看到謄本或老契約上出現「典權」兩個字，是不是一頭霧水？這篇用最白話的方式，帶你看懂典權是什麼、和抵押權、二胎房貸差在哪，以及如果你只是想用房子借一筆錢，到底該選哪一種。
這篇適合誰看：謄本上看到典權想搞懂的人、繼承到老房子要處理的人，還有想用不動產週轉、但被一堆名詞搞混的人。
你會學到：
- 典權到底是什麼，用一句話就懂
- 典權、抵押權、二胎房貸的差別（附對照表）
- 為什麼現在借錢幾乎沒人用典權
- 謄本上看到典權，可以怎麼處理
- 典權＝你付一筆「典價」，就能占有、使用、收租對方的房子或地；對方日後還這筆錢（回贖）才拿回去。依民法第 911 條。
- 和抵押權最大的不同：典權要把房子交出去給對方用；抵押權不用，房子還是你自己住。
- 想用房子借錢、人又要繼續住，要的幾乎都是二胎房貸或一般抵押，不是典權。
- 典權現在很罕見：銀行、融資公司不承作，多只出現在老謄本或法律考試。
典權是什麼？一句話搞懂
典權是民法裡的一種「用益物權」，白話講就是：付一筆錢，換來合法使用別人不動產的權利。
依民法第 911 條，典權是「支付典價，占有他人之不動產，而為使用及收益之權」。也就是說，付錢的人（叫典權人）可以住進去、出租、收益；收錢把房子交出來的人（叫出典人），等於先拿一筆周轉金，日後再還錢把房子贖回。
這裡有兩個詞先記住：
- 典價：典權人付出的那筆錢，不是借款，比較像「先付的使用對價」。
- 回贖：出典人日後把原本的典價還回去、拿回房子，這個動作叫回贖。
典權只能用在不動產（房子、土地），動產不適用。看懂定義後，接下來幾個規則會決定這段關係怎麼結束。
典權有哪些重要規則？
典權有四個關鍵規則，全部寫在民法物權編裡，攸關「房子最後是誰的」。
- 期限最長 30 年：依民法第 912 條，典權約定的期限不能超過 30 年，超過的部分縮短為 30 年。
- 回贖與取得所有權：依民法第 923 條，定有期限的典權，期限屆滿後出典人可以用原典價回贖；屆滿後再經過 2 年仍不回贖，典權人就取得這間房子的所有權。沒有約定期限的，依民法第 924 條，出典後經過 30 年不回贖，典權人取得所有權。
- 絕賣條款有限制：依民法第 913 條，典期未滿 15 年的，不能約定「到期不贖就直接賣斷（絕賣）」；合法附絕賣條款的，到期不回贖，典權人就取得所有權。
- 找貼：依民法第 926 條，出典人如果想乾脆把房子讓給典權人，典權人可以「找貼」，也就是補一筆差價取得所有權，而且以一次為限。
一句話記重點：出典人不回贖，房子可能就變成典權人的。下面這張時間軸把「期滿→2 年→換人」標出來，一看就懂；而這個風險，正是它和抵押權最不一樣的地方。
典權、抵押權、二胎差在哪？
最快的分辨法：要不要把房子交出去、還的是不是借款。典權要交出房子；抵押權和二胎都不用，房子照樣自己住。下面這張卡片把三者並排，看要不要交出房子最快。
| 比較 | 典權 | 抵押權（一般房貸） | 二胎房貸 |
|---|---|---|---|
| 性質 | 用益物權（拿來用） | 擔保物權（拿來擔保借款） | 第二順位抵押權 |
| 房子要交出去嗎 | 要，對方可使用收益 | 不用，你自己住 | 不用，你自己住 |
| 付/還的是什麼 | 付典價、日後回贖 | 借款本金＋利息，按月還 | 借款本金＋利息，按月還 |
| 不履行的結果 | 不回贖→房子可能歸對方 | 不還款→房子被拍賣受償 | 同左，順位在後 |
| 能不能單獨讓與 | 可單獨讓與 | 不可，須隨債權 | 不可，須隨債權 |
| 現在常見嗎 | 罕見 | 普遍 | 普遍 |
依民法物權編，典權屬用益物權、抵押權屬擔保物權（截至 2026-06-16）。簡單說：典權是「把房子讓你用、換一筆錢」，抵押則是「房子當擔保、跟你借錢」。
順帶一提，典權人手上的典權也能再運用，依民法第 917 條，典權人可以把典權讓與別人，或在典物上設定抵押。那既然典權這麼特別，為什麼現在幾乎看不到？
現在還有人用典權嗎？
法律上典權還在，但實務上幾乎被淘汰，原因很實際。
- 要把房子交出去：辦典權等於讓對方住進來、收租，自住的人根本不願意。
- 期限長、風險大：典期可長達 30 年，期滿不回贖甚至會失去所有權（民法第 923、924 條）。
- 金融機構不承作：銀行和融資公司放款都用抵押權，沒有人用典權放款，等於沒有現成的資金管道。
