土地貸款

先查這塊地是什麼地

• 非都市土地：謄本上的「使用分區」和「使用地類別」，例如一般農業區的農牧用地、鄉村區的乙種建築用地。
• 都市計畫內的土地：看「使用分區」（住宅區、商業區、農業區、工業區），要向縣市政府申請使用分區證明。
• 謄本這兩欄空白，不代表是建地。
• 權利範圍寫比例（例如 3分之1）是分別共有，可以只押自己那一份；寫「公同共有」的，要全體同意。

適合誰

• 名下有建地、農地，需要一筆週轉金
• 土地已經押過一胎，想再借一筆
• 銀行、農會說土地不做、不在轄區，或嫌額度太小
• 繼承來的持分土地

可以談、不承作的情況

可以借多少

可借空間 ≈ 鑑價 × 成數 − 一胎 − 預估土地增值稅

• 鑑價：放款方自己的鑑價，不是公告土地現值，也不是你心裡的市價。
• 一胎：有的放款方扣剩餘本金，有的扣謄本上的設定金額；同一塊地，兩種扣法算出來可能差十幾倍。
• 土地增值稅：拍賣時比抵押權先受償，所以要先扣；作農業使用的農地，可能不課徵。

詢價時直接問：「一胎扣設定金額還是剩餘本金？」兩種算法的例子看〈土地二胎怎麼借？〉。

辦理流程

1. 拍土地權狀或謄本傳 LINE：說一下想借多少、這塊地有沒有一胎。
2. 初步評估：看地目、使用分區、一胎和增值稅，告訴你能不能談、大概落在哪個範圍。
3. 鑑價。
4. 簽約對保：利率和所有費用在簽約前書面列明。
5. 設定抵押權、撥款：在地政事務所辦好抵押權設定後撥款。

每一件的時程看資料齊不齊、個案狀況而定，我們不承諾「幾天內一定撥款」。

要準備的文件

常見的有這些，實際依個案：

• 最新的土地登記謄本
• 都市計畫內土地：使用分區證明
• 有一胎的：一胎的餘額證明和借款契約
• 最近一期地價稅單
• 農地：有沒有三七五租約；有農舍的，建照或使照
• 持分土地：其他共有人的資料
• 收入與還款來源、借款用途

先傳謄本或權狀照片就好，其他的評估後再補。

利率與費用

• 年利率 5–16%，依房屋條件、信用狀況、案件複雜度決定。
• 利息連同所有費用，以有效年利率（按月複利）計算在 16% 以內，符合民法第 205 條上限。
• 所有費用在簽約前書面列明，不另立名目收取。

比較不同報價時，請看有效年利率，不要只看月息或「最低利率」：月息、先扣的手續費、帳管費都會讓實際成本變高。怎麼換算，看〈2026 二胎房貸利率全解析〉。

借到的錢拿去買房

土地貸款本身通常不在央行管制內，但錢如果拿去買房，管制會跟著資金走：這筆錢加上新房子的房貸，要一起算進那一戶的成數上限。資金用途要照實寫。

風險與防詐

• 繳不出來時：法院拍賣土地，執行費用和這塊地的稅先扣，接著還一胎，剩下的才輪到二胎；不夠還的部分還是要還。
• 簽約前看清楚擔保方式：「到期不還土地直接歸對方」（流抵約款）、買賣預告登記、先過戶或信託給對方，都跟一般抵押權不一樣，土地可能很難拿回來。
• 合法的二胎一定會設定抵押權。對方說「不用設定」「先匯款驗證」「保證核貸、不看信用」，就先停下來，撥 165 查證。（〈預告登記是什麼〉）

常見問題

其他服務