房子出租中能增貸或辦二胎嗎？出租房屋貸款看租約先後、租期與租金

房子租出去，每個月有租金進帳，聽起來對借錢是加分。可是真要拿這間房子去周轉，你擔心的可能是：租客還住在裡面，銀行會不會乾脆不收？鑑價會不會被砍一刀？

放款方會不會卡你，取決於萬一哪天還不出來、房子進了法拍，買家要不要連租客一起接手。這跟你那份租約簽在抵押權之前還是之後、還剩幾年、租金跟行情差多少有關，也連帶決定原銀行增貸、換銀行轉貸、二胎、原屋融資哪一條比較好走。

有租客不代表借不到。租約簽在原房貸之後、租期不長、租金合行情，放款方的顧慮就小；反過來，租約比抵押權還早、一綁好幾年、租金又遠低於行情，就可能被壓低鑑價或成數，甚至不承作。如果房子是用青安或簽過自住切結的貸款買的，出租這件事本身就要先處理。

放款方在意的是：房子法拍時，租客請不請得走

房屋抵押貸款的最後保障是那間房子。借款人正常繳款時，房子有沒有出租，放款方不太受影響；它在意的是最壞的情況：繳不出錢、房子被聲請拍賣時，拍得到多少錢。

法拍時，法院除了賣房子，還要決定能不能把房子「點交」，也就是由法院把占用的人請出去、把房子交到買家手上。如果屋內有一份有效、而且必須由買家承受的租約，買家買到的是一間要等租約跑完才能自住或重新出租的房子，出價自然保守。

這背後有兩條規定。民法第 425 條俗稱「買賣不破租賃」：房子交給租客住了以後，就算房東把房子賣掉，租約對新屋主仍然有效。強制執行法第 98 條把同樣的原則用在法拍：原有的租賃關係跟著房子移轉給買家；例外是租約成立在設定抵押權之後、又影響到抵押權，法院可以先除去租約再拍賣。

所以放款方看你的租約，主要看三件事：這份租約跟抵押權誰先誰後、還剩多久、租金合不合行情。

租約簽在抵押權設定之前或之後，差在哪裡

抵押權設定，是把「這間房子擔保這筆借款」登記在地政事務所，登記後會出現在建物謄本的「他項權利部」，上面有登記日期。拿這個日期跟租約的起租日、交屋日對照，就知道誰先誰後。謄本怎麼看，可以參考謄本與權狀的基本說明。

先設定抵押、後簽租約：法院有機會把租約拿掉再拍

民法第 866 條允許屋主設定抵押權之後再把房子出租，但抵押權不因此受影響；如果租約妨礙放款方實行抵押權，法院可以除去租約後再拍賣。

除去不會自動發生。法院要判斷租約是否讓房子價值減少、使抵押債權拿不回全額，常用的依據是帶著租約拍賣時沒有人買，或出價不夠清償（釋字第 304 號理由書；強制執行事件注意事項第 57 點與行政執行署的決定，可見法務部整理的民法第 866 條相關函釋）。程序上的一種走法是：第一次拍賣依租約記載不點交，流標後，抵押權人以租約影響抵押權為由聲請除去，改成點交再拍，司法院也有〈聲請除去租賃權拍賣狀〉範本。法律沒有規定一定要先流標一次，流標後聲請也不保證照准。

對租客來說，這代表他的租約在法拍時可能保不住。591 新聞因此提醒租客簽約前先看謄本，確認房子是不是已經設定抵押。

先簽租約、後設定抵押：租約跟著房子走

租約如果在抵押權設定前就已存在、租客也住進去了，放款方不能用第 866 條把它拿掉，法拍買家要承受這份租約到租期結束。

民法第 425 條第 2 項有個例外：沒有公證、租期超過五年或沒有約定期限的不動產租約，不適用買賣不破租賃。這不代表租約無效，也不代表執行法院能在拍賣程序裡直接把它除去。行政執行署 107 年度署聲議字第 78 號決定（收在上面那份法務部函釋清單）指出，執行機關准不准除去租約，並不確定租約到底存不存在；真有爭執，要另外打官司解決。

