他項權利是所有權以外、由別人登記在這間房子上的權利，最常見的是銀行或其他債權人設定的抵押權。謄本的「他項權利部」會一筆一筆列出這些權利：誰設定的、擔保金額多少、登記的先後次序。
「擔保債權總金額」那一欄常是好幾百萬，看起來像屋主欠了這麼多。其實那是登記時寫下的擔保金額，銀行通常設得比借出去的錢高，屋主還款後也不會變小；屋主現在實際還欠多少，謄本上不會寫。
房子上有幾筆抵押、誰排在前面，謄本上直接看得到；當初大概借多少只能從設定金額估，現在欠多少要另外問屋主或銀行。就算他項權利部沒有抵押權，也要再看有沒有法院查封、預告登記這類限制，它們記在所有權部。
他項權利部在謄本哪一段、記了哪些事
謄本分成標示部、所有權部、他項權利部三段：標示部寫位置、面積，所有權部寫屋主是誰、持分多少，他項權利部寫別人在這間房子上有什麼權利。謄本和權狀差在哪，可以先看謄本與權狀的基本介紹。
地上權、不動產役權、典權等也登記在這一段，但買房、辦二胎時要看的主要是抵押權（高雄市政府地政局謄本導讀）。「權利種類」欄會寫普通抵押權（擔保一筆已確定的債）或最高限額抵押權（在上限內擔保現在和將來的借款，銀行較常用）。
每筆抵押權底下有三個人名欄：「權利人」是拿到抵押權的一方，通常是銀行；「債務人」是實際借錢的人；「設定義務人」是拿房子出來擔保的人。父母拿房子替子女借錢時，設定義務人是父母、債務人是子女（四種角色的白話說明）。
查封、假扣押、假處分、預告登記這類限制登記不在他項權利部，記在所有權部（少數在標示部）的「其他登記事項」欄。查封、假扣押、假處分塗銷前，地政機關原則上停辦相關的新登記，房子等於不能過戶、也不能再設定（土地登記規則第 136、141 條）；預告登記效果較窄，屋主之後賣屋或設定抵押，妨礙到它保護的請求（例如約好的過戶）才無效。
擔保債權總金額，是房子現在欠的錢嗎？
不是。擔保債權總金額是這筆抵押權登記的擔保金額，不是屋主目前的貸款餘額；不論哪一種抵押權，屋主照期還款，這個數字都不會變小。
最高限額抵押權的總金額是擔保的上限。雙方可以約定「擔保債權確定期日」，自設定時起最長 30 年（民法第 881 條之 4）；確定之前，屋主日後經銀行核准新借的錢也在上限內受擔保，所以還掉本金不會讓總金額減少。普通抵押權登記的是那筆特定債務的金額，利息、違約金另外也受擔保（民法第 861 條）。
銀行設定最高限額時常設成貸款的 1.2 倍，台新銀行、國泰世華銀行的房貸流程說明都這樣寫。這不是法定比例，權利人是融資公司或個人時倍數沒有統一做法，不能套 1.2 倍回推。權利人是銀行時，可以粗估當初借多少：
假設某筆銀行最高限額抵押權設定 960 萬元，當初正好照 1.2 倍設定、只對應一筆房貸：960 萬 ÷ 1.2 ＝ 800 萬元，就是當初大概核貸的金額。屋主若一直有在還本金（不是只繳利息的寬限期）、中間沒有增貸，現在的餘額會更低，但低多少算不出來。
現在實際欠多少，要請屋主向銀行要一份書面的清償金額。買房時一定要拿到，因為賣方的房貸要在交屋前用價金代償、再塗銷抵押權（履約保證怎麼處理賣方的房貸）。權利人是公司或個人時，簽約前也要跟賣方講清楚這筆債由誰、用哪筆錢還。
怎麼看房子上有幾筆抵押、誰是第一順位？
在他項權利部找「權利種類」欄寫著抵押權的項目，算有幾筆；再比每筆的「登記次序」號碼：同一個擔保標的上，號碼最小的是第一順位，俗稱一胎，排第二的是二胎；辦過次序調整登記的另外看。照這個順序讀：
- 先數筆數。 土地、建物兩份謄本都要看。同一筆抵押權土地、建物一起設定時，兩份謄本各出現一次，「共同擔保地號」「共同擔保建號」欄會互相註明；權利人、證明書字號相同的是同一筆。
- 對到自己那一戶、那一份持分。 大樓的土地全部謄本會列出各戶的抵押。先看所有權部屋主那筆的「相關他項權利登記次序」，再到他項權利部找相同次序的項目。共有人各自拿自己的持分設定的抵押，標的不同、沒有先後可比，只比「標的登記次序」欄號碼相同的那幾筆。
- 用登記次序排先後。 每筆開頭會寫像「(0001)登記次序：0006-000」。括號裡的 (0001) 是電腦給的序號；0006 是登記次序，其他種類的他項權利也共用這組號碼，所以不代表第 6 筆抵押。-000 是支號，若還有 0006-001，通常是這筆抵押權有兩位以上權利人或曾經讓與，不是另一筆新借款（高雄市政府地政局謄本導讀）。多筆抵押權的次序依登記先後決定（民法第 865 條）。
- 號碼不連續是常態。 只看到 0006 和 0008 兩筆抵押，就是兩筆，0006 是第一順位。塗銷的登記次序不再重複使用，所以會跳號（臺南市白河地政事務所問答）；缺號也可能是其他種類的權利或別戶的設定，想知道可以申請異動索引。
順位決定誰先拿錢：房子被拍賣時，賣得的錢扣掉執行費用等法定優先項目後，按抵押權次序分配，第一順位先受償（民法第 874 條）。前順位清償並塗銷後，我國通說認為後面的會依次往前遞補（《全國律師》陳炫評釋文章）：0006 塗銷後，0008 就是第一順位，號碼不會改。一胎的錢還完、抵押權沒塗銷，順位不會變。