所以今天想用房子借錢，市場給的答案是抵押：辦一胎房貸，或房子已有貸款就再辦二胎房貸，人繼續住、按月還款就好。典權則多半只剩下老房子的舊謄本，或國家考試會考。那如果你剛好就是在謄本上看到它呢？
謄本上看到典權怎麼辦？
先別緊張。如果你繼承或買到的房子，謄本上記載典權，重點是先看「是不是定期、典期到了沒」，再決定怎麼處理。
- 想拿回房子：在可回贖的期間內，依民法第 923 條用原典價回贖，再辦理塗銷登記。
- 不想留房子：可循民法第 926 條的找貼，讓典權人補差價取得所有權。
- 權利變動要登記：不動產物權的變動依民法第 758 條必須登記才生效，實務上建議找地政士協助辦理，避免漏掉時效或文件。處理前先看懂謄本與權狀，可參考什麼是謄本、什麼是權狀。
這類牽涉時效、登記與金額的處理，找一位地政士或律師確認最穩，本文屬一般說明，個案仍以專業意見為準。處理完舊權利之後，如果你真正的需求是「想用房子借一筆錢」，下一段直接幫你分清楚。
想用房子借錢，該選典權還二胎？
直接給判斷：你要繼續住、按月還款、又想快點拿到一筆錢，要的是二胎房貸，不是典權。
典權要交出房子、程序久、銀行也不做，對「只是要週轉」的人不划算。相對地，二胎房貸是在已有一胎貸款的房子上，設定第二順位抵押再借一筆，房子照樣自己住。想了解運作，可以看站內的房屋二胎轉貸怎麼做與2026 二胎房貸利率全解析。
挑管道時記住三件事：找合法業者、看清楚利率與費用、別被話術帶著走。提醒一個法律底線：依民法第 205 條，約定年利率超過 16% 的部分無效，超出的利息依法不必付。如果還搞不清楚抵押關係裡誰是誰，這篇抵押人、抵押權人、債務人、債權人也能幫你補齊。
常見問題 FAQ
現在還有典權嗎？ 法律上還有，但實務罕見。銀行與融資公司不用典權放款，多數人借錢會用抵押或二胎。典權多出現在老謄本或法律考試。
什麼叫典權人？ 付出典價、因此可以占有並使用收益不動產的人，就是典權人；收錢把房子交出來的是出典人（民法第 911 條）。
典權和質權差在哪？ 質權多用在動產或權利的擔保；典權只能用在不動產，而且是「拿來使用收益」的用益物權，性質不同。
典權可以拿去抵押嗎？ 可以。依民法第 917 條，典權人可以把典權讓與他人，或在典物上設定抵押權。
典權和抵押權最大差別是什麼？ 典權要把房子交出去給對方使用收益，抵押權不用、房子還是你自己住；典權是用益物權，抵押權是擔保借款的擔保物權。
謄本出現典權，房子還是我的嗎？ 在可回贖期間內，依原典價回贖仍可保有；但若期滿經過一定年限不回贖，依民法第 923、924 條，所有權可能移轉給典權人，建議盡早找地政士確認時效。
典權要登記嗎？ 要。不動產物權的設定與變動依民法第 758 條須經登記才生效。
重點總結
- 典權＝付典價占有、使用別人的不動產，對方回贖才拿回（民法第 911 條）。
- 典期最長 30 年；期滿不回贖，房子可能變成典權人的（民法第 912、923、924 條）。
- 典權要交出房子，抵押權和二胎不用，房子自己住。
- 現在借錢幾乎不用典權，銀行不承作；要週轉多選二胎房貸。
- 謄本看到典權，先看典期、依法回贖或找貼並辦登記，建議找地政士協助。
參考來源
- 民法第 911 條（典權定義）｜發布單位：法務部全國法規資料庫｜查閱日期：2026-06-16
- 民法第 912 條（典權期限）｜發布單位：法務部全國法規資料庫｜查閱日期：2026-06-16
- 民法第 913 條（絕賣條款限制）｜發布單位：法務部全國法規資料庫｜查閱日期：2026-06-16
- 民法第 917 條（典權讓與與設定抵押）｜發布單位：法務部全國法規資料庫｜查閱日期：2026-06-16
- 民法第 923 條（定期典權回贖）｜發布單位：法務部全國法規資料庫｜查閱日期：2026-06-16
- 民法第 924 條（未定期典權回贖）｜發布單位：法務部全國法規資料庫｜查閱日期：2026-06-16
- 民法第 926 條（找貼）｜發布單位：法務部全國法規資料庫｜查閱日期：2026-06-16
- 民法第 758 條（不動產物權登記）｜發布單位：法務部全國法規資料庫｜查閱日期：2026-06-16
- 典權（用益物權）名詞解釋｜發布單位：法律百科 Legispedia｜查閱日期：2026-06-16
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