不適用減少調升與政府補貼後的計息方式。轉到別家銀行變成一般房貸，補貼就沒了。

所以新青安戶要拿自己現在實際繳的、補貼後的利率去跟新銀行比。新銀行的利率如果沒有比它低，利差就是零或負的，轉了只會多付錢，也就沒有回本可言。補貼怎麼逐年退場，可以看新青安資格與利率整理。如果是內政部的自購住宅貸款利息補貼，補貼能不能跟著轉到新銀行，送件前先向原承貸銀行問清楚。

回本月數怎麼算

知道要花多少之後，下一個問題是：每個月省下的錢，要累積多久才能把這筆成本賺回來。

第一步：算出每個月大約省多少利息

每個月省下的利息，可以先用這個方式估：

每月省下的利息 ≈ 剩餘本金 × 利差 ÷ 12

「利差」就是舊利率減新利率。延續上面的假設：剩餘本金 800 萬元，舊利率 2.45%，新利率 2.15%，利差 0.3 個百分點。

800 萬 × 0.3% ÷ 12 ＝ 每月約 2,000 元。

第二步：總成本除以每月省下的錢

回本月數 ≈ 轉貸總成本 ÷ 每月省下的利息

不含違約金時：26,680 ÷ 2,000 ≈ 13.3 個月。因為本金每個月都在減少，每月省下的利息也會慢慢變少，逐月實際累加起來大約是第 14 個月回本，比簡算稍慢一點。

如果還在綁約期、要多付 4 萬元違約金，總成本變成 66,680 元，逐月累加大約要 35 個月才回本，差不多三年。

開辦費換成 2 萬元（總成本 41,680 元、不含違約金），同一組條件要到第 22 個月才回本。手續費差 1.5 萬元，回本就多等 8 個月，所以向新銀行要費用清單，跟問利率一樣重要。

為什麼月付金只少一千多，卻說每月省兩千？

實際把這組假設丟進試算，剩餘 22 年、本息平均攤還的話，舊利率的月付金約 39,230 元，新利率約 38,059 元，每月只差 1,171 元，比上面說的 2,000 元少不少。

差額並沒有消失。利率降低後，每期月付金裡「利息」的比重變小、「還本金」的比重變大，本金還得比原本快。省下的錢一部分讓月付變少，另一部分變成少欠的本金。等你哪天賣屋或還清時，會發現欠的比不轉貸時少。

所以用利息差來算回本，反映的是你實際少付給銀行的錢。如果你比較在意每月手頭的現金，也可以用月付差去除，這會得到比較保守的月數：26,680 ÷ 1,171 ≈ 23 個月。兩個數字都算一下，心裡會更有底。

自己的數字可以用房貸利率計算器分別輸入舊利率和新利率、同樣的剩餘本金和剩餘年限，把兩次的月付金和總利息對照就行。

利差要多大才值得轉？

沒有一個對所有人都成立的門檻，因為答案取決於你的成本和餘額。延續 800 萬、剩 22 年、手續費約 2.7 萬元（無違約金）的假設，不同利差大約是這樣：

回本月數是逐月累加省下的利息算出來的，所以比直接相除多一兩個月。最右欄假設利差 22 年都維持不變，實際上兩邊的利率都會隨指標利率變動，下面會說怎麼比才比較準。

判斷方式很單純：拿回本月數去對照「你還會繳這筆貸款多久」。打算長期自住，回本要三年半也可能划算；如果兩三年內就會賣屋、換屋，或手上有錢打算提前還清，回本月數超過這段時間就不值得。

剩餘本金少、年限短，答案可能翻盤

上面的例子本金大、年限長，所以利差 0.3 個百分點很快就回本。換一組假設看看：剩餘本金 300 萬元、只剩 8 年，同樣從 2.45% 轉到 2.15%。

• 設定規費變少（約 3,680 元），但代書、開辦、代償、鑑價這些大多是固定金額，手續費小計約 20,680 元。
• 第一個月只省約 750 元利息，而且本金還得快，省下的利息縮得也快，逐月累加要約 33 個月才回本。開辦費如果是 2 萬元，要到第 72 個月，8 年快過完了。
• 8 年全部算完，合計只少付約 3.9 萬元利息。

