房屋債務整合

適合誰

• 卡債、信貸好幾筆，每個月光最低應繳就很吃力，但還繳得出來
• 信用卡循環利息高，想換成利息比較低的一筆
• 銀行信貸整合被負債比卡住（無擔保債務太多）：以房屋擔保的貸款不計入信貸的負債比
• 名下有房子：一胎還在繳的走二胎（房屋二胎），沒有貸款的走原屋融資（原屋融資）

可以談、不承作的情況

先算能不能省

• 降利率才是真的省；把年限拉長，月付變輕，總利息可能反而變多。
• 例子（假設）：同樣 100 萬、同樣 7 年，年利率從 15% 降到 6%，總利息約從 62 萬降到 23 萬；同樣 6%，年限拉到 10 年，月付再少一些，但總利息多約 10 萬。
• 信用卡循環利率的法定上限是 15%（銀行法第 47 條之 1）。整合後的有效年利率要比你現在的平均利率低才划算；不划算，我們會直接說。

試算細節看〈債務整合怎麼做？〉。

辦理流程

1. 拍權狀照片傳 LINE：順便列出現在每一筆債：哪一家、還剩多少、每月繳多少。
2. 評估：算整合後是不是真的省；房子還有房貸的走二胎，沒有的走原屋融資。
3. 鑑價：一日鑑價。
4. 簽約對保：利率和所有費用在簽約前書面列明。
5. 設定抵押權：在地政事務所辦好抵押權設定。
6. 代償、撥款：錢直接匯給原本的銀行、債權人清償，取得清償證明；有剩的才撥給你。

每一件的時程看資料齊不齊、個案狀況而定，我們不承諾「幾天內一定撥款」。

要準備的文件

常見的有這些，實際依個案：

• 身分證
• 房屋權狀或謄本（建物、土地）
• 每一筆債的餘額證明或最近一期帳單（信用卡、信貸）
• 收入或財力證明
• 房子還有房貸的：一胎的還款明細

先傳權狀照片就好，其他的評估後再補。

利率與費用

• 年利率 5–16%，依房屋條件、信用狀況、案件複雜度決定。
• 利息連同所有費用，以有效年利率（按月複利）計算在 16% 以內，符合民法第 205 條上限。
• 所有費用在簽約前書面列明，不另立名目收取。

比較不同報價時，請看有效年利率，不要只看月息或「最低利率」：月息、先扣的手續費、帳管費都會讓實際成本變高。怎麼換算，看〈2026 二胎房貸利率全解析〉。

整合完要做的三件事

1. 留一張生活用的信用卡就好，其他停卡或降額度
2. 信用卡改成全額自動扣繳
3. 每個月看「總負債」有沒有下降，不是只看月付變輕

整合換到的是喘口氣的時間；收支沒改，債會回來。

風險與防詐

• 把卡債換成房子擔保的債：原本的卡債、信貸沒有擔保，整合後變成用房子擔保；繳不出來時，房子可能被拍賣。
• 撥款前就要你先匯代辦費、保證金的，一律是詐騙。
• 合法的二胎一定會設定抵押權。對方說「不用設定」「先匯款驗證」「保證核貸、不看信用」，就先停下來，撥 165 查證。（〈預告登記是什麼〉）

常見問題

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