契稅是房子換主人時，由拿到房子的人繳的稅，算法是「房屋評定現值 × 稅率」，買賣和贈與的稅率都是 6%。契稅只算房屋、不算土地，用的是稅務局評定的房屋價格，不是成交價，所以金額會比拿總價乘 6% 少。
正在算頭期款的買方，有時要等到代書（地政士，幫忙辦過戶的專業人員）的稅費明細出來，才發現多了契稅這一行；家人要把房子過戶給你時，贈與稅可能免，契稅卻不會免。買賣、贈與，連夫妻之間互相贈與都要繳，而且要在過戶前繳清，沒辦法等房貸撥款再付。這筆錢不必等代書報價，拿到房屋的評定現值就能自己先算，排進交屋前的現金表。
契稅怎麼算？看房屋評定現值，不看成交價
依契稅條例第 13 條，計算契稅的「契價」以當地不動產評價委員會評定的標準價格為準。稅務局替每間房屋評定的這個價格，房屋稅也在用；契稅就拿它乘上稅率。
契稅 ＝ 房屋評定標準價格 × 稅率（買賣、贈與都是 6%）
土地不算進去，是因為土地移轉另課土地增值稅，不課契稅（契稅條例第 2 條）；這筆稅買賣時由賣方繳，贈與時由拿到土地的人繳（土地稅法第 5 條）。
假設一間中古屋總價 1,500 萬元，房屋評定現值 80 萬元（兩個數字都是舉例，請換成你自己的）：
| 算法 | 算式 | 契稅 |
|---|---|---|
| 正確：用房屋評定現值 | 80 萬元 × 6% | 4 萬 8,000 元 |
| 誤用：拿總價去乘 | 1,500 萬元 × 6% | 90 萬元 |
在這組條件下，兩種算法差了十幾倍。成交價比評定價格低，也不能改用成交價，例外只有向法院標購的法拍屋，以及向政府標購、領買的公產：移轉價格比評定價格低時，按移轉價格計算（契稅條例第 13 條但書）。
自己算一次：找對房屋現值，再乘 6%
- 中古屋、家人贈與：看房屋稅籍證明。 申報契稅以稅籍證明上的房屋現值為準；房屋稅單上的「課稅現值」不含自用地下停車位、公共設施這類免房屋稅的部分，直接拿來乘會少算（財政部稅務入口網問答）。有免稅騎樓的房子，騎樓那部分要扣掉（桃園市政府地方稅務局）。
- 向屋主拿資料。 房屋現值是稅務保密資料，買方查不到，要請賣方申請稅籍證明給你，臨櫃或用自然人憑證線上都能辦（新竹縣政府稅務局說明）。只拿到稅單時，用課稅現值算出的是最低估計。
- 新成屋、預售屋：問建商。 新房子要等使用執照核發、建商申報房屋稅籍、稅務局核定後，才有正式的房屋現值。向建商要該戶的核定資料，確認車位和公設有算進去；還沒核定就先請建商給預估契稅和估算依據，核定後再對一次。
- 乘上 6%。 也可以把房屋現值輸入財政部的契稅試算核對，最後金額以稅務局寄來的繳款書為準。
代書給的金額跟你算的差很多時，先問三件事：用的是不是房屋評定現值、免稅部分有沒有算進去、那一行有沒有混進印花稅和登記規費。
買賣、贈與、夫妻贈與都要繳嗎？誰繳？
三種都要繳，稅率都是 6%，由拿到房子的人申報繳納；繼承則不課契稅（財政部稅務入口網契稅說明）。
買賣由買方申報繳納（契稅條例第 4 條）。簽約時看合約的稅費負擔條款寫誰負擔契稅，免得交屋前才為這筆錢爭執。
贈與由受贈人申報繳納（契稅條例第 7 條），土地增值稅也是受贈人繳，贈與稅原則上由送房子的人繳（遺產及贈與稅法第 7 條）。贈與金額沒超過免稅額，也要向國稅局申報、拿到免稅證明書，地政事務所才會辦過戶（財政部稅務入口網問答 4604）。
夫妻贈與只免掉一部分。依新竹縣政府稅務局的說明，配偶互贈不用繳贈與稅，土地可以申請不課徵土地增值稅，但契稅沒有夫妻免稅的規定，房屋照樣繳 6%。免繳的稅也要辦文件：向國稅局申請「不計入贈與總額證明書」才能過戶（財政部稅務入口網〈配偶贈與〉），申報土地移轉現值時註明申請不課徵。土地增值稅只是延後，日後土地再移轉給別人時，漲價會從更早的原地價算起（土地稅法第 28 條之 2）。
預售屋、新成屋也要繳。建商先以自己名義登記、再過戶給你，就是一般買賣；房屋蓋好前就把起造人（建造執照上登記蓋這棟房子的人）改成你、用你的名義取得使用執照的，由你申報，期限是使用執照核發後 60 天內（契稅條例第 12、16 條；財政部契稅問答實例）。
契稅什麼時候申報？逾期會怎樣？
契稅要在契約成立後 30 天內申報，繳清後才能過戶：
- 申報：契約成立之日起 30 日內，向房屋所在地的稅務局申報（契稅條例第 16 條）。買賣從辦過戶用的公定格式契約（公契）簽訂日算，不是你和賣方另外簽的買賣合約（高雄市稅捐稽徵處說明），簽訂當天就算第 1 天（屏東縣政府財稅局說明）。有請代書時，通常由代書在簽約用印後、辦過戶前繳稅的那一段（俗稱完稅）送件。
