持分房屋貸款

先看謄本：你的是哪一種共有

• 權利範圍寫 2分之1、3分之1 這類比例：是分別共有。你可以只拿自己那一份去借，不需要其他共有人同意（民法第 819 條）。
• 寫著「公同共有」：一個人不能單獨拿去借，要全體同意（民法第 828 條），或先改成分別共有。繼承後還沒分割遺產的房子常是這種。
• 所有權人還是過世的家人：要先辦繼承登記，才能設定抵押。
• 公寓、大樓：房屋持分和基地持分要一起設定。

適合誰

• 繼承的房子，跟兄弟姊妹各有一份
• 離婚後跟前配偶各留一半
• 跟家人共有，其他人不願意一起拿整間去借
• 被銀行以「持分不收」退件

可以談、不承作的情況

辦理流程

1. 拍權狀照片傳 LINE：說一下想借多少、房子現在有沒有房貸。不用先整理資料。
2. 初步評估：看房子條件和還有多少擔保空間，告訴你適合自有資金放款，還是幫你媒合銀行或其他機構的方案。
3. 鑑價：一日鑑價。
4. 簽約對保：利率和所有費用在簽約前書面列明。
5. 設定抵押權、撥款：在地政事務所辦好抵押權設定後撥款。

每一件的時程看資料齊不齊、個案狀況而定，我們不承諾「幾天內一定撥款」。

要準備的文件

常見的有這些，實際依個案：

• 最新的建物與土地謄本（公寓大樓要含基地）
• 前面已有房貸的話：目前餘額、每月繳多少
• 身分證、印鑑章與印鑑證明
• 收入或財力證明

先傳謄本或權狀照片就好，其他的評估後再補。

利率與費用

• 年利率 5–16%，依房屋條件、信用狀況、案件複雜度決定。
• 利息連同所有費用，以有效年利率（按月複利）計算在 16% 以內，符合民法第 205 條上限。
• 所有費用在簽約前書面列明，不另立名目收取。

比較不同報價時，請看有效年利率，不要只看月息或「最低利率」：月息、先扣的手續費、帳管費都會讓實際成本變高。怎麼換算，看〈2026 二胎房貸利率全解析〉。

可以借多少

估法通常是：整間房子的估值 × 你的比例 → 因為持分不好賣，再打折 → 扣掉前面已設定的借款 → 再乘成數。

要特別注意前面的房貸：如果原本有一筆全體共有人用整間房子設定的房貸，放款方可能把整筆餘額都算到你那一份，而不是只扣你那一半，可借金額會差很多。送件前先把謄本他項權利部和房貸餘額準備好。（〈只有一半產權能借錢嗎？〉）

風險與防詐

• 繳不出來時，被拍賣的只有你那一份；但其他共有人會收到法院通知、可以優先承購，也可能多一位陌生的共有人。
• 跟民間借持分，簽約前先看：抵押權設定金額是不是遠高於實借、有沒有要求辦預告登記、有沒有要你簽空白本票或先把持分過戶給對方。
• 合法的二胎一定會設定抵押權。對方說「不用設定」「先匯款驗證」「保證核貸、不看信用」，就先停下來，撥 165 查證。（〈預告登記是什麼〉）

常見問題

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