只有一半產權能借錢嗎？持分房屋二胎與分別共有、公同共有差異

房子明明有你的名字，權狀也在手上，拿去銀行問，行員看完謄本只回一句「持分不收」。跟兄弟姊妹一起繼承的老家、離婚後跟前配偶各留一半的房子，常常卡在這一步：資產看得到，卻借不出來。

一間房子由好幾個人共有，放款方要考慮的就不只是房子值多少錢。你的那一份能不能單獨拿來擔保、其他人要不要簽名、真的走到拍賣時有沒有人願意買，都會影響能不能借、借多少、利息多高。

先看謄本上的共有方式。如果寫的是 1/2、1/3 這種明確比例，屬於「分別共有」，法律允許你只拿自己那一份去設定抵押，不必其他共有人同意；只是目前查不到有銀行公開承作只押持分的貸款，通常要另外找願意承作持分的管道，借得比較少，成本也比較高。如果寫的是「公同共有」，一個人不能單獨處分，想借錢得先取得全體同意，或先把共有關係整理好。

先看謄本：你的「一半」是哪一種共有

「持分」是一般說法，法律上叫「應有部分」，指你在這間房子所有權中占多少比例。共有分兩種：分別共有的人可以單獨拿自己那一份去借，公同共有的人不行。

打開建物與土地的登記謄本，看「所有權部」的「權利範圍」欄。謄本怎麼申請、各欄在寫什麼，可以參考謄本與權狀的基本說明。住公寓或大樓的人，房屋和基地兩份謄本都要看：依公寓大廈管理條例第 4 條，你那一戶的房屋持分不能跟基地持分分開設定抵押，放款方會一起估。

• 寫著 2分之1、3分之1 這類比例：這是分別共有，每個人各有一個登記清楚的比例（民法第 817 條）。夫妻沒有另外約定財產制、婚後一起買房各登記一半，或兄弟姊妹辦繼承時約好各自登記比例，都是這種。
• 權利範圍欄出現「公同共有」字樣：這是公同共有。字樣後面可能還接著一個比例，例如「公同共有 1分之1」，那是這群共有人一起擁有的份額，不是你一個人的比例。常見於繼承人還沒分割遺產時：依民法第 1151 條，遺產在分割前由全體繼承人公同共有，部分繼承人也可以先替全體辦成公同共有登記（土地登記規則第 120 條）。夫妻若書面約定採「共同財產制」，財產也屬公同共有（民法第 1031 條）。
• 所有權人還是過世的父母：代表繼承登記還沒辦。繼承人在父母過世時就取得權利，但依民法第 759 條，沒登記前不能處分，也就不能拿去設定抵押。依土地法第 73 條，繼承登記要在繼承開始後 6 個月內申請，逾期每超過 1 個月可處應納登記費 1 倍的罰鍰，最高 20 倍。

持分房屋，銀行為什麼不收？

分別共有的持分，法律上可以單獨設定抵押，司法院釋字第 141 號也確認過這一點。銀行不收，是銀行內部的授信政策。銀行法第 37 條要求銀行依擔保品的時值、折舊和銷售性決定能放多少，而持分最弱的就是銷售性：萬一借款人不還，這份擔保品很難順利換回現金。

買下一間房子 1/2 的人，拿不到一間可以自己住或出租的房子，只能跟原本的共有人一起用，還可能面對分割訴訟，所以願意買的人少。法院拍賣持分時，第一次的底價是用全屋估價按比例算（強制執行法第 102 條），沒有替「持分難用」先打折；沒人買就流標，下一次再減價，每次最多減 20%（第 91 條、第 92 條）。放款方要預想這段可能拖好幾輪的處分過程，估價時就會打折，或乾脆不接。

銀行、信用合作社、農會都沒有公開「只押持分」的承作條件，也沒有公開「持分一律不收」的規定，各家怎麼處理屬於不公開的內規。看得到的官方文件是要求整間一起擔保的方向：例如公股銀行的青年安心成家購屋優惠貸款問答寫明，共有房屋只有一位共有人符合申貸資格時，其他共有人要把持分一併抵押給銀行。