嘉義地院一審判決：30 年、月租 1,000 元的租約

臺灣嘉義地方法院 114 年度訴字第 922 號民事判決（2026 年 7 月 9 日，第一審）可以看出放款方怕的是什麼。

屋主在 2014 年 12 月向銀行借款並設定抵押，當時簽了一份銀行打字製作的切結書，寫明設定抵押時房子沒有任何租賃關係。後來銀行聲請強制執行，屋主在執行程序中陳報一份 2014 年 4 月就簽好的租約：承租人是一家公司，租期 30 年，每月租金 1,000 元。銀行起訴請求確認租約不存在，法院依 111 到 113 年度的租金收據和扣繳憑單，認定租約存在，判銀行敗訴；那張切結書被認為是銀行的定型化條款，不足以推翻。

一份比抵押權早、租期很長、租金遠低於行情的租約，會讓放款方在法拍時很被動，這也是申請時放款方會要你交代租賃狀況、甚至簽書面聲明的原因。這是一審判決，有沒有上訴、最後怎麼確定，本文沒有查到。

同一份租約，對不同的放款方可能一前一後

「租約在抵押之前或之後」是跟某一筆抵押權比，不是跟房子比。舉一個時間軸：2018 年買房時向銀行貸款並設定抵押，2023 年把房子出租，2026 年需要一筆錢周轉。

原銀行增貸。 銀行房貸多半設定「最高限額抵押權」，依民法第 881 條之 1，它擔保的是一定範圍內、不超過最高限額的債權，不限於當初那一筆。代書業者的說明提到，銀行一般把設定金額訂在貸款金額的 1.2 倍，在設定金額內增貸不必再設定一次。不過金額只是條件之一，新借款還要：

• 屬於謄本與契約約定的擔保債權範圍。
• 發生在原抵押權的債權「確定」之前。約定的確定期日到了，或發生民法第 881 條之 12列的事由，之後的新借款就不再由這筆抵押權擔保。
• 本金連同利息、遲延利息、違約金，合計不超過最高限額。

三項都符合，擔保增貸的仍是 2018 年那筆抵押權，租約對它來說就是後簽的。這幾項看謄本的登記內容，或直接問銀行。

超過最高限額。 依土地登記規則第 115 條第 2 項，增加擔保金額時，除非後順位權利人同意辦內容變更，增加的部分要另外設定。另外設定的那一筆是現在才登記，租約比它早。如果辦的是內容變更，增加的部分能不能壓過變更前就存在的租約，目前查不到法院或地政機關的明確見解，保守看，就當成租約比它早。

轉貸。 中國信託的轉貸說明寫的流程是：新銀行先設定第二順位，代償舊房貸後，塗銷舊銀行的抵押權，新銀行升為第一順位。新抵押權是 2026 年設定的，原本晚於舊房貸的租約，對新銀行就變成在前；新銀行後來排到第一順位，登記日期也不會回到 2018 年。另一種做法是債權連同抵押權一起讓與給新銀行，原本的登記先後不變，但最高限額抵押權的讓與另有條件（民法第 881 條之 8），換銀行前先問清楚新銀行用哪一種方式。

二胎。 二胎的抵押權是現在新設定的，租約比它早。但只要 2018 年的一胎還在，租約對一胎就是後簽的。法拍時一胎、二胎從同一筆拍賣價金受償，執行法院可以依聲請或職權，以租約影響一胎為由除去它；行政執行署就有一胎、二胎抵押權人在流標後一起申請除去租約、被認定合法的案例（98 年度署聲議字第 261 號，該案租約晚於兩筆抵押權）。二胎能不能單獨援引一胎來聲請，查不到直接的裁判。一胎如果在拍賣前已經還清塗銷，剩下的二胎設定在租約之後，沒有更早的抵押權可以援引，這層除去的機會也跟著消失；這是依條文推得的結果，同樣沒有找到直接案例。

租期和租金高低，怎麼影響鑑價與能借多少

先用「鑑價 × 核准成數 − 現有貸款餘額」，可以抓出這間房子當擔保品撐得起多少空間。鑑價是放款方估這間房子值多少，成數是它願意借到鑑價的幾成，這部分在貸款成數與鑑價的說明有完整解釋。租約影響的，主要是放款方對「法拍時賣得掉多少」的判斷，結果可能反映在鑑價、成數，或乾脆不承作。