這時候如果還在綁約期、違約金是餘額的 1%（3 萬元），總成本約 5 萬元，比 8 年能省的全部利息還多，轉了反而淨虧約 1.2 萬元。所以同樣是「利率低 0.3」，對剩 300 萬、8 年的人和剩 800 萬、22 年的人，意義完全不同。

利差要用哪個利率算？

轉貸方案常寫分段利率，例如中國信託轉貸頁寫的是前 6 期 2.3% 起、第 7 期起 2.68% 起。前幾期的低利率只維持半年，拿它去算利差會高估很多。比較時用第 7 期之後、會長期適用的那個利率，前幾期的優惠當作額外的小紅利就好。

也別忘了「起」字：廣告上的利率是最低可能值，你實際拿到多少要看審核結果。

另外，多數房貸是機動利率，由銀行選的指標利率加上一個固定的加碼組成。兩家銀行用同一種指標時，加碼差多少，大致就是長期的利差；用的指標不同時，今天的總利率差不代表以後也一樣。所以向新銀行詢價時，一起問清楚：用哪個指標、加碼多少、第幾期之後加碼會變。各家銀行的轉貸利率可以先在房貸利率比較看個大概，再拿自己的核貸條件去算。

違約金按什麼算？綁約只剩幾個月要不要等

現行原則：按餘額或提前還的金額，逐年遞減

金管會在 2020 年 2 月 3 日發函（金管銀合字第 10902701761 號），要求銀行的購屋貸款提前清償違約金：

• 以「貸款餘額」或「提前償還金額（不含正常攤還的部分）」為計算基礎；
• 比率要逐年遞減；
• 如果借款人跟銀行有更有利的約定，依約定。

換成白話：違約金不是拿你當初借的總額來乘，而是拿現在還欠的錢（或這次提前還的那筆錢）來乘，而且越接近綁約期滿，比率越低。轉貸是一次還清，所以通常就是用你的剩餘本金去乘當年度的比率。這份函令之前簽的合約，綁約期最長三年，到現在都已經過了。

同一份函也提到，有些銀行的做法是提前清償時先不收，等到最後一次清償時才一次收全數，這種方式要在契約中清楚標示。所以你看合約時，除了比率，也要看清楚它什麼時候收。

等不等：用違約金除以每月省下的利息

綁約只剩幾個月時，可以這樣比：

值得等的月數上限 ≈ 違約金 ÷ 每月省下的利息

延續 800 萬、利差 0.3 個百分點的假設，違約金 0.5% 是 4 萬元，每月省約 2,000 元，4 萬 ÷ 2,000 ＝ 20 個月。意思是：

• 綁約還剩不到 20 個月：等到期滿再轉，少付的違約金比晚轉少省的利息多，等比較划算。例如只剩 4 個月，等待只少省約 8,000 元，卻能免掉 4 萬元違約金。違約金要用原銀行給你的當期金額算，比率越高，值得等的月數就越長。
• 綁約還剩超過 20 個月：違約金比等待期間少省的利息少，理論上現在轉比較好。但綁約上限本來就是三年，比率又逐年遞減，這種情況通常只出現在利差很大時。

等待也有風險：新銀行的條件不會替你保留，幾個月後利率、額度可能都不一樣。比較穩的做法是在綁約到期前一兩個月開始詢價送件，因為從申請到撥款通常就要 1～2 個月。對保時跟新銀行約好撥款代償日，落在綁約期滿之後，再請原銀行算出「那一天清償的本金、利息加違約金總額」，確認是 0 元違約金再讓新銀行照那天代償。

新貸款可能又是一段綁約

轉過去的新房貸，同樣可能是限制清償方案，也就是再綁一次。如果你預期未來幾年還可能再轉、或會提前還清，簽約前問清楚新合約選的是哪一種，以及違約金怎麼遞減。

轉貸時要不要拉長年限、重新申請寬限期

新銀行有時會提議把年限拉長或給寬限期，讓月付金看起來大幅下降。這兩件事會改變回本試算的前提，要分開看。

年限拉長：月付變輕，總利息可能變多

延續同一組假設：原本剩 22 年、利率 2.45%，月付約 39,230 元，剩下的利息合計約 235.7 萬元。如果轉到 2.15%，但把年限重新拉成 30 年，月付降到約 30,173 元，看起來每月少了九千多，但總利息約 286.2 萬元，反而多付大約 50 萬元。