所以被一家銀行以「持分不收」退件，代表那家銀行不接，不代表你的持分不能借。你可以逐家詢問能不能只以自己的應有部分設定；公開招攬持分案件的，則是民間個人資金（有些透過代書或貸款仲介媒合）、民間放款公司與融資公司。代價是借得比較少、利息與費用較高，你也得自己把報價算清楚。

借錢要不要其他共有人同意？

只押自己分別共有的持分，不用其他共有人同意；拿整間房子去借，或你們是公同共有，就要全體共有人同意，多數決在這裡用不上。

分別共有、只押自己的持分：不用其他人同意

民法第 819 條第 1 項規定，各共有人得自由處分其應有部分。拿自己的 1/2 去設定抵押權，是處分自己的應有部分，不需要其他共有人簽名，也不用事先取得他們同意。

不過抵押權會登記在謄本上，任何人申請謄本都看得到，其他共有人之後查謄本就會知道。家人關係緊張時，這件事最好心裡有數。

拿整間房子去借：要全體共有人同意

民法第 819 條第 2 項規定，共有物的處分、變更及設定負擔，要得到全體共有人同意。

土地法第 34 條之 1 另有一套多數決：共有人過半數、而且他們的應有部分合計也過半數同意（應有部分合計超過三分之二時不計人數），就可以處分共有的土地或建物，或設定地上權、農育權、不動產役權、典權。這份清單裡沒有抵押權，所以就算多數共有人同意，也不能替全體拿整間房子設定抵押借錢。

整間一起借，銀行比較願意收，利率、成數通常也比持分貸款好。其他共有人要一起在設定文件上簽名用印，簽的角色決定他們要負多少責任：只當「擔保物提供人」，責任以自己提供的那份房產為限；如果也列為共同借款人，就要用自己其他財產一起還錢。銀行法第 12 條之 1 也規定，銀行辦理自用住宅放款和消費性放款，不得要求借款人提供連帶保證人。各種角色怎麼分，可以看抵押人、債務人差在哪。

家人一定會問另一面：整間房子設定抵押後，如果繳不出來，債權人可以聲請拍賣整間房子，其他共有人的持分也會一起被拍掉。開口請家人一起簽之前，先想好誰負責繳、有人繳不出來時怎麼處理。

公同共有：一個人不能單獨借

公同共有沒有可以單獨處分的比例。民法第 828 條規定公同共有物的處分要全體同意，一位繼承人不能只拿「自己那份」去設定抵押。土地法第 34 條之 1 的多數決雖然也準用於公同共有，但同樣不包括抵押權，多數繼承人同意也不能拿房子去押。

想用這間房子借錢，要嘛全體繼承人一起借，要嘛先把公同共有改成分別共有，後面「先處理共有關係」一節會說明怎麼做。

持分大概能借多少？

沒有公開的行情可以對照。主管機關、銀行公會或學術單位都沒有整理過持分貸款的成數、利率或折價統計，看得到的數字都是業者自己的說法，前提也不清楚。各放款方算成數的基準也不一樣：有的乘在全屋市價，有的乘在持分價值，有的已經扣掉前面的房貸。拿到報價時，先問清楚「幾成是乘在哪個金額上」，再用下面的順序自己估一次。

放款方怎麼估你的持分

1. 估整間房子的價值：看地段、屋況、屋齡與附近成交價。
2. 乘上你的比例：1/2 就先抓一半。
3. 打折：反映持分不好賣、可能要處理共有糾紛。打多少折沒有公定標準，房子現在誰在住、共有人之間處得如何、有沒有登記使用約定，都會影響。
4. 扣掉前面已設定的借款：如果這間房子已經有銀行房貸，要從可借金額中扣除。

第 4 步對持分特別重要。原本的銀行房貸如果是全體共有人用整間房子設定的，你那一份也在擔保範圍內。依民法第 875 條，同一筆債權押在好幾份不動產上、又沒有限定各份負擔多少時，債權人可以只從其中一份賣得的錢拿回全部欠款。也就是說，前順位銀行有可能只拍賣你的持分，清償整筆餘額；你如果不是這筆房貸的借款人，事後可以依第 875 條之 4 向其他共有人求償，但那要另外追討，結果也不確定。

