首購買房貸款怎麼辦？資格認定、成數與流程時間軸一次看

第一次買房最卡的問題，通常不是「要買哪一間」，而是「我到底算不算首購、能貸多少、現在該做哪一步」。麻煩在於台灣根本沒有一個統一的首購資格。銀行自己的首購商品、青安 3.0、中央銀行的第 1 戶購屋貸款、土地增值稅、內政部的住宅補貼，五套制度共用同一個詞，管的單位不同，看的東西也不同。

青安 3.0 已經在 2026 年 8 月 1 日（民國 115 年 8 月 1 日）上路，額度分成 1,000 萬、1,200 萬、1,500 萬三級，利率也換了新算法。8 月 1 日前後送件，適用的規則不一樣，而網路上還躺著一大堆停在舊版的整理文。照著那些文章比對自己的條件，很容易比錯。

這篇從你還在存頭期款開始講，一路講到撥款交屋。正在看屋、剛付了斡旋金請仲介去跟屋主談價，或是簽完約才發現成數不夠的人，都用得上。

往下看你會知道：

• 從算錢到交屋的八個步驟，每一步大概要花多久、哪幾步不能跳
• 房貸到底哪一步才算正式送件，簽約前拿到的「預審」到底有沒有用
• 五套首購定義分別是誰在管、在看什麼，你該對號入座哪一套
• 青安 3.0 的額度怎麼分級、兩道年齡門怎麼卡、8 成成數為什麼常常拿不滿
• 寬限期結束後月付會跳多少，還有「先求有再求好」背後那幾張沒人講的帳單

文中的政策數字都對過官方公告，查證基準日是 2026-08-19；實際條件以主管機關最新公告為準。

快速答案

• 「首購」不是一種資格，是五種。銀行商品、青安 3.0、央行第 1 戶、土地增值稅、內政部補貼，各有各的主管機關。
• 青安 3.0 從 2026 年 8 月 1 日開辦，額度分 1,000／1,200／1,500 萬三級（財政部國庫署）。
• 房貸要等你有買賣契約、有一間指得出來的房子，才會正式受理。簽約前的預審只是估個大概。
• 8 成、40 年、5 年寬限，寫的都是「最高」。廣告寫最高，跟你實際拿到多少是兩回事。

從決定買房到撥款交屋：八個步驟的時間軸

順序長這樣：先算自己的錢、去銀行問額度、找房子並查清楚產權屋況、出價斡旋、正式簽約、正式送房貸、核貸對保設定過戶，最後撥款點交，一共八步。多數人出事都出在前兩步被跳過去。等到簽完約才第一次問銀行能貸多少，那叫許願，不叫規劃。

「從送件到撥款要幾天」，台灣沒有全市場的公開平均值，只有各家自己公告的處理期限。渣打銀行寫的是：沒有補文件、也沒有對審核結果提出覆議的話，貸款審核約 5 至 7 個工作天，後面的擔保品設定與過戶再約 7 至 30 個工作天（依官網公開資訊）。地政那一端有自己的時限：新北市三重地政事務所公告的買賣所有權移轉登記處理期限是 3 天。這 3 天只算地政機關的作業時間，和銀行講的 7 至 30 個工作天不是同一段路，不能互相對照。這些都是各機構自己的期限與實務常見區間，不是官方統計，也不是全台平均，把它們加一加當成交屋日程，會失準。

「鑑價」是銀行自己估這間房子值多少錢，成數照這個金額算，不是照你的成交價。「對保」是跟放款方見面核對身分、確認條件、簽下貸款契約。「抵押權設定」是把房子登記成這筆貸款的擔保品，設定金額通常抓貸款金額的 1.2 倍。後面這兩件，都要在撥款之前辦完。

這八個步驟各要花多久，整理成一張圖了。

那不同類型的房子，這張時間軸會長得一樣嗎？不會，差很多。

中古屋、新成屋、預售屋：三條時間軸差在哪

這三種房子的流程看起來很像，但花的時間差很多。中古屋大概以月計，新成屋看建商點交進度，預售屋從簽約到交屋隔個兩三年，很正常。

預售屋有兩條規則對買方特別有用：使用執照核發後 4 個月內，建商要把房屋所有權移轉登記辦好；驗屋複驗還是沒過，你可以先扣住房屋總價 5% 不付，等驗到好才撥給建商（內政部預售屋買賣定型化契約應記載事項）。這筆「交屋保留款」只有預售屋有。中古屋想留一手，只能自己寫進契約。

「履約保證專戶」講白話就是：你付的錢先進第三方帳戶被管著，等產權過戶完成才放給賣方，免得一手交錢、另一手沒房。中古屋多半會委託地政士（就是代書，負責代辦產權登記與稅費申報）跑四個階段：簽約、用印（雙方蓋印鑑章、備齊過戶要用的文件）、完稅、過戶。屋齡與審核重點怎麼影響核貸，可以看中古屋貸款的成數、利率與屋齡怎麼卡。

有兩件事誰都不能跳：完稅（繳完土地增值稅與契稅）要在過戶之前，抵押權設定要在撥款之前。其中一個卡住，交屋日就往後推。

預售屋還有一個很容易被忽略的地方：你今天問到的口頭額度，不代表兩三年後交屋時銀行還會給同一個數字。中間隔的是兩三年，不是兩三個月。

貸款要在哪一步送件？預審不等於核貸

正式送件要等兩件事都到位：買賣契約簽了，房子也指得出來是哪一間。在那之前你拿得到的只有初步估價和額度試算，那不是核貸承諾。

這不是業界潛規則，是官方白紙黑字。「我先把貸款辦好，再安心去看房」這個很自然的直覺，財政部國庫署的青安 3.0 問答集第二十問直接說不行：這項貸款要先評估擔保品，你連要買哪一間都還沒定下來，銀行沒有東西可以鑑價，就不能受理。