各家放款方怎麼處理沒有公開的統一標準。從法拍時買家要承擔什麼來看，會影響判斷的有這幾項：

• 剩下的租期。 租約拿不掉時，剩餘租期就是法拍買家要等的時間。剩幾個月和剩好幾年，對買家的意義完全不同。
• 租金跟行情比。 租金接近行情，買家接手後至少有一份正常的租金收入；租金遠低於行情又綁很多年，買家等於接下一個長期虧本的合約，嘉義那件判決就是極端例子。
• 有沒有公證、有沒有約定期限。 這只在租約早於抵押權時有差：經過公證的長期租約，買家原則上要承受；沒公證又超過五年或沒定期限的，雖然有民法第 425 條第 2 項的例外，實際處理仍可能要打官司。租約晚於抵押權的話，有沒有公證，法院都可能除去。
• 實際住的是誰。 租約上的承租人、實際住戶、有沒有轉租，放款方會想對得起來。

用一組假設數字看鑑價變動的影響，不代表任何放款方的實際條件：

房子鑑價 1,200 萬元，放款方核准 8 成，現有房貸餘額 600 萬元：1,200 萬 × 80% − 600 萬 = 360 萬元。如果因為租約狀況，鑑價保守估成 1,100 萬元：1,100 萬 × 80% − 600 萬 = 280 萬元。

在這組假設下，鑑價每少 100 萬元，可借空間就少 80 萬元；成數被調低也是同樣的效果。這個算法只看擔保品，實際核准多少還要看你的收入與負債比，原房貸如果屬於央行管制的購屋貸款，增貸也有額度限制，所以算出來的是上限，不是一定借得到的數字。

隔成套房分租的房子

整戶隔成好幾間套房分租，放款方要看的就不只一份租約。目前查不到銀行或鑑價業者公開的統一處理方式，不能說一定扣價或一定不收，但這幾件事會被看到：

• 每份租約分開看。 起租日、交屋日、租的範圍、到期日、有沒有公證、有沒有轉租，都要逐份比，不能把全屋當成同一個租期。
• 法定用途與使用現況。 不動產估價技術規則要求估價時確認法定用途、使用管制與實際現況。頂樓、陽台增建不會因為有門牌、有房屋稅籍或有人住，就變成可以抵押的合法面積。
• 隔間有沒有依規定申請。 變更固定的分間牆，在供公眾使用或主管機關指定的建築物，要依建築物室內裝修管理辦法申請；該辦沒辦，可能要補正、改善或拆除。

送件前把全部租約、裝修許可或竣工圖（如果有）準備好，主動說明格局，比等鑑價人員到現場才發現好談。

請租客一起簽聲明，有用嗎

租約已經比抵押權早、法拍時拿不掉，能做的事之一，是看放款方有沒有讓租客一起簽的表單。這類文件確實存在：元大銀行公開的契約文件附有〈不動產擔保物使用狀況切結書〉，出租欄位約定租約變更或續約要銀行同意，實行抵押權時由屋主與承租人同意終止租約、在通知後一個月內遷出。這是部分銀行的做法，不代表每家都會要求，也不代表簽了就一定核貸。

它的效力也有限。租客本人簽的約定，可能讓放款方多一個請租客遷出的契約依據；但它不會改變謄本上的登記日期，也不能直接讓執行法院除去一份比抵押權早的租約，法拍能不能點交，仍要照強制執行法第 99 條判斷。

實際的做法是向放款方要它自己的正式表單，確認要不要租客共同簽名，不要自己寫一張「放棄租賃權」的聲明就以為解決了。租客沒有義務配合，條件要好好談，不能為了借錢逼租客簽。至於屋主自己簽「沒有租約」的聲明，綁不住真的有租約的租客，嘉義那件判決就是例子。

增貸、轉貸、二胎、原屋融資：租約還在時怎麼選

增貸、二胎、原屋融資的定義，在原屋融資的說明有完整介紹：增貸是向原本的房貸銀行加借；轉貸是換到另一家銀行，由新銀行代償舊房貸，有時順便多借一些；二胎是不動原本的房貸，另外找機構設定第二順位抵押；原屋融資是房子沒有貸款，拿去設定第一順位。