抵押權人之間調整次序要登記才生效（民法第 870 條之 1、土地登記規則第 116 條）。某筆抵押權的登記原因或「其他登記事項」出現「次序變更」「次序讓與」「次序拋棄」這類字樣，就拿謄本請地政事務所說明順位。
從設定金額估還有沒有再借的空間
辦二胎時，貸方會先估房子能貸多少，再扣掉前順位占掉的部分。扣前順位的「設定金額」還是「實際餘額」，各家做法不同，兩種都算一次，把結果當成範圍。前順位的最高限額抵押權若還沒確定，原銀行之後在上限內新借的錢一樣排在前面，所以保守的貸方直接扣設定金額。
假設房子鑑價 1,500 萬元，貸方願意貸到 8 成，也就是 1,200 萬元；第一順位是銀行最高限額抵押權，設定 960 萬元，目前餘額 600 萬元。
- 扣設定金額：1,200 萬 − 960 萬 ＝ 240 萬元
- 扣實際餘額：1,200 萬 − 600 萬 ＝ 600 萬元
兩者差 360 萬元，差別只在貸方拿哪個數字扣。這只是粗估，貸方還會看收入、其他負債，成數也因管道而異，送件前直接問貸方怎麼扣。前面有兩筆抵押時每筆都要扣，共同擔保的同一筆只扣一次。
前順位實際欠款比設定金額少很多時，可以請原銀行降低擔保債權總金額，要辦抵押權內容變更登記，須原銀行同意並一起申請（彰化縣田中地政事務所申請須知）。完整算法和各管道差異可以看二胎額度的殘值計算公式；算不準自己這間還有沒有空間，也可以先加房博士 LINE 評估，再決定要不要送件。
自己的房子有沒有被設定，去哪裡查？還清房貸後要確認什麼
調一份謄本看他項權利部就知道。謄本可以到任一地政事務所臨櫃申請，或上全國地政電子謄本系統線上申請，電腦列印每張 20 元（臺北市政府地政局）。屋主本人可申請資料完整的第一類謄本，線上要用自然人憑證或工商憑證。買方查賣方的房子用任何人都能申請的第二類，它會遮掉「債務人及債務額比例」「設定義務人」，看不出抵押是替誰借的，要直接問賣方。
謄本只顯示列印當下已登記完成的內容，已送件、還在辦的設定案不一定看得出來，簽約、撥款前都重新調一份。
房貸還清後，抵押權不會自己從謄本上消失。向銀行拿抵押權塗銷同意書或清償證明，連同他項權利證明書、身分證、印章，屋主可以自己到地政事務所辦塗銷登記，不用繳登記費（臺北市政府地政局、桃園市政府地政局）。他項權利證明書遺失，可改附銀行出具的切結書等文件（土地登記規則第 67 條）。辦完再調一份謄本，確認那一筆已經不在，之後賣屋或拿沒有貸款的房子再借才不會卡住。
內政部免費的「地籍異動即時通」，會在名下不動產有買賣、抵押權設定、預告登記等案件收件和登記完成時，用簡訊或電子郵件通知屋主；2026 年 8 月 1 日起任一地政事務所都能臨櫃申請，線上也能用健保卡（內政部新聞稿）。它只負責通知，不能阻止別人送件。
引用來源
- 高雄市政府地政局，〈謄本內容及申請資格〉謄本導讀，未標示發布日期；查閱日期 2026-11-01。
- 法務部全國法規資料庫，民法第 861 條、第 865 條、第 870 條之 1、第 874 條、第 881 條之 4；查閱日期 2026-11-01。
- 陳炫，〈違反流抵契約清算義務之法律效果：評臺灣高等法院103年度重上字第325號判決〉，《全國律師》1 月號，全國律師聯合會網站，紙本頁 52–53「抵押權次序升進原則」，出版年份未確認；查閱日期 2026-11-01。
- 法務部全國法規資料庫，土地登記規則（第 67、116、136、141 條），現行修正日期 2021-07-13；查閱日期 2026-11-01。
- 台新銀行，〈房貸申請流程會不會很複雜？〉，未標示發布日期；查閱日期 2026-11-01。
- 國泰世華銀行，〈房屋貸款商品〉申辦流程，未標示發布日期；查閱日期 2026-11-01。
- 臺南市白河地政事務所，〈登記〉常見問答第 37 題，未標示發布日期；查閱日期 2026-11-01。
- 彰化縣田中地政事務所，〈抵押權權利內容等變更申請須知暨範例〉，未標示發布日期；查閱日期 2026-11-01。
- 臺北市政府地政局，〈全國地政電子謄本申領服務〉，未標示發布日期；查閱日期 2026-11-01。
- 全國地政電子謄本系統（各地方政府委託中華電信營運），首頁；查閱日期 2026-11-01。
- 臺北市政府地政局，〈抵押權塗銷如何辦理登記？應備哪些文件？〉，資料更新 2026-06-04；查閱日期 2026-11-01。
- 桃園市政府地政局，〈抵押權塗銷登記〉，未標示發布日期；查閱日期 2026-11-01。
- 內政部，〈地籍異動即時通 即日起用健保卡也能線上申辦 開放全臺跨所臨櫃受理 防詐保障更便利〉，2026-08-01；查閱日期 2026-11-01。
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