道理不難懂：銀行審的不只是人，還有房子本身。位置、屋齡、主要用途、鑑價結果、擔保價值，一項都少不了。房子還沒定下來，正式審核根本啟動不了。市面上的預審、預查、額度初評，全都是初步評估。台灣目前也沒有跨行通用、具法律拘束力的預先批核（pre-approval，先發你一張有效力的核貸承諾書）這種制度。

那簽約前能做什麼？三件事：

1. 拿收入、負債、信用狀況去做額度試算，抓出自己的總價天花板。
2. 從前面試算過的那幾家裡，挑定 1 到 2 家，簽約後只向這幾家正式送件。前面找 2 到 3 家是拿來比條件的，正式送件不必每一家都送：向多家銀行同時送件會留下多筆聯徵查詢紀錄（金融聯合徵信中心的信用查詢紀錄），實務上常被視為財務吃緊的訊號。這一點屬於銀行放款（業界叫授信）的實務做法，沒有公開的統一規範。
3. 把「貸款不足得解約」寫進斡旋單或買賣契約。

第三點才是真正的保護動作。送件時間你改不了，但條款你改得了。那條款到底怎麼寫、寫了有沒有用？

貸款沒過能退訂嗎？預售屋有、中古屋沒有

先講結論：預售屋有官方機制，中古屋沒有。把兩者混為一談，代價是真金白銀。

預售屋有一條專門保護買方的規定。只要貸款不夠不是你的錯，也不是建商的錯（例如銀行政策突然改了），就分成兩種情況處理：

• 差額在原預定貸款金額的 30% 以內：建商要讓你用原本承諾的年限與條件分期補上。
• 差額超過 30%：一是建商依原來的利率計算，讓你分期攤還，還款期限不得少於 7 年；二是解除契約，而且建商不得以你違約為由沒收已繳價款。

要注意的是，只有差額超過原預定貸款金額 30% 這種情況，買賣雙方才有契約解除權。（內政部 113 年函釋，文號見文末參考來源）

中古屋沒有這一條。 成屋交易只要事前沒有約定融資條件，就回到民法的定金規則：收了定金，契約推定成立（民法第 248 條）；因為付定金那一方的原因導致契約不能履行，原則上定金要不回來（民法第 249 條）。所以「銀行貸不到八成，我一定可以無條件退訂」這句話，套在中古屋上不成立。

斡旋金和要約書的差別，也不只是「有沒有先掏錢」。行政院消費者保護會對斡旋金與要約書的說明講得很清楚：兩者都是出價方式，真正的關鍵在賣方點頭之後，那一刻契約的拘束力可能已經產生。議價成功後斡旋金通常會轉成定金，過了這一步就回不去了。

你真正能動手做的只有一件事：在斡旋單或買賣契約裡寫入融資解除特約。內容至少要有截止日期、最低貸款金額或成數、不可歸責於買方，以及已付價款怎麼退。這種雙方談出來的個別條款，效力優先於制式的定型化契約條款（消費者保護法第 15 條）。實際條文怎麼下筆，還是請地政士或律師依個案確認。

條款談好之後，接著就是備件。哪些文件有效期會讓你白跑一趟？

各階段文件與效期：印鑑證明為什麼只認一年

銀行要的財力文件，沒有一套全國通用的法定效期；地政登記要用的印鑑證明則有明文規定。這兩件事常常被混在一起講，然後就有人白跑一趟。

以新北市的土地建物買賣所有權移轉登記為例：賣方（登記文件上叫「義務人」）要附的印鑑證明，必須是買賣成立那天往前算一年之內核發的才算數，法規原文寫的是「以登記原因發生日前 1 年以後核發者為限」。這條有官方依據，繞不過去。

銀行對保時要的財力文件就不一樣了，效期各家自訂。網路上流傳的「所有財力文件一律 3 個月有效」，找不到出處，別當成規則。

還有一個常被搞混的：印章刻好了，不等於印鑑登記完成。這兩件事，印鑑章、印鑑登記與印鑑證明的戶政流程另有整理。

以合作金庫的首次購屋貸款為例，官網列出的應備資料包含買賣契約、身分證與第二證件、戶籍謄本、印章、近年度所得稅資料、薪資轉帳存摺、在職證明，以及最近一個月的國稅局財產歸戶清單（依合作金庫官網公開資訊）。授信金額較高時，還會另外要求綜合所得稅結算申報書。

實務上最常被退回重來的，不是文件不夠齊，是到了現場才發現效期過了、或是名字對不上。對保前一次備齊、當面核對過一輪，比分三趟跑省事太多。

文件備好了，接下來就要回頭確認一件更基本的事：你到底屬於哪一種首購。

五個「首購」不是同一件事

搜尋首購條件會看到一堆彼此矛盾的答案，原因很單純：五個「首購」不是同一件事，五套制度共用一個詞，主管機關與判斷基礎全都不同。

同一個「首購」，一套在問你買房時銀行給不給優惠，一套在問你賣房時土地增值稅怎麼算，還有一套在問你家所得夠不夠低。這三件事互不相干。所以看到任何一句「首購就是……」，第一個動作是先確認它在講哪一套。

這五套是不同單位在管的。青安 3.0 歸財政部國庫署，規則寫在它的貸款原則裡。第 1 戶購屋貸款歸中央銀行，規則在它的不動產抵押貸款業務規定。一生一次歸財政部，寫在土地稅法第 34 條。自購住宅貸款利息補貼歸內政部國土管理署。至於銀行自己的首購商品，沒有主管機關，各家自己訂。

舉個最容易搞混的組合：一個名下有房但沒有房貸的人，在中央銀行眼中申辦的仍是第 1 戶購屋貸款，會受到不得有寬限期的限制；但在青安 3.0 眼中，他名下有建物，根本不符資格。同一個人，兩套制度給的答案不同，這不是矛盾，是兩件事。