月付變輕是真的，但那主要是把還款時間拉長換來的，不是省下來的。如果你需要的是現金流喘口氣，這可以是合理選擇；如果目標是省利息，比較時要用「同樣剩餘年限」去比，前面的回本試算才成立。年限能拉多長，還跟借款人年齡有關，銀行常用年齡加年限的上限來卡，細節可以看房貸能貸幾成與年齡加年限上限。

寬限期能不能重新申請？

寬限期是只繳利息、不還本金的期間。轉貸是一筆新貸款，寬限期能不能給、給多久，由新銀行依個案審核決定，不是轉過去就會自動再有一次。例如中國信託的轉貸頁寫最長寬限期 3 年（公教可到 5 年），但那是上限，不是保證。

有兩點要先知道：

• 寬限期不會省錢。 期間本金不動，利息照整筆本金計算，寬限期結束後剩下的年限變短，月付會跳高，總利息也比較多。
• 央行管制的房貸不能有寬限期。 單純把同樣的餘額轉過去，要看這筆房貸本身是不是央行選擇性信用管制的類型，例如自然人第 2 戶購屋貸款，2026 年 9 月 18 日起的規定仍是無寬限期。轉貸時順便多借（增貸），依中央銀行的問答，受管制房貸的增貸部分一律不得有寬限期，還要切結多借的錢不拿去買受管制的房子。你的房貸算不算在管制範圍，跟名下房屋戶數有關，申請前先向銀行確認。

新銀行鑑價不夠或不核准時，還有哪些路

這一段寫給已經送件、正在等鑑價和核貸結果的人。記得前面說的：新銀行撥款代償之前，舊貸款都還在，照常繳款。只要還沒對保、還沒設定新的抵押權，這時放棄的損失頂多是鑑價費這類已經付出的小錢。

核貸金額比剩餘本金少

新銀行能借多少，取決於它對房子的鑑價乘上它願意給的成數。如果核貸金額不夠還清舊貸款，差額要你自己拿現金補上，舊銀行才會出清償證明。這時可以：

• 補差額後照轉：用上面的方法重算一次，把補進去的現金也當作成本看待（那筆錢拿去還本金其實也是省利息，但它會讓你的手頭變緊）。
• 換一家銀行問：不同銀行的鑑價與成數標準不同。要多問幾家，盡量把送件集中在 30 天內：聯徵中心的信用評分會把每 30 天內的多筆新業務查詢當成同一筆信用需求，只算一次。不過查詢紀錄會保留一年，銀行看得到你問過幾家，送件家數還是不要太多。
• 放棄這次轉貸：舊貸款照繳，等本金再還一些之後再評估。

卡在屋齡、年齡或負債比

銀行審轉貸跟審新房貸一樣，看的是房子和人兩邊：

• 屋齡：屋齡越高，能貸的成數和年限通常越緊，詳細可參考中古屋貸款的成數與審核重點。
• 年齡：年齡加上貸款年限有上限，年紀越大，能給的年限越短，月付會變重。
• 負債比：銀行會看你每月要還的各種貸款占收入多少，以及聯徵上的總負債。各家標準不同，信用卡循環或其他貸款偏多時，先整理這些負債再送件，成功率會比較高。

銀行之外，信用合作社和農會也承作房貸，審核標準和營業區域規定跟銀行不同，房子在它們的業務區域內時可以多問一家，可參考信用合作社房貸與農會房貸的說明。

要提醒的是，二胎房貸或融資公司的方案利率通常比第一順位房貸高，它們解決的是「需要一筆錢」，不是「把利率降下來」。如果你的目標是降息，這條路幫不上忙。增貸、轉貸、二胎各自解決什麼問題，可以看貸款中的房屋再貸款怎麼選。

先回頭找原銀行談

不論新銀行有沒有核准，都可以拿著別家的報價回頭問原銀行，能不能直接調降利率。原銀行願不願意、降多少，沒有規定可循，但如果談成了，就不用付任何轉貸手續費，也沒有違約金問題，回本月數是零。這一步成本最低，值得在送件前或送件同時先做。

