房價愈墊愈高，把年限拉到 40 年，是很多首購族唯一擠得進去的門。但 40 年房貸不是想辦就辦：承作的銀行少、年齡有隱形門檻，而且新青安的利息補貼就在 2026 年 7 月 31 日截止，現在辦和之後辦，利息差的不是小錢。
這篇適合誰看：正在選貸款年限的首購族、35 到 45 歲擔心貸不到長年期的人，還有搞不清楚「屋齡 40 年」和「貸 40 年」差在哪的人。
你會學到：
- 2026 年 7 月當下，哪些銀行真的承作 40 年房貸
- 新青安 7 月 31 日截止前後，每月差多少錢
- 「年齡＋年限不超過 75」的門檻與 40 歲以上的替代路徑
- 40 年 vs 30 年 vs 20 年的月付金與總利息誠實對比
- 40 年房貸主要三條路：新青安 8 家公股銀行、農漁會的農安貸款、少數商業銀行（星展官網明列，永豐等需洽詢）。
- 貸 1,000 萬、利率 2.2%，40 年月付約 31,345 元，比 30 年少 6,625 元，但總利息多約 138 萬（自行試算，截至 2026-07）。
- 新青安 1.775% 補貼至 2026 年 7 月 31 日止，之後不再補貼；2.0 尚未定案。
- 年齡內規常見「年齡＋年限不超過 75」，想貸滿 40 年多半要 35 歲以下。
哪些銀行有 40 年房貸？2026 年 7 月名單
先講結論：40 年房貸的來源分兩層。第一層是官方文件可查證的政策性方案，第二層是條件變動快、要逐家致電確認的一般商業銀行方案。依財政部國庫署青年安心成家購屋貸款問與答，新青安由 8 家公股銀行承作，條件為最高 8 成、1,000 萬、最長 40 年含寬限 5 年（查於 2026-07）。
第一層：政策性方案（官方文件可查證）
| 機構 | 方案與條件 | 年齡／資格 |
|---|---|---|
| 臺灣銀行、土地銀行、合作金庫、第一銀行、華南銀行、彰化銀行、兆豐銀行、臺灣中小企銀 | 新青安：最高 8 成、1,000 萬、40 年、寬限 5 年；一段式 1.775%（補貼至 2026/7/31） | 成年即可申請；限本人、配偶、未成年子女均無自有住宅，限自住 |
| 全國農業金庫、設有信用部的農漁會 | 農安貸款：條件同新青安（8 成、1,000 萬、40 年、寬限 5 年） | 資格同上；補貼至 2026 年 9 月 30 日，與新青安擇一、限辦 1 次 |
第二層：一般商業銀行與壽險（逐家列，附查證狀態）
| 機構 | 方案內容（查於 2026-07） | 年齡／屋齡內規 | 查證狀態 |
|---|---|---|---|
| 星展銀行 | 指數型房貸最長 40 年、利率約 2.45% 起、實務常見最高 8 成，限無自用住宅者購自住 | 採 75 制回推：約 35 歲以下才有機會貸滿 40 年 | 官網明列 |
| 永豐銀行 | 成家專案首購最長 40 年、利率約 2.6% 起、成數最高 8.5 成、寬限最長 3 年、手續費約 15,000 元起，促銷案至 2026/12/31 | 常見年齡＋年限 <75；屋齡＋年限 <60（屋齡約需 20 年內） | 官網促銷頁，細節需洽詢 |
| 合作金庫（一般案） | 首次購屋貸款最長 40 年、最高 8 成（新青安之外的一般方案） | 內規常見「年齡＋年限＋屋齡 <80」，40 歲上下相對有空間 | 官網可查，個案審核 |
| 高雄銀行 | 幸福／安居高雄專案最長 40 年、利率約 2.65% 起、最高 8 成、寬限最長 5 年 | 限設籍高雄市＋購高雄市自住宅；負債比 12 倍以內 | 官網可查，地域限定 |
| 中華郵政 | 青年首購貸款一段式約 2.305% 起，無自用住宅者年限可洽至 40 年 | 依個案 | 需洽詢 |
| 富邦銀行 | 有長年期方案但門檻高（曾要求特定年收、職業或高成數方案搭配） | 依方案 | 媒體名單，需洽詢 |
| 兆豐銀行（一般案） | 名單文出現「停辦中」與「限特定通路」的矛盾說法 | — | 資訊矛盾，務必洽詢 |