五套判準與各自的主管機關，一張圖並排看最清楚。

接著看最新的那一套：青安 3.0。

青安 3.0 新制：2026 年 8 月起改了什麼

青安 3.0 從 2026 年 8 月 1 日（民國 115 年 8 月 1 日）起受理。你適用哪一版，看的是送件那一天，不是簽約那一天。三個最大的改變：多了房屋總價上限、多了本人年所得上限，利率方案則只剩一段式機動。

2026 年 8 月 1 日起送件的案子，二段式機動與混合式固定通通取消，一律走一段式機動：整段貸款期間只有一種算法，就是在基準利率上面固定加一個數字，這個數字不會變，利率跟著基準利率上下浮動（財政部國庫署青安 3.0 貸款原則）。舊制的二段式是前 2 年按基準利率固定加 0.345%、第 3 年起加 0.645%。這組數字對 8 月 1 日以後送件的人已經沒有意義了，看到還在講二段式的整理文，可以直接關掉。

這張表只列現制。8 月 1 日以前的額度、年齡與所得條件每年都在動，而且已經停止受理，逐版列出來對現在要送件的人沒有用。

其他幾個要點一起記：

• 申辦期間到 2029 年 7 月 31 日止，撥款最晚不得逾 2029 年 10 月 31 日。
• 房屋總價上限怎麼認定？鑑價金額與買賣總價，取高的那個。
• 你要買的那間房子，建物登記的主要用途要含有「住」「住宅」「套房」或「公寓」字樣。
• 貸款期間要維持自住。把大於自住需求的居住空間拿去出租，會影響自住事實的認定。

承作的是 8 家公股銀行：臺灣銀行、土地銀行、合作金庫、第一商銀、華南商銀、彰化商銀、兆豐銀行、中小企銀。它們是各自獨立的法人，授信審查標準不會完全一樣。同一份條件在不同家跑出不同結果，很正常，不是你被針對。想把資格條件、利率結構與月付金一項一項對過，接著看青安 3.0 的資格、利率與月付全解析。

制度看完了，下一個問題最實際：你名下那些東西，到底會不會卡到資格？

你到底算不算首購？六個邊界情境逐一判斷

以青安 3.0 來說，判斷從一張清單開始：國稅局開的財產歸戶清單上，查不查得到建物。查無建物是原則，例外只有兩項。

國庫署問答寫得很白：申辦時，借款人本人、配偶及未成年子女的那張清單上都要查無建物；名下建物如果是停車位或靈骨塔位，可以由承辦銀行依實況查核審認後，視為沒有自有住宅。官方列出來的例外就這兩項，沒有第三項。

有一句話在網路上被大量轉抄：「首購資格的依據是借款人，與登記人無關。」這句只出現在業者的整理文章裡，沒有附任何法源。放到青安上更是直接錯的，因為官方寫的是借款人須為房屋所有權人，而且同時查配偶名下。一般銀行的首購優惠是不是只看借款人本人？各行授信規定不同，沒有公開的跨行統一標準，只能一家一家問。

還有一個常被忽略的細節：兩個人合買同一間房屋，優惠貸款額度是按建物所有權持有比率核貸的。持分二分之一，優惠額度就是 500 萬元，不是兩個人各拿 1,000 萬。一起買，額度不會變成兩份。

判斷順序建議這樣走：

1. 名下有沒有建物？沒有就往下走。
2. 有的話，是不是只有停車位或靈骨塔位？是的話請承辦銀行查核審認。
3. 是共有持分嗎？把持分換算成面積，合計未滿 40 平方公尺才能申辦。
4. 配偶與未成年子女名下有沒有建物？有就不符青安。
5. 2023 年 8 月 1 日以後有沒有用過青安、或農業金融機構的農安貸款？用過就不能再辦。
6. 年齡、年所得、房屋總價有沒有在門檻內。

第 5 點那個日期，是最多人記錯的一個。

首購一生只有一次嗎？三個答案要分開看

答案有三個，而且互不相干：一般銀行的首購商品看你申辦當下的狀態，賣掉並清償後有機會再符合；青安 3.0 的資格可以重來，但貸款只能領一次；土地增值稅的一生一次是賣房時的稅務優惠，那才是真的一輩子一次。這題會吵不完，就是因為問的人和答的人講的常常不是同一套。

一般銀行的首購商品：看你申辦當下的狀態。 名下住宅賣掉、貸款也清了，之後有機會再次符合某家銀行的首購條件。但各行授信規定不同，沒有全國統一規則。

青安 3.0：資格可以重來，貸款只能用一次。 國庫署問答說得很清楚：只要符合條件，不管是第一次買房，還是以前有房、後來賣掉了，都可以申辦。真正的限制在另一條：112 年 8 月 1 日以後領過青安、或在農業金融機構領過農安貸款的人，不得申辦，由金融聯合徵信中心建檔控管。這裡的起算日是民國 112 年 8 月 1 日（2023-08-01），不是青安 3.0 上路的 115 年 8 月 1 日。這兩個日期被寫混的頻率高到誇張，看到就多確認一次。

土地增值稅的一生一次：完全是另一件事。 那是你賣房時，土地增值稅的自用住宅用地優惠稅率，跟你買房能不能貸款一點關係都沒有。

資料來源為財政部稅務入口網的土地增值稅自用住宅用地優惠說明（頁面更新 2026-04-09）與土地稅法第 34 條。1 公畝是 100 平方公尺，大約 30 坪，所以一生一次的都市土地 3 公畝大約 90 坪、一生一屋的 1.5 公畝大約 45 坪。順序也不能顛倒：先用一生一次，之後才輪得到條件嚴格很多的一生一屋。

方案講到這裡，還剩一個很常被問的：這些補貼可以疊在一起用嗎？

首購的四個方案能不能疊在一起？

能疊的有兩組：青安 3.0 額度不夠的部分，可以再由銀行用一般房貸承作；青安 3.0 也可以與內政部的自購住宅貸款利息補貼搭配，這是國庫署問答明文寫的。真正不能同時用的是青安與農安，用過一個就不能再用另一個。