承作二胎的放款方因此可能把整筆餘額都算進去，而不是只扣你那一半；前順位如果是最高限額抵押權，還可能用設定金額而不是目前餘額來扣。實際會怎麼扣，要看他項權利部登記的標的、擔保範圍，以及有沒有限定各份的負擔金額。

額度從價值一路算下來的完整拆解，可以看房屋抵押借錢的額度說明，概念同樣適用在持分。

試算：前面有沒有房貸，結果差很多

假設整間房子市價 1,200 萬元，你持分 1/2，帳面上是 600 萬元；放款方因為持分不好處分，把你這一份估成 450 萬元，願意借這個價值的 6 成。

• 房子沒有其他貸款：450 萬 × 60% ＝ 270 萬元。
• 有一筆全體共有人設定、餘額 300 萬元的房貸，放款方只扣你那一半 150 萬：(450 萬 − 150 萬) × 60% ＝ 180 萬元。
• 同一筆房貸，放款方把 300 萬全額扣掉：(450 萬 − 300 萬) × 60% ＝ 90 萬元。
• 全額扣除，而且先乘成數再扣：450 萬 × 60% − 300 萬 ＝ −30 萬元，也就是借不到。

同樣是持分 1/2、同樣背著 300 萬的前順位房貸，可借金額可以從 180 萬一路掉到零，差別只在放款方扣多少、用什麼順序扣。送件前先把謄本他項權利部的設定金額、房貸目前餘額準備好，並直接問對方前順位怎麼扣，才能判斷這家的報價值不值得往下談。

利率與費用：先比總成本，再看 16% 上限

持分貸款的報價常是「月息幾分」加上開辦費、手續費等一次性費用，費用可能直接從撥款金額扣掉。只看月息會低估成本；又沒有公開行情可以對照，比較報價只能靠自己把利息和費用放在一起算。

用有效年利率比較不同報價

用一組假設看差距：借 200 萬元，期間 1 年，每月只繳利息，到期還 200 萬元本金。表中的有效年利率，是以實際拿到的金額為起點，把每月利息和到期還本都算進去、按月複利換算的年化成本。

第二列看起來是「月息 1 分」，加上 3% 預扣費用後，實際成本約 16.4%，比第三列月息 1.2 分、不收費用的報價還貴。借款期間越短，一次性費用攤得越重，年化成本越高。

比較報價時，請對方用書面列出：核准金額、實際撥款金額、每期要繳多少、所有費用名稱與金額、提前清償要不要付違約金。二胎常見的費用項目與總費用年百分率怎麼看，可以對照二胎房貸利率與費用解析；每月要繳多少，也可以用房貸利率計算器先試算。

法律上的 16% 上限，算法跟上表不同

民法第 205 條規定，約定利率超過週年 16% 的部分無效；第 206 條禁止債權人用折扣或其他方法巧取利益。法院判斷有沒有超過 16%，通常以你實際拿到的金額當本金，按單利換算年利率，不是用上表按月複利的算法。預先扣掉的利息沒有真正交到你手上，法院多認為不算借款本金（臺中高分院 114 年度上易字第 474 號判決援引了最高法院這類見解）。手續費、開辦費算不算變相利息，要看有沒有真實服務、金額是否合理，由法院個案認定，實際支出的規費、代書費不一定會被算進去。

拿第二列來算：月息 2 萬 × 12 ÷ 實拿 194 萬，約 12.4%；把 6 萬元費用平均攤進每月利息，(2 萬 ＋ 0.5 萬) × 12 ÷ 194 萬，約 15.5%。兩種算法都沒超過 16%，所以不能單憑有效年利率 16.4%，就說這份報價違法，它只是比較貴。第四列把 8 萬元費用攤進去，約 19.2%，就有可能被認定超過上限，超過的部分約定無效；預扣的部分若被認定沒有交付，你要還的本金也可能只算實拿的金額。