| 壽險公司（富邦人壽等） | 富邦人壽首購最長 40 年、利率約 2.5% 起、最高 8 成、寬限最長 3 年；保誠、國泰、新光、台灣人壽亦承作房貸，年期依個案 | 依個案；不受銀行法 72 條之 2 放款水位限制，撥款較不用排隊 | 媒體與官網彙整，需洽詢 |
兩層的差別用一張圖就記得住：綠色那層是官方文件可查證的、先看；黃色那層變動快，要逐家致電確認。
三個提醒：第一，第二層表格裡的利率和成數，都是各家廣告上「2.45% 起」這種最低起跳數字，那個「起」是條件最好的客戶才拿得到的；一般人實際核貸會依信用、職業、地段往上加。加上網路名單文多是 2024、2025 年舊資料，送件前務必逐家致電確認現況。第二，40 年房貸的法源是銀行法第 38 條：住宅放款最長 30 年，但「無自用住宅者購買自用住宅」不受此限，所以一般 40 年房貸幾乎都限首購自住，名下有房就別花時間問了。第三，同一家銀行不同分行的條件都可能不同（PTT 實貸者的共同經驗），多問兩三家分行不吃虧。至於能貸幾成、頭期款怎麼抓，可以搭配房貸成數與頭期款完整解析一起看。
那最急的問題來了：新青安快截止了，現在辦跟之後辦差多少？
新青安 7 月 31 日截止：現在辦和之後辦差多少
依國庫署公告，新青安的利息補貼（政府 1.5 碼加公股減收半碼）實施至 2026 年 7 月 31 日止，撥款最遲不得超過 2026 年 10 月 31 日；內政部國土管理署已表示後續不再補貼（截至 2026-07-08）。目前一段式利率為 1.775%。
時間軸很簡單：
- 2026/7/31 前：完成申請，享現行補貼利率。
- 2026/10/31 前：完成撥款（交屋時程要抓好，預售屋接近交屋才符合申貸條件）。
- 8 月之後：等「新青安 2.0」。注意：截至 2026 年 7 月 8 日，2.0 沒有定案。財政部 2025 年 12 月的新聞稿明確表示媒體報導的版本「非財政部立場」；市面流傳的 50 歲上限、年收排富、寬限縮短都還是傳聞，不要當成既定政策做決策。
把這條時間軸畫成圖更好記：7/31、10/31 兩個節點，後面接的是還沒定案的問號。
差多少錢？用情境試算（1,000 萬、40 年、本息平均攤還，假設補貼取消後利率回到 2.15%～2.275% 區間）：月付金約從 29,112 元升到 31,078～31,600 元，每月多約 1,966～2,300 元，一年多繳約 2.4 到 2.8 萬。這是假設情境，實際以 7 月底前後的官方公告為準。
一句白話：符合新青安資格、本來就要買的人，7 月底前送件划算；為了搶截止日硬買，就本末倒置了。
年齡條件：「年齡＋年限不超過 75」是怎麼回事
市場實務的常見內規是：借款人年齡＋貸款年限 ≤ 75（少數銀行放寬到 80）。以 75 制回推，35 歲剛好能貸 40 年、40 歲多半只剩 35 年、45 歲剩 30 年。要注意這是銀行內規不是法規：官方新青安只要求成年即可申請，但實際年限由各銀行核定（國庫署 QA，查於 2026-07）。
40 歲以上還想拉長年限，實務上有五條路，都是「個案可能」不是保證：
- 接受縮短年限：改 30～35 年，過件穩定度最高。
- 找內規到 80 的銀行：例如有行庫採「年齡＋年限＋屋齡 < 80」的綜合公式。
- 搭配房貸壽險：轉嫁中途身故風險，銀行較願意放寬年限，但常要求取消寬限期。
- 由年輕家人當主借款人：子女主借、父母保人（銀行會整體評估收入與持分）。
- 問壽險公司房貸：不受銀行法放款水位限制，年期最長也可到 40 年，利率略高。
40 年 vs 30 年 vs 20 年：利息差多少一次算
貸 1,000 萬、利率 2.2%，40 年月付約 31,345 元（本息平均攤還、無寬限期，自行以攤還公式試算，截至 2026-07）。這也是「1000 萬 40 年一個月繳多少」的標準答案；若用新青安 1.775%，月付約 29,112 元。
完整對照（1,000 萬、本息平均攤還、利率全期不變的簡化模型）：
| 利率 | 年限 | 月付金 | 總利息 | 和 30 年比 |