內政部的自購住宅貸款利息補貼是年度專案，每年重開一次，所以最容易被抄成舊資料。截至 2026-08-19，115 年度還沒開放受理。國土管理署已於 2026 年 6 月 11 日公告修正「住宅補貼對象一定所得及財產標準」，預計 115 年 9 月開放受理，自購與修繕合計預估受惠約 6,000 戶（內政部 2026 年 7 月 3 日新聞稿）。

這三個的主管機關很容易被搞混：青安是財政部的，自購補貼是內政部的，農安是農業部的。看到有人把它們統稱「政府補貼」混著講，先自己確認講的是哪一個。青安的利息補貼雖然由內政部住宅基金支應，但方案主管機關仍是財政部。

下面這張表是 114 年度的公告內容，放在這裡是讓你知道制度長什麼樣子，不是 115 年度的現行條件。當年度的利率分成兩類，哪一類適用哪種身分每年跟著公告一起變，所以表裡只列出當年公告的兩個級距，實際條件以 115 年度正式公告為準。

制度上允許併用，不等於一定拿得到。自購補貼有名額、有所得與財產審查，能不能核准要看當年度的受理結果。

方案盤點完，接下來換個角度：不同家庭組成，拿到的條件差在哪裡？

單身、新婚、育兒的額度階梯與追回條款

青安 3.0 的額度分三級，差別只在額度上限，利率三級都一樣，沒有因為新婚或育兒另外給更低的基準利率。

一般對象最高可以貸 1,000 萬元。申請日前 2 年內完成結婚登記的新婚家庭，1,200 萬元。育有未成年子女的家庭，1,500 萬元。（財政部國庫署青安 3.0 問答與貸款原則）這三級是取相應的那一級，不是往上加總。

新婚而且育有未成年子女的家庭，適用的是 1,500 萬元那一級。額度取較高的那一個級距，不是把 1,200 萬和 1,500 萬加起來變成 2,700 萬元。這題很多人算錯，而且都是往上算錯。

還有一條很少人寫、撥款之後才會碰到的但書：用新婚身分多貸的那 200 萬，綁的是婚姻關係存續這個前提。離婚之後（配偶過世不算），這 200 萬從離婚當天起停止利息補貼，已經多領的會被追回。至於育有未成年子女而適用 1,500 萬元那一級的家庭有沒有對應規定，這次沒有取得官方一手依據，送件前直接向承辦銀行問清楚。

額度階梯與兩道年齡門檻，畫在同一張圖上。

額度是一道門，年齡是另一道，而且它們會同時卡你。

首購有年齡限制嗎？兩套規則同時卡你

青安 3.0 有兩道年齡門檻：申貸時未滿 50 歲，而且申貸年齡加核貸年限不得逾 80。多數人只記得前面那一道，於是把自己能貸幾年算錯了。

把兩條放在一起看就清楚了：40 歲申辦，理論上還可以到 40 年；45 歲申辦，最多約 35 年；49 歲申辦，最多約 31 年；滿 50 歲才送件，就不符青安 3.0 資格了。

「理論上可以」不等於「一定核給」。國庫署要求銀行仍須依 5P 原則（授信審查的五項原則：借款人 People、資金用途 Purpose、還款來源 Payment、債權保障 Protection、授信展望 Perspective）與收入、信用、負擔能力實際審核。

一般銀行呢？沒有公開的統一標準。以合作金庫的首次購屋貸款為例，官網載明對象為名下無房屋、最高可貸 8 成、最長 30 年、利率 2.698% 起（計算基準日 2024-04-15，依官網公開資訊），利率會隨市場變動。這是一個很實用的對照：一般首購商品未必給得到 40 年，40 年那個數字是青安的規格。

至於各家銀行常提到的「年齡加年限 75 到 80」「屋齡加年限 50 到 60」，都是各行內規，沒有公開統一標準，本文不列具體數字。真的想貸滿 40 年的話，40 年房貸有哪些銀行承作、年齡條件怎麼算那篇列得比較全。

講完年限，就輪到最多人焦慮的成數了。

首購一定可以貸 8 成嗎？自備款怎麼抓

8 成是上限，不是權利。青安 3.0 寫的是最高 8 成，實際核到幾成要看鑑價結果與授信審查。

貸款成數（LTV，Loan to Value，貸款金額占擔保品價值的比例）算的是銀行鑑價金額，不是你的成交價。鑑價比成交價低，就是自備款突然破一個洞最常見的原因。要注意，青安 3.0 的房屋總價上限採「鑑價金額與買賣總價取高者」認定，那是另一套認定，跟成數的計算基礎不是同一件事。

這張表假設銀行鑑價金額和成交總價一樣。鑑價低於成交價時，成數是照鑑價算的，中間那段差額要自己補進自備款。

這張表只算了頭期款。契稅、印花稅、代書費、登記規費、火險地震險、仲介費、裝修與家電，都還要另外準備，抓總價的 3% 到 5% 起跳比較安全，實際依個案。鑑價金額怎麼推、自備款要準備到什麼程度，房貸能貸幾成、頭期款要準備多少有逐步的算法。

中央銀行的信用管制是另一層，三件事要記：青安不受央行對自然人第 1 戶、第 2 戶購屋貸款的限制；被管到的第 1 戶、第 2 戶購屋貸款不得有寬限期；建物如果是繼承取得的，不計入借款人名下的房屋數（中央銀行不動產抵押貸款業務規定問與答，現行版 2026-03-20 生效）。換句話說，真正卡到的是名下已經有房、又要再辦購屋貸款的人。

鑑價出來、成數不如預期，先別急著解約或補錢。卡住的原因不同，能走的路也不同，本文後面會拆開講。頭期款缺口比較急的話，找人把數字算清楚再決定要不要簽字，文末有聯絡方式。