原銀行增貸：租約簽在原房貸之後時，先問這條

如果租約是在原房貸設定之後才簽，對原銀行來說，它屬於法拍時可以聲請除去的那一種，銀行的擔保位置相對完整。增貸只要符合前面說的最高限額條件，也不必重新設定。

但這條路還有兩道關卡。第一是收入：增貸要重新鑑價、重新看收入和負債比，租約本身不一定是阻礙，你的收入和還款紀錄仍要撐得起新的額度。

第二是央行的信用管制。出租的房子多半不是你自住的那一戶，如果當初的房貸屬於央行管制的購屋貸款（例如第 2 戶購屋貸款），央行的增貸問答規定：撥款後 3 年內，原則上只能就提前多還的本金、以及原貸款沒有貸滿上限的差額來增貸；滿 3 年後，增貸加原本的餘額不能超過管制成數。這類增貸沒有寬限期，還要切結資金不會拿去買受管制的不動產。第 2 戶購屋貸款的上限從 2026 年 9 月 18 日起調為 7 成，第 3 戶以上仍是 3 成；9 月 17 日以前撥款、原條件比較嚴的舊案，切結用途後可以比照新規定向原銀行增貸。原貸款如果不是管制的購屋貸款，就不套這組成數，但銀行自己的內規仍可能更嚴。

換銀行轉貸：額度可能多一些，但租約會變成在前

轉貸是新銀行重新設定抵押權，原本晚於舊房貸的租約，對新銀行就變成在前，法拍時拿不掉。也就是說，你在原銀行手上那個「租約簽在之後」的優勢，換銀行就沒了，新銀行會像原屋融資一樣仔細看租期和租金。

所以租約簽在原房貸之後的人，單看租約這一點，原銀行增貸比轉貸有利；轉貸本身還有違約金、設定費等成本，划不划算可以看轉貸成本與回本月數的試算。

二胎：原銀行不加借或額度不夠時

二胎排在原房貸後面，法拍時一胎先拿回本金利息，剩下的才輪到它，所以它會同時看「房子扣掉一胎後還剩多少」和「租約會不會讓法拍價打折」。前面提過，一胎還在時，租約對一胎是後簽的，法拍時仍有被除去的可能，因此二胎面對的租約風險不一定比原屋融資大。這個可能性建立在一胎繼續存在；你如果打算先還清一胎，它就跟著消失。

二胎利率比銀行房貸高，各類機構的行情可以參考二胎房貸利率整理。不論找誰借，民法第 205 條規定約定利率超過年利率 16% 的部分無效。比較方案時，把手續費、開辦費這些費用一起換算成一年的總成本來看，只比利率會低估實際負擔。

原屋融資：房子沒貸款，但租約會被看得最仔細

房子沒有貸款，新設定的是第一順位，這是原屋融資的優勢。但租約比這筆抵押權早，前面也沒有其他抵押權可以援引，放款方等於直接面對一份法拍時拿不掉的租約，因此會把租期和租金看得特別仔細。剩餘租期短、租金合行情的租約，影響相對小；長租又低租金的，就要有被扣價或不承作的心理準備。

還沒出租：先借，再租

如果房子還空著、打算之後出租，先把抵押設定好再簽租約，租約就會落在抵押權之後，對放款方的影響最小。要注意兩件事：一是先看清楚借款契約有沒有限定自住的條款；二是之後簽租約時，租客可能會看謄本，看到已經設定抵押，會問清楚法拍時自己的處境，坦白說明比較談得下去。

租金收入能不能算進還款能力

租金收入可以拿來佐證還款能力，但各家放款方採不採計、怎麼採計並不一致，查不到公開的折算比例或最低入帳月數。有銀行把它寫進申請流程：中國信託房貸線上申請指引的財力證明欄位裡，租金收入一項要求提供租賃契約。準備文件的目標，是讓放款方相信這筆租金穩定、真實、會持續。

可以準備的資料：

• 租約。 起租日、到期日、月租金、雙方資料都要清楚；有公證的話一起附上。
• 租金入帳紀錄。 租客每月匯款進同一個帳戶的存摺明細，比收現金容易被採信。
• 報稅資料。 你申報綜合所得稅時列報的租賃所得紀錄。
• 房屋的權狀與謄本。 證明出租的是你名下的房子。

租給誰，報稅資料上看到的也不一樣。承租人是公司、行號這類扣繳單位時，付租金要依規定扣繳 10% 稅款並向國稅局申報，會有扣繳憑單（所得稅法第 88 條、財政部稅務入口網問答）。租給一般個人自住，房客不是扣繳義務人，就沒有這張憑單，只能靠你自己的申報資料、租約和入帳明細證明。