這條 16% 上限適用於一般的金錢借貸，出借的是個人、民間放款公司還是融資公司都一樣。當舖業法的年息上限 30%，只適用於把動產交給當舖的質當（當舖業法第 3 條），拿房屋持分設定抵押借錢不屬於這一種。如果對方用租賃、分期或買賣附買回的名義簽約，算不算借貸要看契約實質，更要把實拿金額和總共要付多少問清楚。

跟民間借持分，簽約前先看設定了什麼

被銀行退件後轉找民間，要留意的不只利率。下面幾種安排，會影響你還款有爭議時還有沒有談判空間，甚至會不會失去持分：

• 抵押權設定金額遠高於實借金額：最高限額抵押權擔保一定範圍內的債權，最高到設定金額（民法第 881 條之 1）。設定金額高，不代表你欠那麼多，但會占掉持分剩下的擔保空間，之後想轉貸或再借比較難。擔保範圍如果寫成「現在及將來一切債務」，其他債務也可能被算進來。
• 要求辦預告登記：預告登記用來保全對方請求移轉或設定權利的權利，登記後你再賣或再設定、妨礙這項請求的部分無效（土地法第 79 條之 1）。登記的如果是「所有權移轉請求權」，等於預先保留了把持分過戶給對方的路。預告登記的塗銷方式與常見詐騙手法，可以看預告登記的說明。
• 簽本票：本票持有人可以向法院聲請本票裁定後強制執行，這個程序只看本票形式，不會先查你實際借了多少。本票金額寫的是名目借款而不是實拿金額時，有爭議要由你另外提訴訟爭執。
• 要求先把持分「賣」或過戶給對方當擔保：登記上你就不再是所有人。法院會看實質是不是借款擔保，但持分如果已經被轉賣給第三人，很難拿回來，你還得花訴訟成本證明當初其實是借錢。

簽約前把借據、實際撥款紀錄、抵押權設定契約書（擔保範圍、設定金額、清償日）、預告登記文件、本票影本和塗銷條件都看過一次，不簽空白文件。

房博士承作只拿自己分別共有的持分去抵押的案件，也就是持分房屋貸款；能借多少，一樣要看你的持分價值和前面已設定的房貸，個案評估。房博士自有資金放款的年利率連同費用，以有效年利率（按月複利）計算在 16% 以內，也就是用上表那種把費用算進去的方式計算。已經被一家銀行退件、手上有幾份報價的人，可以先用同樣的算法把每份報價換算一次，篩掉明顯不合理的條件。

依你的情況，該找哪一類管道

信用狀況也會影響能走的管道。聯徵上有遲繳、協商紀錄的人，可以參考信用瑕疵能走哪些管道。

借不到或不划算時，先處理共有關係

持分貸款借得到但成本太高，或根本借不到時，可以回頭處理共有關係：一起借、買賣持分、分割，或把公同共有改成分別共有。這些做法可行，但除了家人之間談得攏的情形，多半沒辦法在幾週內換成現金；走到調處或訴訟，時間就更難估。

跟其他共有人談一起借

最省利息的做法，是讓全體共有人同意用整間房子向銀行借，再在共有人之間約定誰用多少、誰負責繳。整間設定後如果繳不出來，被拍賣的是整間房子，其他人的持分也保不住，所以約定要寫成書面：每個人拿多少、誰繳月付、有人不繳時其他人先代繳，之後怎麼向他求償。

賣掉自己的持分，或買下對方的持分

分別共有的人可以自由出售自己的持分。依土地法第 34 條之 1 第 4 項，共有人出賣應有部分時，其他共有人可以用同樣的價格優先承購。依內政部土地法第三十四條之一執行要點，其他共有人接到出賣通知後 15 天內不表示，就視為放棄。沒通知就賣給外人並完成過戶，買賣仍然有效，但其他共有人可以向你請求損害賠償。所以賣之前，先以存證信函之類留得下紀錄的方式通知家人。公寓的情形，同一戶的其他共有人有優先承購權，同棟其他住戶則沒有。