成數之外，還有一件事會直接影響核貸：你的收入是怎麼來的。

薪轉、自營商、接案者各要準備什麼？

銀行要確認的只有一件事：這筆收入可驗證、會持續、還得動這筆貸款。至於不同收入型態各認列幾成，各行授信規定不同，銀行官網和公會層級都查不到公開的統一標準，所以這裡只列文件種類，不列認列比率。

這是刻意不寫。網路上流傳的「薪轉認 100%、自營商打六到八折、接案者按存摺結餘認五到七成」，找不到任何一手出處。抄進來就變成保證式的結論，還會害人拿錯誤的數字去抓總價。

實務上的判斷邏輯很單純：報稅資料、營業報表、帳戶現金流，三者要對得起來。三份文件講同一個故事，銀行才敢認。對不起來的話，名目收入報得再漂亮也不容易被採計。

沒有固定薪水不代表沒機會。青安 3.0 允許拿帳戶的進出紀錄或營業資料當收入證明送銀行審，攤販、自營商、長期接案的人都用得上這一條。

收入文件之外，很多人還會問：我住的縣市有沒有額外補助？

地方政府還有沒有加碼？看今年有沒有公告

地方加碼要看「今年有沒有公告」。看到三年前的新聞就當成長期制度，是最常見的失望來源。

以高雄為例：設籍高雄的首購族搭配高雄銀行的方案，由市府補貼房貸利息 0.25%、為期 3 年（高雄市政府青年局頁面，頁面日期 2026-08-19）。但是額度上限、房屋總價門檻、受理期間與戶數這四項，那個頁面沒寫，這次也沒取得 115 年度的完整實施計畫。要用的話，直接打給高雄市都發局住宅發展處問最快。

臺中的規則寫在臺中市青年首次購屋優惠利息補貼作業要點（2022-07-15 修正）裡。條件是：已成年且未滿 46 歲，而且要先拿到市府核發的當年度自購住宅貸款利息補貼證明。貸款餘額 300 萬元以上核補 6 萬元，不足的按比例，並自核准日起 3 個月內一次撥入郵政儲金帳戶，同一住宅補貼以一次為限。說穿了，它是接在中央補貼後面的地方加碼。中央那一關沒過，地方這一關根本談不上。

「未取得一手來源」不等於「沒有」。它的意思是：截至查證日，我們在官方站點沒有找到現行公告。正確的做法是打電話向該縣市住宅或地政主管單位確認，而不是拿前幾年的方案填空。

新竹縣市的首購族要多留意一件事：青安 3.0 的房屋總價上限，新竹縣市與新北市同列 2,500 萬元一級，高於其他縣市的 2,000 萬元。竹北一帶總價偏高的物件，這個級距差異會直接影響資格判斷，值得先確認。

地方加碼講完了，回到最多人問的那個數字：1.775% 到底是怎麼算出來的。

青安 3.0 利率 1.775% 怎麼算、之後怎麼變

1.775% 不是一個固定利率，而是一組公式算出來的結果，而且這個結果會隨時間往上走。

算法是這樣拆的。一段式機動利率＝基準利率固定加 0.555%。2026 年 8 月 1 日起，前三年再享兩層優惠：內政部住宅基金補貼 0.375%（2024 年 3 月 26 日前為 0.25%），另外一層是這筆貸款少跟著基準利率調升 0.125%，實際算利率的時候就是直接扣掉這 0.125%，所以下面的算式會把它一起減進去（公告的用語是「基準利率減少調升」，出自國庫署青安 3.0 貸款原則）。

這裡的基準利率指的是郵政儲金 2 年期定期儲蓄存款機動利率。最近一次公開可查的調整，是民國 113 年 3 月 27 日起為 1.72%（行政院人事行政總處公告）。2026 年 8 月的當日數字這次沒查到，申辦前請直接向承貸銀行確認。

把數字套進去：

• 原始貸款利率：1.72% ＋ 0.555% ＝ 2.275%
• 前 3 年優惠後：2.275% − 0.375% − 0.125% ＝ 1.775%

接著是俗稱「3 加 3」的退場設計：前 3 年享滿額利息補貼；3 年期滿後，每年補貼減少半碼（0.125%），6 年後補貼期滿，回復原貸款利率。

上面那張表的示意利率，建立在基準利率維持 1.72% 不變的假設上，而基準利率本身會浮動。所以拿 1.775% 乘上 40 年去算總利息，算法是錯的，而且會嚴重低估。想知道同時期一般房貸的行情落在哪一段，各銀行最低房貸利率與每月還款試算有逐家比較。

利率會往上走，這件事和另一個設計加在一起，就是很多人真正會受傷的地方：寬限期。

寬限期不是省錢，是把本金往後推

以為寬限期是省錢？那只是把帳單推給未來的你。寬限期是「只繳利息、不還本金」的期間，錢一毛沒少，只是把本金挪到後面。用滿 5 年之後，月付金會出現明顯的跳升。

下面這組數字是把寬限期前後的月付先算出來，不是利率預測。以下假設全部固定不動：貸款 1,000 萬元、年限 40 年、用滿 5 年寬限期、基準利率維持 1.72% 不變，利息補貼退到第 6 年那一層之後，就用同一個利率一路往後推算。

第 7 年補貼期滿、利率回到 2.275% 之後，月付還會再往上，這張表沒有把那一段算進去。所以第 6 年起那個約 33,901 元要當成下限看，不是上限。

第 5 年到第 6 年，月付金從約 1.69 萬跳到約 3.39 萬，接近 2 倍。原因不是利率翻倍，是前 5 年幾乎沒有降低本金，第 6 年開始要在剩下的 35 年裡真正把 1,000 萬攤掉。

換個算法比一比：如果從第一天就採 40 年本息平均攤還（每個月繳固定金額，其中本金與利息的比例逐月變化），且假設利率一直是 1.775%，月付金約 29,118 元。等於你用前 5 年每月省下的約 1.4 萬，換來第 6 年起每月多付約 4,800 元，一路付 35 年。