|---|---|---|---|---|
| 2.2% | 20 年 | 51,541 元 | 約 237 萬 | 月付多 13,571 元、總利息少 130 萬 |
| 2.2% | 30 年 | 37,970 元 | 約 367 萬 | 基準 |
| 2.2% | 40 年 | 31,345 元 | 約 505 萬 | 月付少 6,625 元、總利息多 138 萬 |
| 2.5% | 20 年 | 52,990 元 | 約 272 萬 | 月付多 13,478 元、總利息少 151 萬 |
| 2.5% | 30 年 | 39,512 元 | 約 422 萬 | 基準 |
| 2.5% | 40 年 | 32,978 元 | 約 583 萬 | 月付少 6,534 元、總利息多 161 萬 |
看懂這張表的關鍵：40 年買到的是「每月現金流」，付出的是「總利息多三到四成」。它沒有絕對的好壞，重點是省下來的月付金你會不會用。實際台灣房貸多為機動利率，數字會隨央行動作浮動；想帶入自己的條件，可以用站上的房貸利率計算器算一次，各銀行目前的利率行情則看2026 房貸利率比較。
寬限期 5 年很香？第 6 年月付近翻倍
寬限期是「只繳息、不還本」，不是「不用繳」。以 1,000 萬、2.2%、40 年含寬限 5 年試算：寬限期內每月只繳 18,333 元，第 6 年起月付跳到約 34,162 元，一口氣多 15,829 元、接近翻倍；總利息約 545 萬，比不用寬限期的 40 年再多約 40 萬（自行試算，截至 2026-07）。下面這張階梯圖就是那個「跳升」的長相：前五年坐在低階，第六年一步跨上近兩倍的高階。
寬限期適合「未來收入確定會成長」的人，例如年資加薪明確的職業；如果只是想讓前五年輕鬆一點，第六年的跳升會直接考驗家庭現金流。另外依央行現行管制，名下有房者購第一戶不得有寬限期，能用寬限的本來就以首購為主。
屋齡 40 年的房子，貸不到 40 年
「40 年房貸」和「40 年的房子」是兩件事，搜尋上最常混淆。銀行對老屋的常見內規是屋齡＋貸款年限 ≤ 50～60：想貸滿 40 年，屋齡多半要在 15～20 年以內；反過來說，屋齡 40 年的公寓，年限常被壓到 10～20 年、成數約 4.5～7 成，利率也略高（市場內規彙整，查於 2026-07，各行不同）。
例外是雙北等地段強的老屋：土地價值高，仍有機會談到 8 成、30 年。但「50 年老屋貸 40 年」這種組合，實務上幾乎不存在。買中古屋前，先把「屋齡＋年限」這條公式套進去，就知道年限天花板在哪；中古屋的成數、利率與審核眉角，2026 中古屋貸款全攻略有完整整理。
40 年房貸的三個風險
升息敏感度：年限越長，利率變動放大越多。1,000 萬、40 年，利率從 2.2% 升到 2.7%，月付從 31,345 元變約 34,090 元，每月多近 2,750 元。
退休斷點：35 歲貸 40 年，繳到 75 歲。65 歲法定退休後的 10 年，月付靠什麼支撐？沒有退休金或被動收入規劃，這段就是違約高風險區。
轉貸彈性：長年期方案常綁約 1～3 年，提前清償有違約金；未來轉貸時銀行會用「變老的你＋變舊的房子」重新核年限，條件往往更差。40 年是一張愈晚愈難換的票。
該選 40 年嗎？兩派說法與判斷清單
PTT 上的論戰很熱：一派說低利房貸是一生最便宜的資金，省下的月付拿去投資、通膨還會稀釋負債，「還完才傻」；另一派說多數人根本沒把省下的錢拿去紀律投資，而是變成日常消費，遇到股災或失業，40 年的高總利息加上月付壓力會兩面夾殺。
兩派都對一半。判斷不看聰明，看體質：
- 省下的月付有明確去處（投資、備用金），且有 6 個月以上緊急預備金 → 長年限合理。
- 收入不穩、投資會焦慮、存不下錢 → 選 30 年以內，或有錢就還本。
- 不確定的話，用「月付不超過家庭月收入三分之一」回推年限，比先射箭再畫靶安全。
常見問題 FAQ