家人如果有能力，由他們買下你的持分，往往比賣給外人順利，價格也比較好談。反過來，如果你有能力買下其他人的持分，房子變成你一個人所有後，就能用完整產權向銀行申請。

分割共有物

分別共有的人原則上可以隨時請求分割（民法第 823 條），但約定了不分割期限（一般最長 5 年；不動產訂有管理約定時最長 30 年，有重大事由仍可請求），或房子因使用目的不能分割時例外。

分割的路有三條：

• 協議：全體共有人談好怎麼分，最快。
• 地政機關調處：協議不成時，可以向直轄市、縣市地政機關申請調處（土地法第 34 條之 1 第 6 項），由各地的不動產糾紛調處委員會處理。不服調處結果，要在接到通知後 15 天內向法院起訴，否則就依調處結果辦理。費用各縣市不同，例如南投縣每件調處費 15,000 元，需要勘測時測量費另計。
• 法院判決：法院可以分配原物、以金錢補償，房子無法分時也可能判決變賣後分配價金（民法第 824 條）。一間公寓很難切成兩半，結果常是變賣，或由部分共有人取得並補償其他人。裁判費按原告因分割可得利益的價額計算，例如高雄地院一件案件以財產價額的一半 3,587,107 元核定，第一審裁判費 43,503 元，鑑價、測量、律師費另計。審理要多久，司法院沒有公開的平均期間可查。

如果你已經先押持分借錢、之後才分割，這筆抵押不會因為分割消失。抵押權人同意分割、參加了分割訴訟，或被告知訴訟卻沒參加時，抵押權會跟著轉到你分得的那一部分（民法第 824 條之 1）。

公同共有改成分別共有

繼承的房子處在公同共有，繼承人可以隨時請求分割遺產（民法第 1164 條）。怎麼改，要看現在登記到哪一步：

• 還沒辦繼承登記：辦繼承登記時，全體繼承人同意，就可以直接登記為分別共有（土地登記規則第 120 條）。
• 已經登記為公同共有：全體繼承人協議分割遺產的，辦「分割繼承」登記。經法院判決、和解或調解，按法定應繼分改成各自的比例時，用「共有型態變更」辦理（屏東縣恆春地政事務所轉載的內政部函），依臺北市松山地政事務所的說明不收登記費，只繳書狀費。需要哪些文件，送件前先問轄區地政事務所。
• 有人不同意：只能向法院請求分割遺產。土地法第 34 條之 1 的多數決不能拿來把公同共有改成分別共有。

改成分別共有後，每個人才有自己可以處分的比例，前面「只押自己持分」的做法才用得上。

我的持分被拍賣，會影響其他共有人嗎？

借了錢繳不出來，債權人可以聲請法院拍賣的是你的持分，不是整間房子（前提是你押的只有自己的持分）。其他共有人的持分不會因為你的債務被拍賣，他們也不用替你還錢。

不過他們仍會受到影響：

• 法院會通知他們：強制執行法第 102 條規定，持分第一次拍賣時，法院應通知其他共有人；第一次的最低拍賣價額以全屋估價按你的比例計算，流標後再逐次減價。
• 他們可能有優先承購的機會：強制執行的拍賣被視為買賣的一種，其他共有人可以依土地法第 34 條之 1 主張優先承購，但要接受同樣的拍賣條件。如果法院把幾筆土地、建物合併拍賣，要主張優先承購，原則上就得按合併的條件一起買，不能只挑其中一筆（最高法院 100 年度台上字第 432 號判決，臺灣高等法院 112 年度重上國字第 6 號判決有援引討論）。
• 可能多一位陌生的共有人：沒有家人出手，拍定人就成為新的共有人。拍定人也可以依民法第 823 條請求分割，協議不成時，法院可能判決整間房子變賣。