第二個情境給另一種常見組合：貸 1,000 萬元、寬限 3 年、總年期 30 年。這一段的算法和上面那張表不一樣，是把利率直接抓在補貼全部退場後的 2.275%，從第 4 年一路算到最後，攤還剩下的 27 年，所以算出來的月付會比用上面那張補貼階梯算出來的更高一點，也就是抓得比較保守。寬限期月付同樣約 14,792 元，第 4 年起會來到約 41,336 元。年期越短，跳幅越大。

以上都是固定基準利率下的試算，每個數字都建立在上面那組假設上，換一組假設就會變。真正該做的動作是：在簽字前，把「寬限期結束後的月付金」拿去對自己的收入，而不是只看寬限期內那個好看的數字。要換成自己的金額、年限與利率跑一次，可以直接開房貸月付金試算工具。

月付從只繳息跳到本息的那個落差，一張圖就看得出來。

寬限期只是第一張帳單。想著「先買小的、以後再換」的人，還有幾張更少人講。

「先求有再求好」之前，先看這四張帳單

「先求有再求好」不是錯的建議，但它有一個沒人講的前提：換屋不是重來一次，而是要先付四張帳單。你現在大概想跳過這段，但跳過的人通常會回來重看。

其中最硬的一張是時間。名下還有房、又想保住寬限期的人，中央銀行留了一個例外：只要有實質換屋自住需求，可以簽切結書（一份有法律效力的書面承諾），承諾在這筆購屋貸款撥款後 18 個月內出售原有房屋並完成產權移轉登記，且不得以轉貸等方式規避，這筆貸款就不必套用前面講的「名下有房再辦購屋貸款就沒有寬限期」那條限制（中央銀行換屋協處措施說明，頁面 2025-09-08，適用 2024 年 9 月 20 日以後送件建檔的案件）。

違反這份承諾的代價寫得很清楚：寬限期取消；這 18 個月原本可以晚點再還的本金，銀行會立刻要你補上；從撥款那天起算，按你還沒還完的貸款餘額另外收一筆罰息（公告用語是「計收罰息」）；再加收一筆違約金，罰的就是規避規定這件事（公告用語是「規避違約金」）。

另外三張帳單：

1. 土地增值稅的一生一次用掉了。 把它用在第一間小宅之後，下一次要再拿到 10% 優惠稅率，只能走條件嚴格很多的一生一屋：持有滿 6 年、設籍連續滿 6 年、出售前 5 年無供營業使用或出租、出售時本人與配偶及未成年子女無該自用住宅以外的房屋。
2. 青安的限貸一次用掉了。 2023 年 8 月 1 日以後獲貸過青安或農安的人，不能再申辦青安 3.0，換屋時只能走一般房貸。
3. 交易成本是一次性的實付現金。 仲介費、契稅、登記規費、搬遷與裝修，加上出售時可能要繳的房地合一稅，這些都不會因為你換屋而打折。

所以比「先求有」更安全的說法是：第一間可以不用一步到位，但不要把可支配現金流與貸款能力用到極限。留下來的餘裕，才是你之後換屋、轉貸或應付變動的空間。

把這些風險攤開講，會不會太唱衰政策？不會，因為政策本身也還在爭議中。

青安 3.0（新青安）被罵什麼？四個批評

批評主要有四個。前三個有明確的制度或算術依據，第四個到現在仍然是爭議，不是定論。逐條看比較公平。

一、寬限期斷崖。 這是有算術支撐的，前面寬限期那一段的試算已經列出來：貸 1,000 萬、用滿 5 年寬限，第 6 年起月付從約 1.69 萬跳到約 3.39 萬。銀行也不是一定給滿 5 年，實際核多久要看授信結果。

二、利息優惠本身會退場。 前 3 年補貼滿額，3 年後每年減半碼，6 年後補貼期滿。這是制度設計，不是意外，但它讓「現在的月付金」和「六年後的月付金」不是同一件事。

三、上限被讀成權利。 最高 8 成、最長 40 年、寬限期最長 5 年，這三個數字全部都是上限。國庫署要求銀行依 5P 原則、信用、收支能力與物件條件個別核定，實際結果因人因物而異。

四、有沒有推升房價，目前是爭議不是結論。 這一項要看的是研究怎麼說，不是新聞標題怎麼下。清華大學 2025 年碩士論文（全名見文末參考來源）用 2022 至 2024 年七大都會區約 37 萬筆中古屋交易資料，把坪數、屋齡、地段這些條件先扣掉再比價格，結果顯示多數研究區域的中古屋價格與政策呈正向關聯。這是目前樣本數最大的一篇。

但同一年，雲林科技大學也有一篇碩士論文政府的房屋政策對房市的影響效果，改用六都 2011 年第 1 季至 2025 年第 1 季的長期追蹤資料，把其他住宅政策與整體景氣一起放進去算之後，新青安這一項跑出來的方向反過來，是往下的。

兩篇都是碩士學位論文、都做了計量檢定，但資料期間、樣本範圍與模型設定都不同，實證結果並不一致。所以現階段只能寫成「有這個質疑」，不能寫成已經證實。

官方那邊也不是沒有動作。青安 3.0 加了本人年所得不逾 200 萬元的排富門檻、房屋總價上限、自住切結與查核機制；中央銀行的選擇性信用管制也仍在運作，明訂名下已經有房、又要再辦購屋貸款的人（也就是央行講的第 1 戶、第 2 戶購屋貸款），不得有寬限期。

把批評講清楚不是要勸人別買房，而是希望你在簽字之前，知道自己扛的到底是什麼。

常見 FAQ

首購跟新青安差在哪裡？

講房貸的時候，首購指的是你申辦當下名下沒有自有住宅這個狀態，但前面說過，五套制度各有各的認定；青安 3.0（新青安）則是一個具體的政策貸款商品。符合首購狀態才有機會申辦青安，但青安另有申貸時未滿 50 歲、本人年所得不逾 200 萬元、房屋總價在縣市上限內等門檻。依據財政部國庫署青安 3.0 問答與貸款原則，查於 2026-08。