哪幾家銀行有40年房貸？ 政策性：新青安 8 家公股銀行（臺銀、土銀、合庫、一銀、華南、彰銀、兆豐、臺企銀）與農漁會的農安貸款。一般商銀與壽險：星展官網明列最長 40 年，永豐、合庫一般案、高雄銀行（限高雄）、中華郵政、富邦人壽等壽險也有長年期方案。名單查於 2026-07，變動快，送件前逐家確認。
40年貸款1000萬一個月要繳多少？ 本息平均攤還、無寬限期：利率 2.2% 約 31,345 元、2.5% 約 32,978 元；新青安 1.775% 約 29,112 元。實際依核定利率與攤還方式而定。
40年房貸好過嗎？ 比一般房貸嚴。多限首購自住、看年齡（常見 35 歲以下才能貸滿）、屋齡、收支比，有銀行還會要求先清償信用卡分期。條件普通的人常被核成 30～35 年。
40年的房子可以貸款嗎？ 可以，但條件差：成數常見 4.5～7 成、年限依「屋齡＋年限」內規壓縮到 10～20 年。地段強的老屋例外，仍可能談到 8 成 30 年。
40年的房子可以貸幾成？ 多數落在 4.5～7 成，看地段、屋況與結構。雙北蛋黃區、捷運宅因土地價值高，成數可以更好。
星展房貸40年條件？ 星展官網明列指數型房貸最長 40 年、利率約 2.45% 起，限「無自用住宅者購買自用住宅」，年限依年齡回推，實際核貸依個案審查（查於 2026-07）。
新青安7月截止後還能辦40年房貸嗎？ 能。新青安截止影響的是「補貼利率」，40 年房貸本身的法源（銀行法 38 條首購自住例外）不變，星展等一般方案也持續存在，只是利率回到市場水準、審核可能更保守。
40年房貸繳到幾歲？ 看你幾歲開始：30 歲貸 40 年繳到 70 歲、35 歲繳到 75 歲。銀行內規「年齡＋年限 ≤ 75」就是從還款終點年齡反推的。
重點總結
- 40 年房貸三條路：新青安 8 家公股＋農安（官方可查證），與星展、永豐、合庫一般案、高雄銀行、郵政、壽險公司（需逐家洽詢）。
- 新青安 1.775% 補貼只到 2026 年 7 月 31 日、10 月 31 日前要撥款；2.0 尚未定案，別把傳聞當政策。
- 貸 1,000 萬、2.2%：40 年月付 31,345 元、比 30 年省 6,625 元，但總利息多 138 萬；寬限 5 年再多 40 萬、第 6 年月付近翻倍。
- 年齡內規常見「年齡＋年限 ≤ 75」，35 歲以下才容易貸滿；40 歲以上先看縮年限、80 制行庫、房貸壽險三條路。
- 屋齡 40 年的房子貸不到 40 年期：「屋齡＋年限 ≤ 50～60」是天花板公式。
- 選年限看體質不看聰明：月付抓家庭月收入三分之一以內，省下的錢有紀律去處再選長年限。
參考來源
- 公股銀行辦理青年安心成家購屋優惠貸款問與答，財政部國庫署，查於 2026-07。
- 貸款利率補貼提高至 1.5 碼至 115 年 7 月 31 日止，財政部國庫署，查於 2026-07。
- 銀行法第 38 條，全國法規資料庫，查於 2026-07。
- 農業金融機構辦理青年安居購屋優惠貸款原則，農業金融署，查於 2026-07。
- 房貸利息試算，內政部不動產資訊平台，查於 2026-07。
- 金融智慧網房貸試算工具，金融監督管理委員會，查於 2026-07。
- 中央銀行不動產貸款管制相關公告，中央銀行，查於 2026-07。
- 財政部澄清新聞稿：媒體報導新青安 2.0 內容非財政部立場，財政部，2025-12-18 發布，查於 2026-07。
- 星展、永豐等銀行 40 年房貸方案條件，依各銀行官網公開資訊彙整（不外連行銷頁），查於 2026-07。
- PTT home-sale 實貸案例（公股 2.185%、建商配銀 2.55% 等），僅作行情佐證、非保證數字，查於 2026-07。
本文為一般資訊整理，非過件保證。利率、補貼、名單與管制均為截至 2026-07 的查證資訊，新青安後續方案以財政部正式公告為準。房博士 Dr. House 提醒：任何方案的利率區間與費用都應書面列明再簽約。
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