申報的「租賃所得」也不等於實收租金。依國稅局公布的財產租賃必要損耗及費用標準，拿不出實際費用憑證時，可以直接減除租金收入的 43% 作為必要費用。假設月租 2 萬元、一年 24 萬元，申報的租賃所得是 24 萬 × 57% = 13.68 萬元。放款方如果只看所得資料，看到的數字比存摺上的租金少了四成多，租約和入帳明細就要一起拿出來對照。嘉義那件判決裡，銀行也拿屋主所得資料上的租金收入，主張跟租約對不上。

租金本來就應該申報，申報也不會讓持有稅變重。房屋稅、地價稅會變，原因是房子出租、不再自住：出租的房子不能用自住房屋稅率，也不符合自用住宅用地地價稅「無出租」的條件（土地稅法第 9 條）。依 2024 年 7 月施行的房屋稅條例第 5 條，出租且申報的租賃所得達當地一般租金標準，房屋稅率是 1.5% 到 2.4%；沒申報或沒達標準，就歸到其他非自住住家，法定 2% 到 4.8%，實際由各縣市訂定，例如新竹市稅務局說明的一般非自住是 2.6% 到 4.8%。要適用出租的優惠稅率，得在每年 3 月 22 日前（遇假日順延）檢附租約向房屋所在地的稅務機關申請（財政部說明），這跟 5 月報所得稅是兩件事。更完整的規則在房屋稅、地價稅與貸款的整理。

青安或簽過自住切結的房子拿去出租，會怎樣

青安貸款是給自住購屋的優惠，房子租出去，先碰到的是補貼和貸款條件的問題，跟你要不要再借錢無關。

青安從 2026 年 8 月 1 日起改為 3.0 版，財政部國庫署問答集寫明受理到 2029 年 7 月 31 日，核貸時要簽自用住宅使用切結書。查到非自住使用，從事實發生日起停止利息補貼，已多領的補貼由銀行追回，並依切結書和借款契約重新核定貸款條件。銀行在貸後管理發現疑似違規，可以先書面通知，14 天後停補；借款人提出自住佐證、經確認後可以恢復。

哪些算出租？問答集第 22 題寫明，房間分租、整層或整戶出租、頂樓加蓋出租，都影響居住空間的自住事實，不符規定。只把屋頂或外牆租給人裝太陽光電、不影響室內居住空間的，經銀行確認仍算自住（第 31 題）。

自住切結是 2024 年 6 月 27 日起對新貸戶要求的（國庫署首波查核新聞稿），更早核貸的案件同樣在查核範圍內，但適用哪些條款，要看你當年簽的契約。重新核定後利率、寬限期、年限怎麼調，沒有統一的公開規則，依各銀行契約與個案而定。另外，2026 年 7 月 31 日以前撥貸的青安案件，不能用改貸、增貸或轉貸他行的方式提高原本的青安額度（問答集第 14 題），要多借的部分就不會是青安優惠。

如果你是因為需要錢才把青安房租出去，先把補貼被追回、貸款條件可能調整後的月付金，跟每月租金放在一起算。比較穩的做法是出租前先找承貸銀行談，而不是租了以後等查核。新青安的條件整理在青安貸款的完整說明。

內政部的自購住宅貸款利息補貼也有類似限制。依自建自購住宅貸款利息及租金補貼辦法第 12 條，受補貼的住宅要全部自住；第 13 條把「非全部作自住使用」列為停止補貼的事由，所以只租出一個房間也算。主管機關從事實發生日起停止補貼，那天以後多領的部分由承貸銀行通知限期返還，不計利息，可以申請分期，最長 6 個月；逾期不還由地方主管機關追繳。申請條件可以看自購住宅貸款利息補貼的整理。其他房貸或首購優惠如果有自住條件，出租後會怎樣，寫在你簽的切結書和借款契約裡，先把那幾頁翻出來看。

申請新貸款時，放款方若請你簽「設定抵押時沒有租賃關係」這類聲明，房子有出租就照實說。不實的切結可能讓你違約，被要求提前還款或賠償；嘉義那件判決裡，銀行和屋主、租客就為了這件事打了一場確認租約存不存在的官司。

交給包租代管、簽了長期包租約，放款方怎麼看

包租時你的承租人是業者，代管時承租人仍是房客本人，放款方要看的租約因此不同。依租賃住宅市場發展及管理條例第 3 條，包租業是「承租租賃住宅並轉租」的業者，代管業是受出租人委託管理出租住宅的業者。