決定之前，照這個順序算一次

1. 先看是不是政策貸款：新青安轉出就沒有補貼，要用補貼後的利率比；內政部自購住宅貸款利息補貼，先問原承貸銀行補貼能不能跟著轉。
2. 查原合約：確認是否還在限制清償期間、還剩幾個月，請原銀行告訴你現在清償的違約金是多少。
3. 向新銀行要費用清單：開辦費、帳務管理費（一次收還是按月收）、代償費、鑑價費、設定金額，以及它合作的代書費大約多少。
4. 確認長期利率：用優惠期結束後的利率算利差，並問清楚指標利率和加碼。
5. 算回本月數：總成本 ÷（剩餘本金 × 利差 ÷ 12），再用月付差算一次保守版本。
6. 對照你還會繳多久：回本月數明顯短於你預期持有這筆貸款的時間，才轉。
7. 綁約期內再多比一次：違約金 ÷ 每月省下的利息，得出的月數比剩下的綁約月數長，就等期滿再轉。
8. 同時問原銀行：拿報價請原銀行降息，談成了就省下所有轉貸費用。

常見問題

轉貸後，房貸利息還能列舉扣除嗎？

可以，但只限原來購屋貸款還沒還清的那部分。財政部的說明是，改向另一家金融機構貸款償還原購屋貸款，在原貸款未還清的額度內支付的利息可以扣除；新貸款借得比原餘額多，多出來的部分利息不能扣。扣除額仍是當年利息先減掉儲蓄投資特別扣除額，每年最多 30 萬元。申報時要附原始貸款餘額證明書、清償證明書，以及新的借款契約書或含轉貸前後資料的建物異動索引，所以轉貸時就把這些文件留好。詳細流程可以看房貸利息扣除怎麼報。

轉貸可以順便多借一些錢嗎？

可以申請，這通常叫「轉增貸」。但多借的部分會讓本金變大、總利息增加；原貸款如果屬於央行管制的類型，多借的部分不能有寬限期；多借部分的利息也不能當作購屋借款利息扣除。回本試算要把這部分拆開：降息省下的錢，跟多借一筆錢的成本，是兩件事。

剛轉完的房貸，之後還能再轉嗎？

可以，但新貸款如果又是限制清償方案，在限制期間內再轉一樣要付違約金，而且每轉一次都要重新付一輪設定、代書、開辦等費用。頻繁轉貸很容易讓手續費吃掉省下的利息。

參考資料

以下為本文引用的資料，查閱日期均為 2026 年 9 月 24 日。

• 金融監督管理委員會，〈有關銀行辦理個人購屋貸款提前清償違約金計收方式處理原則〉，金管銀合字第 10902701761 號函，2020 年 2 月 3 日
• 金融監督管理委員會，〈個人購屋貸款定型化契約應記載事項〉，2014 年 11 月 12 日發布
• 全國法規資料庫，〈土地法〉第 78 條
• 新竹市地政事務所，〈抵押權設定要繳多少地政規費呢？〉（頁面未標示可確認的發布日期）
• 中央銀行，〈借款人申辦購置住宅貸款，可否於貸款後以增貸或轉貸方式，提高貸款額度？〉，頁面更新日期 2026 年 9 月 23 日
• 中央銀行，選擇性信用管制措施調整新聞稿，2026 年 9 月 17 日發布，9 月 18 日起實施
• 財政部國庫署，青年安心成家購屋優惠貸款問答集，頁面更新日期 2026 年 7 月 29 日
• 財政部稅務入口網，綜合所得稅列舉扣除自用住宅購屋借款利息之規定，頁面更新日期 2026 年 4 月 10 日
• 財團法人金融聯合徵信中心，〈被查詢紀錄〉（頁面未標示日期）
• 中國信託商業銀行，〈房貸轉貸全攻略〉（頁面未標示日期）
• 中國信託商業銀行，房貸注意事項（試算基準日 2026 年 5 月 8 日）
• 中國信託商業銀行，房貸常見問題（頁面未標示日期）
• 國泰世華商業銀行，放款業務收費標準，公告日 2025 年 5 月
• 永豐商業銀行，〈房貸手續費有哪些？〉（頁面未標示日期）
• 台新銀行，購屋貸款說明（頁面未標示日期）

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