- 核定：稅務局收件後 15 日內審查，寄出繳款書（第 18 條）。
- 繳納：繳款書送達後 30 日內繳清（第 19 條）。
- 過戶：地政機關要看到契稅繳納收據，才會辦所有權移轉登記（第 23 條）。
晚了會被加錢，申報和繳納各算各的：
- 晚申報：從申報期限隔天算起，每超過 3 天加徵稅額 1% 的怠報金，最多加到稅額本身，而且不超過 1 萬 5,000 元（契稅條例第 24 條）。以前面 4 萬 8,000 元的契稅為例，晚 10 天申報，跨過三個 3 天，怠報金是 4 萬 8,000 × 3% ＝ 1,440 元。
- 晚繳納：繳款書的期限過了，每超過 3 天加徵 1% 滯納金，最多加到 10%；超過 30 天還沒繳，移送強制執行（財政部稅務入口網契稅提醒）。契稅條例第 25 條原文寫每 2 天，民國 111 年起依稅捐稽徵法第 1、20 條改成每 3 天。
怠報金和滯納金都算在買方或受贈人身上，不是代書。簽約後問代書預計哪一天送件；家人之間自己辦的贈與，就記好契約日期，30 天內到稅務局申報。
把契稅排進交屋前的現金表
契稅要在過戶前繳清，銀行房貸卻要等過戶和抵押權設定都完成才撥款，這個先後順序可以對照首購買房從簽約到撥款的時間軸。所以契稅要用你自己先準備的錢。繳法不限現鈔，可以用信用卡、晶片金融卡或存款帳戶線上繳（財政部稅務入口網〈配偶贈與〉）。
有走履約保證的買賣，契稅就在完稅階段存進專戶的那筆完稅款裡，流程可以看履約保證的價金怎麼一筆一筆進出專戶。契稅在現金表上的位置：
- 簽約前：拿到房屋現值，乘 6% 算出契稅，放進自備款以外的預算；新房子先用建商的預估數。
- 完稅階段：把契稅連同其他完稅款交給代書，或存入履保專戶。
頭期款、代書費、仲介費、規費加起來要多少，可以接著看房貸能貸幾成、頭期款要準備多少，把整張表補齊。受贈人沒有房貸撥款的問題，同樣要在過戶前備好契稅；一般贈與再加土地增值稅，配偶互贈申請不課徵的，土地這筆改成辦不課徵證明。
如果房子已經過戶完成，契稅早就繳過了，之後每年要繳的是房屋稅和地價稅，規則可以看房屋稅、地價稅 2026 最新規則。
參考來源
（查閱日期：2026-10-22）
- 法務部全國法規資料庫，〈契稅條例〉，修正日期民國 99 年 5 月 5 日。引用第 2、4、7、12、13、16、18、19、23、24、25 條。
- 法務部全國法規資料庫，〈土地稅法第 5 條〉、〈第 28 條之 2〉。
- 法務部全國法規資料庫，〈遺產及贈與稅法第 7 條〉。
- 法務部全國法規資料庫，〈稅捐稽徵法〉第 1、20 條，民國 110 年 12 月 17 日修正公布，第 20 條自民國 111 年 1 月 1 日施行。
- 財政部稅務入口網，地方稅節稅手冊〈契稅的課徵〉，頁面更新日期民國 115 年 9 月 8 日。
- 財政部稅務入口網，地方稅節稅手冊〈契稅問答實例〉，頁面更新日期民國 115 年 9 月 8 日。
- 財政部稅務入口網（臺中市政府地方稅務局編），〈契稅貼心小叮嚀〉，頁面更新日期民國 114 年 5 月 20 日。
- 財政部稅務入口網，〈為何房屋稅籍證明上之房屋現值與房屋稅繳款書之課稅現值不同？〉，頁面更新日期民國 104 年 12 月 16 日。
- 財政部稅務入口網，〈4604 贈與財產憑什麼證件才能辦理產權登記？〉，頁面更新日期民國 113 年 1 月 3 日。
- 財政部稅務入口網，〈配偶贈與〉，頁面更新日期民國 114 年 8 月 11 日。
- 財政部地方稅網路申報作業，〈契稅試算〉，頁面未標示日期。
- 新竹縣政府稅務局，〈夫妻贈房真的免稅？稅務局提醒：贈與稅免了，契稅還是要繳〉，財政部稅務入口網刊載，頁面更新日期民國 115 年 9 月 15 日。
- 新竹縣政府稅務局，〈稅務線上申辦「房屋稅籍證明」更方便喔！〉，發布日期民國 113 年 2 月 17 日。
- 桃園市政府地方稅務局，〈契稅稅額如何計算？〉，上版日期民國 115 年 8 月 13 日。
- 高雄市稅捐稽徵處，〈買賣房屋應於公定契約生效日起30日內辦理申報契稅〉，高雄市政府財政局刊載，資料更新日期民國 111 年 7 月 5 日。
- 屏東縣政府財稅局，〈契稅之申報期間應自契約成立之當日起算〉，財政部稅務入口網刊載，頁面更新日期民國 114 年 10 月 14 日。
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