包租：放款方要看的是你跟包租業者簽的那份包租約，一樣比對它跟抵押權的先後、租期和租金。以社宅包租代管為例，2025 年 8 月 27 日生效的社會住宅包租代管第三期至第五期計畫執行要點規定，包租約原則 3 年，包租和轉租的租金都不得超過評定的市場租金，業者不得賺價差；「業者用市價 8 折承租」是第 4 期的規定，已經簽的舊約租金要看原本的契約。轉租給房客的租約至少 1 年，最長不能超過包租約的截止日，所以包租約到期時，轉租約也跟著到期；房客不搬，仍要走合法程序請求返還，不能自己換鎖。要點另規定一個門牌出租一戶、不得分租，隔成套房的房子不能加入；出租人有出售計畫的，業者可以不受理；房子設定抵押時怎麼處理，目前讀到的要點與契約範本沒有統一條款。

代管：租約仍是你直接跟房客簽，業者只是幫你管理，放款方看的就是那份租約，跟一般出租差不多。

包租代管另有所得稅優惠。依條例第 17 條，個人把住宅出租給包租業轉租或委託代管業管理、契約約定供居住 1 年以上，每屋每月租金中不超過 6,000 元的部分免稅，超過 6,000 元到 2 萬元的部分可以減除 53% 的費用；這項優惠已延長到 2028 年 6 月 26 日（立法院 2023 年 5 月 12 日院會紀錄）。假設月租 2 萬元、全年符合條件、沒有費用憑證：每月計入所得的是 14,000 × 47% = 6,580 元，一年 78,960 元，比前面一般出租算出的 13.68 萬元還低，跟實收的 24 萬元差得更多。拿報稅資料佐證收入時，包租約和入帳紀錄要一起附上說明。

如果你簽的是長期包租約，送件前先找出合約裡提前終止、出售或設定抵押時的約定，這些條款會影響放款方怎麼看這份租約。

鑑價要進屋，租客不配合怎麼辦

鑑價人員進屋，是為了確認屋況、格局、有沒有增建或漏水這些從謄本看不出來的狀況。房子租出去以後，租期內是租客在使用，你要進屋得先跟租客約好；租約如果有寫房東進屋前的通知方式，就照約定來。

比較順的做法：

• 先跟租客說清楚原因，是銀行或放款方來估價，看一下屋況，不是要賣房也不是要趕人。
• 讓租客挑方便的時段，你自己陪同到場，鑑價人員看完就走。
• 事先跟放款方確認大概要看哪些地方，避免同一天約了又要再約第二次。

如果租客怎麼談都不願意，先如實告訴放款方。不動產估價技術規則第 13 條要求現場勘察，但也允許無法進入室內時，在估價報告裡寫明這項限制，所以估價報告還是做得出來。放款方收不收這種報告、要不要補照片或改天補看、會不會因此調低額度，各家做法不同，送件前先問。不要沒經過租客同意就自己開門帶人進去，這會讓你跟租客之間多出另一筆糾紛。

送件前，先把這幾樣東西找出來

常見問題

可以不告訴放款方房子有出租嗎？

不建議。鑑價人員到現場就會看到有人住，放款方也可能請你簽租賃狀況的聲明。隱瞞的結果，輕則送件後才被退回，重則像嘉義那件判決一樣，演變成確認租約存不存在的官司。

我辦了二胎，租客會被影響嗎？

只要你正常繳款，二胎不會改變租客的居住權利。繳不出來、房子被聲請拍賣時，租約才依先後處理：簽在某一筆仍存在、又因租約受影響的抵押權之後，法院可能除去；比所有抵押權都早的，原則上由買家承受。所以租約晚於一胎、早於二胎時，結果要看一胎在拍賣時還在不在。繳不出來之後的完整流程，可以看房貸遲繳到法拍的整理。

等租約到期、租客搬走再借，會比較好嗎？

沒有租約，就是一般的增貸或原屋融資，鑑價不會受租約影響。代價是時間，以及這段期間少收的租金。資金等得到租約到期，可以等；等不了，就照前面的方式判斷自己的租約屬於哪一種情況。