所以拿持分借錢之前，最好想過繳不出來時家人會面對什麼。繳款出狀況後從催收、查封到拍賣的過程，可以參考房貸繳不出來的每一步整理。

送件前可以先準備的資料

不論找哪一類管道，先把這些資料備齊，評估會快很多：

• 最新的建物與土地登記謄本（公寓大樓要含基地），確認共有型態、你的比例、他項權利部有哪些設定。
• 前順位貸款的目前餘額、每月還款金額，以及是一般抵押還是最高限額抵押。
• 房子現在誰在住、有沒有出租、共有人之間有沒有使用約定。依民法第 826 條之 1，這種約定登記後才能約束之後買到持分的人，沒登記時只約束知道或可以知道的人，會影響你這一份好不好賣。謄本標示部的「其他登記事項」欄可以看有沒有登記。
• 身分證件、印鑑章與印鑑證明。設定抵押權時會用到，印鑑證明怎麼申請可以看印鑑章與印鑑證明的說明。
• 你需要的金額與預計多久還清。借款期間越短，一次性費用對年化成本的影響越大。

想先知道自己的持分能不能談，可以先加房博士 LINE，把謄本和需求給我們評估，再決定要不要送件。

常見問題

我的持分只有 1/3 或更小，還有機會借嗎？

法律上沒有最低持分比例的限制，分別共有的持分都可以設定抵押。實際上比例越小、房屋總價越低，能借的金額越少，扣掉前順位和費用後可能不划算，是否承作由各放款方評估。

前配偶不同意，我能拿自己的一半借錢嗎？

先看謄本。夫妻沒有約定財產制時，離婚後各登記 1/2 的房子是分別共有，你拿自己的持分設定抵押不需要前配偶同意。只有婚姻期間書面約定共同財產制、房子登記為公同共有時，才要先完成財產清算與分配，依協議或法院判決到地政事務所辦登記，改成各自的比例後再借。

其他共有人會知道我拿持分借錢嗎？

抵押權要登記，會記載在謄本上，其他共有人查閱謄本就看得到。法律沒有要求你事先通知他們，但實際上很難瞞住。

參考資料

以下查閱日均為 2026-09-29；法規頁面為查閱當時的現行條文。

• 全國法規資料庫（法務部），民法第 205 條、第 206 條。
• 全國法規資料庫（法務部），民法第 759 條、第 817 條、第 819 條、第 823 條、第 824 條、第 824 條之 1、第 826 條之 1。
• 全國法規資料庫（法務部），民法第 827 條、第 828 條、第 829 條、第 875 條、第 875 條之 4、第 881 條之 1。
• 全國法規資料庫（法務部），民法第 1031 條、第 1151 條、第 1164 條。
• 全國法規資料庫（法務部），土地法第 34 條之 1、第 73 條、第 79 條之 1。
• 全國法規資料庫（法務部），土地登記規則第 120 條。
• 全國法規資料庫（法務部），強制執行法第 91 條、第 92 條、第 102 條。
• 金融監督管理委員會主管法規共用系統，銀行法（第 12 條之 1、第 37 條），最新修正 2023-06-28。
• 內政部國土管理署，公寓大廈管理條例第 4 條。
• 內政部，當舖業法（第 3 條）。
• 內政部地政司法規查詢，土地法第三十四條之一執行要點（第 13 點）。
• 司法院大法官，釋字第 141 號解釋，公布日 1974-12-13。
• 財政部國稅局網站，公股銀行辦理青年安心成家購屋優惠貸款問與答（第二十六問），發布日未確認。
• 臺灣高等法院臺中分院，114 年度上易字第 474 號刑事判決，2025-09-24。
• 臺灣高等法院，112 年度重上國字第 6 號民事判決，2024-09-04。
• 臺灣高雄地方法院，115 年度補字第 794 號裁定，2026-06-24。
• 司法院，本票裁定聲請書，發布日未確認。
• 南投縣政府地政處，不動產糾紛調處說明，發布日未確認。
• 臺北市松山地政事務所，繼承登記（繼承、分割繼承及遺囑繼承），發布日未確認。
• 屏東縣恆春地政事務所，不動產辦竣公同共有繼承登記後，嗣依法院判決按全體繼承人法定應繼分變更登記為分別共有，得以「共有型態變更」為登記原因辦理登記（轉載內政部 109 年 6 月 4 日台內地字第 1090263077 號函），發布日 2020-06-05。
• 台灣法律網，最高法院對土地法第34條之1第4項優先承購權的最新見解（整理最高法院 100 年度台上字第 432 號判決），發布日未確認。

【著作權所有，未經同意轉載必究】