2026 年首購的條件是什麼？

要看你問的是哪一套。銀行首購商品看各行自訂，例如合作金庫寫的是名下無房屋（依官網公開資訊，查於 2026-08）。青安 3.0 則看本人、配偶及未成年子女均無自有住宅，加上未滿 50 歲、年所得不逾 200 萬元、房屋總價在臺北市 3,500 萬、新北市及新竹縣市 2,500 萬、其他縣市 2,000 萬以內。

首購一生只有一次嗎？

房貸的首購資格看的是申辦當下的狀態，賣掉並清償後可能再次符合。青安 3.0 另有限貸一次規定：民國 112 年 8 月 1 日以後曾獲貸青安或農安者不得再辦。土地增值稅的一生一次則是賣房時的稅務優惠，一人一輩子一次，是完全不同的制度。

一生一次跟一生一屋差在哪？

兩者都是土地增值稅自用住宅用地 10% 的優惠稅率。一生一次條件較寬，一輩子只能用一次；一生一屋要先用過一生一次之後才能申請，門檻嚴很多，包含都市土地 1.5 公畝以內（約 45 坪）、持有滿 6 年、設籍連續滿 6 年、出售前 5 年無出租或營業使用、出售時全家無其他房屋。依據財政部稅務入口網，頁面更新 2026-04-09。

沒有房貸算首購嗎？

看的是名下有沒有建物，不是有沒有貸款。青安 3.0 以財產歸戶清單查無建物為原則，官方明列的例外只有停車位與靈骨塔位。要注意中央銀行是另一套：名下已有房但沒有房貸的人再辦第 1 戶購屋貸款，仍受不得有寬限期的限制。

首購可以貸 40 年嗎？

青安 3.0 的年限最長 40 年，但同時受申貸年齡加核貸年限不得逾 80 的限制，45 歲申辦最多約 35 年。一般銀行商品各行不同，例如合作金庫官網的首次購屋貸款寫的是最長 30 年（依官網公開資訊，查於 2026-08）。

首購一定可以貸 8 成嗎？

8 成是上限，不是權利。青安 3.0 寫的是最高 8 成，實際成數要看銀行鑑價結果與授信審查，國庫署也要求銀行依 5P 原則與還款能力個別核定。鑑價低於成交價時，自備款就要往上補。

首購一定要自住嗎？

青安 3.0 要求自住。依國庫署問答，將大於自住需求的居住空間出租，會影響自住事實的認定。貸款期間的用途變更要特別留意，切結不實可能影響利息補貼資格。

房貸 1,000 萬一個月要繳多少？

要看有沒有用寬限期。以青安 3.0 前 3 年優惠後利率 1.775% 計算，寬限期前 3 年只繳息約 14,792 元，補貼逐年退場後第 4 年約 15,833 元、第 5 年約 16,875 元；若從第一天就以 40 年本息平均攤還、假設利率不變，約 29,118 元；若用滿 5 年寬限、第 6 年起以約 2.15% 攤還剩下 35 年，約 33,901 元。以上是固定基準利率下的試算，不是利率預測。

新青安跟一般房貸差在哪？

青安是政策商品，有額度上限、年齡與所得門檻、自住限制與限貸一次規定，但有利息補貼；一般房貸是銀行商品，沒有政策門檻，也沒有補貼。另外青安不受中央銀行第 1 戶、第 2 戶購屋貸款限制，依中央銀行問答 2026-03-20 生效版。

新青安跟首購可以一起用嗎？

可以。青安額度不夠的部分，可再由銀行以一般房貸承作；青安 3.0 也可以與內政部自購住宅貸款利息補貼搭配，這是國庫署問答明文寫的。青安與農業部的農安貸款則是互斥的，不能同時使用。

2026 年買房有哪些補助？

中央有財政部的青安 3.0（2026 年 8 月 1 日上路）與內政部的自購住宅貸款利息補貼。後者截至 2026-08-19 尚未開放受理，依內政部 2026 年 7 月 3 日新聞稿預計 9 月受理。地方加碼要看今年有沒有公告，不是每個縣市都有，也不是每年都續辦。

貸款沒過可以退訂嗎？

預售屋有定型化契約機制：不可歸責於買賣雙方且差額超過原預定貸款金額 30% 時，雙方才有契約解除權，且賣方不得沒收已繳價款。中古屋沒有這一條，要靠自己在斡旋或契約寫入融資解除特約，否則回到民法定金規則，可能被沒收定金。

首購的年齡限制是多少？

青安 3.0 要求申貸時未滿 50 歲，且申貸年齡加核貸年限不得逾 80。一般銀行另有年齡加年限、屋齡加年限的內部規定，各行不同，沒有公開的統一標準，申辦前要逐家問清楚。

配偶有房，我還算首購嗎？

青安 3.0 直接不符，因為它同時查本人、配偶及未成年子女名下有無自有住宅。一般銀行是否只看借款人本人，各行授信規定不同，目前沒有公開的跨行統一標準，建議申辦前逐家問清楚，不要照抄網路上的單一說法。

成數不足或被銀行婉拒時，還有什麼路

先把問題拆成兩類：是「人」的問題，還是「物」的問題。方向不同，解法完全不同。

• 人的問題：銀行只認你一部分收入、每月要還的錢占收入比例太高、信用紀錄有遲繳等瑕疵、短時間內被太多家銀行查過聯徵。多半要靠補強財力文件、整理既有負債、拉開送件時間來處理。
• 物的問題：鑑價低於成交價、屋齡偏高、主要用途不符、地段流通性差。這類換一家授信偏好不同的機構，結果可能就不一樣。