想先知道自己的情況能談到哪一步

有租客的房子能不能借、能借多少，最後還是要拿你的謄本、租約和收入資料實際評估。如果想先知道自己的條件能談到哪一條，可以先加房博士 LINE 評估，再決定要不要送件。

房博士有自有資金直接放款，也做銀行與融資方案的媒合。自有資金放款的年利率連同費用，以有效年利率（按月複利）計算在 16% 以內。其他聯絡方式可以看聯絡我們。

參考資料

法規（皆為法務部全國法規資料庫單條或全文頁，單條修正日未逐一確認，查閱日期 2026-10-13）：

• 民法第 205 條、第 425 條、第 866 條、第 881 條之 1、第 881 條之 8、第 881 條之 12
• 強制執行法第 98 條、第 99 條
• 內政部，土地登記規則第 115 條
• 租賃住宅市場發展及管理條例第 3 條、第 17 條（條例最新修正 2023-02-08）
• 房屋稅條例第 5 條（2024-01-03 修正公布，2024-07-01 施行）
• 土地稅法第 9 條
• 所得稅法第 88 條
• 內政部，自建自購住宅貸款利息及租金補貼辦法第 12、13 條
• 內政部，不動產估價技術規則第 13 條
• 內政部，建築物室內裝修管理辦法第 2、3 條（最新修正 2023-12-11）

司法與執行實務：

• 司法院，釋字第 304 號解釋，公布 1992-08-14，查閱日期 2026-10-13。
• 法務部，民法第 866 條相關行政函釋清單（含行政執行署 107 年度署聲議字第 78 號、強制執行事件注意事項第 57 點引用），查閱日期 2026-10-13。
• 法務部行政執行署，98 年度署聲議字第 261 號，2009-06-24，查閱日期 2026-10-13。
• 司法院，民事聲請除去租賃權拍賣狀範本，範本日期未標示，查閱日期 2026-10-13。
• 臺灣嘉義地方法院，114 年度訴字第 922 號民事判決（第一審），裁判日期 2026-07-09，查閱日期 2026-10-13。

主管機關與政策：

• 中央銀行，理監事聯席會議決議新聞稿，2026-09-17 發布、09-18 施行，查閱日期 2026-10-13。
• 中央銀行，借款人申辦購置住宅貸款，可否於貸款後以增貸或轉貸方式提高貸款額度？，2025-09-08 發布，查閱日期 2026-10-13。
• 中央銀行，舊案件比照 2026-09-18 修正規定增貸問答，2026-09-17 發布，查閱日期 2026-10-13。
• 財政部國庫署，問答集（青安3.0）第 3、14、21、22、31 題，2026-07-28 發布、07-29 更新，查閱日期 2026-10-13。
• 財政部國庫署，新青安貸款首波查核結果出爐，2024-07-16，查閱日期 2026-10-13。
• 財政部臺北國稅局，財產租賃必要損耗及費用標準，表格更新 2025-03-05，查閱日期 2026-10-13。
• 財政部稅務入口網，租賃所得和權利金所得如何辦理扣繳，更新 2022-05-02，查閱日期 2026-10-13。
• 財政部，115 年期房屋稅適用優惠稅率或減免徵規定者，請於 3 月 23 日以前申報，2026-03-18，查閱日期 2026-10-13。
• 新竹市稅務局，房屋出租享優惠稅率！竹市稅務局提醒申請期限至 3/23，2026-03-04，查閱日期 2026-10-13。
• 立法院，第 10 屆第 7 會期第 11 次會議議事資料（包租代管租稅優惠延長至 2028-06-26），2023-05-12，查閱日期 2026-10-13。
• 內政部，社會住宅包租代管第三期至第五期計畫執行要點（行政院公報），2025-08-27 發布生效，查閱日期 2026-10-13。

銀行與其他：

• 中國信託，什麼是轉貸？轉貸費用、注意事項總整理，頁面未標示日期，查閱日期 2026-10-13。
• 中國信託，i適貸房屋貸款線上申請操作指引，頁面未標示日期，查閱日期 2026-10-13。
• 元大銀行，個人金融契約文件（附不動產擔保物使用狀況切結書），版次日期未標示，查閱日期 2026-10-13。
• 大揚代書，抵押權設定登記說明，頁面未標示發布日期，查閱日期 2026-10-13。
• 591 新聞，租屋處被法拍？想住好住滿看簽約時間，2019-07-06，查閱日期 2026-10-13。

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