常見的幾條路，各有代價，要先算清楚再決定：補齊文件重新送件、換一家銀行、調整成交價與自備款配置、或是把房子再設定給第二家機構、辦房屋二胎補上資金缺口。二胎的利率通常高於第一順位房貸，適合的是「短期補位、有明確退場計畫」的情況，不適合長期背著。利率區間、費用名目與常見陷阱，二胎房貸利率與費用全解析寫得比較細。

房博士 Dr. House 的固定做法是把話先講在前面：主動揭露民法第 205 條約定年利率上限 16%、利率範圍白紙黑字寫給你看、該收哪些費用一次講清楚不會中途冒出沒講過的名目、一日鑑價、當日對保。能不能過、能過多少，要看實際條件與機構審查，我們不會給你保證核貸的說法。

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重點總結

• 首購不是一個統一資格。銀行商品、青安 3.0、央行第 1 戶、土地增值稅、內政部補貼，五套制度各有主管機關，看到任何條件先確認它屬於哪一套。
• 正式送房貸要有買賣契約，也要有一間指得出來的房子。簽約前只有初步估價與額度試算，真正的保護動作是把融資解除特約寫進斡旋單或契約。
• 預售屋在不可歸責雙方且差額超過原預定貸款金額 30% 時，雙方才有契約解除權；中古屋沒有這個機制，沒有特約就回到民法定金規則。
• 青安 3.0 自 2026 年 8 月 1 日上路，額度 1,000／1,200／1,500 萬三級取相應級距、不疊加，成數最高 8 成、年限最長 40 年，且申貸年齡加核貸年限不得逾 80。
• 1.775% 是「基準利率加 0.555%、前 3 年再減 0.5%」的結果，補貼 3 年後逐年退場、6 年後期滿，不能拿它乘 40 年試算。
• 寬限期是把本金往後推。貸 1,000 萬、用滿 5 年寬限，在固定基準利率假設下第 6 年起月付會跳到約 3.39 萬，簽字前先對這個數字。
• 地方加碼要看今年有沒有公告。查不到現行公告時，正確做法是打電話問主管單位，不是拿舊年度方案填空。

免責與資料日期說明

本文整理自主管機關與相關機構的公開資料，查證基準日為 2026-08-19，目的是幫助讀者理解制度架構，不構成貸款、稅務或法律意見，也不構成核貸承諾。

政策方案的資格、額度、利率與受理期間會隨年度公告調整，地方加碼更是逐年重新公告。文中標示「未取得一手來源」的項目，代表截至查證日在官方站點查無現行公告，不等於該項目不存在。實際條件請以主管機關與承辦機構的最新公告為準，重要決定前建議先向承辦單位或專業人士確認。

參考來源

• 公股銀行辦理青年安心成家購屋優惠貸款問與答（青安 3.0）｜發布單位：財政部國庫署｜發布或更新日期：2026-07-29
• 公股銀行辦理青年安心成家購屋優惠貸款原則（青安 3.0）｜發布單位：財政部國庫署｜發布或更新日期：2026-07-28
• 青年安心成家購屋優惠貸款最高額度自 115 年 8 月 1 日起修正之適用問答｜發布單位：財政部｜查閱日期：2026-08-19
• 中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定問與答｜發布單位：中央銀行｜發布或更新日期：現行版 2026-03-20 生效
• 主張因有實質換屋自住需求擬申辦第 1 戶購屋貸款的協處措施｜發布單位：中央銀行｜發布或更新日期：2025-09-08
• 住宅補貼對象一定所得及財產標準修正 預估受惠 6,000 戶（新聞稿）｜發布單位：內政部｜發布日期：2026-07-03
• 自購住宅貸款利息補貼（114 年度）｜發布單位：內政部不動產資訊平台｜查閱日期：2026-08-19
• 自建自購住宅貸款利息及租金補貼辦法｜發布單位：內政部主管法規查詢系統｜查閱日期：2026-08-19
• 參、如何減輕您的土地增值稅（自用住宅用地優惠稅率）｜發布單位：財政部稅務入口網｜發布或更新日期：2026-04-09
• 土地稅法｜發布單位：法務部全國法規資料庫｜查閱日期：2026-08-19
• 民法（第 154 條、第 248 條、第 249 條）｜發布單位：法務部全國法規資料庫｜查閱日期：2026-08-19
• 預售屋買賣定型化契約貸款不足處理疑義（內政部 113 年 11 月 5 日台內地字第 1130143454 號函）｜發布單位：苗栗縣政府轉載內政部函釋｜發布日期：2024-11-12
• 何謂斡旋金？何謂要約書？｜發布單位：行政院消費者保護會｜查閱日期：2026-08-19
• 個人購屋貸款定型化契約應記載及不得記載事項｜發布單位：金融監督管理委員會｜查閱日期：2026-08-19
• 土地建物買賣所有權移轉登記｜發布單位：新北市三重地政事務所｜發布或更新日期：2026-07-23
• 臺中市青年首次購屋優惠利息補貼作業要點｜發布單位：臺中市政府｜發布或更新日期：2022-07-15
• 高雄市首購族購屋貸款利息補貼｜發布單位：高雄市政府青年局｜發布或更新日期：2026-08-19
• 農業金融機構辦理青年安居購屋優惠貸款原則｜發布單位：農業部主管法規查詢系統｜查閱日期：2026-08-19
• 台灣新青安政策對中古屋市場之影響：特徵價格模型分析（碩士論文，作者蔣昀恩）｜發布單位：國立清華大學計量財務金融學系，收錄於臺灣博碩士論文知識加值系統｜發布年份：2025｜方法：2022 至 2024 年七大都會區約 37 萬筆中古屋交易，特徵價格模型
• 政府的房屋政策對房市的影響效果（碩士論文）｜發布單位：國立雲林科技大學，收錄於臺灣博碩士論文知識加值系統｜發布年份：2025｜方法：六都 2011 年第 1 季至 2025 年第 1 季追蹤資料，固定效果模型

最後更新日期：2026-08-19

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