看好一間房子，最緊張的就是兩個數字：銀行肯貸幾成、我要先準備多少現金。這篇用白話把房貸成數怎麼算、2026 央行限貸令對各種人的成數上限、頭期款到底要備多少、還有年齡＋年限怎麼影響可貸年限，一次講清楚。
這篇適合誰看：第一次買房、想換屋買第二間、或是簽約前想先抓清楚現金缺口的人。
你會學到：
- 房貸成數怎麼算，為什麼不是成交價直接乘 8 成
- 2026 央行限貸令：第二戶、第三戶、法人各能貸幾成
- 頭期款除了首付，還要準備哪些錢
- 年齡＋年限上限、月薪能貸多少
- 「能貸幾成」沒有單一答案，但有可查的天花板。首購常見約 7～8 成，85 成、9 成多是例外方案。
- 成數看的是「銀行鑑價或成交價，較低的那個」，不是你買的價格。鑑價偏低，頭期款就會暴增。
- 2026 央行限貸令（2026-03-20 生效）：自然人第二戶放寬到 6 成、第三戶以上與高價住宅、法人維持 3 成，且多數不得有寬限期。
- 頭期款不只首付：還要備契稅、代書、仲介、保險、裝潢，建議自備款之外再多備房價 3～5%。
房貸成數是什麼？怎麼算？
房貸成數就是「銀行借你的錢，占擔保品價值的比例」，英文叫 LTV（Loan to Value 的縮寫，直譯是「貸款對價值比」，台灣就習慣叫它「貸款成數」）。
房貸成數 = 核准貸款金額 ÷ 擔保品價值
重點在「擔保品價值」不一定等於你買的成交價。依中央銀行不動產抵押貸款規定，貸款上限是以「鑑價金額或買賣金額，較低者」來算（中央銀行，截至 2026-06-23）。也就是說，你心裡的房價、契約上的成交價、銀行眼中的擔保價值，可能是三個不同數字。
舉個例子最清楚：
- 成交價 1,000 萬、銀行鑑價 900 萬、核貸 8 成
- 實際貸款 = 900 萬 × 80% = 720 萬
- 你要準備的房價差額，不是 200 萬，而是 280 萬
所以頭期款 ≠ 固定 2 成。第一層現金需求＝成交價 − 實際核貸金額，後面還要加稅費。先記住這點，再看 2026 央行對各種人的成數限制。
央行限貸令：第二戶、第三戶、法人能貸幾成？
2026 年最新一版央行規定是 2026-03-19 發布、2026-03-20 生效，唯一鬆綁是把自然人第二戶從 5 成放寬回 6 成，其餘大致維持。
下面這張表是 2026 當期的成數天花板（依中央銀行不動產抵押貸款規定，截至 2026-06-23），各身分各看一行就好：
| 類型 | 成數上限 | 寬限期 |
|---|---|---|
| 名下有房無貸、再買第 1 戶 | 無成數上限 | 不得有 |
| 自然人第 2 戶 | 6 成 | 不得有 |
| 自然人第 3 戶以上 | 3 成 | 不得有 |
| 公司法人購置住宅 | 3 成 | 不得有 |
| 自然人高價住宅 | 3 成 | 不得有 |
| 餘屋貸款 | 3 成 | 限制 |
| 購地貸款 | 5 成（保留 1 成動工款） | — |
這裡先解釋「寬限期」：就是貸款前幾年只繳利息、暫時不還本金的期間，月付金會比較輕。但表上多數受管制的案件「不得有寬限期」，等於一開始就要本金利息一起還，月付壓力會比你想像的高。
政策變來變去，把近幾年的關鍵節點記一下就好：
- 2023 年 8 月：新青安上路，最高 8 成、最長 40 年、寬限期最長 5 年。
- 2024 年 9 月：央行第七波信用管制，自然人第二戶降到 5 成。
- 2026 年 3 月 20 日：第二戶從 5 成放寬回 6 成（本次唯一鬆綁），其餘維持。
兩個提醒：第二戶雖然放寬到 6 成，現金壓力仍比首購大很多；而且這些規定會隨央行理監事會調整，辦之前一定要確認當下最新版。如果你是換屋族、名下已有一戶房貸，務必先用上表抓自己屬於哪一類。想了解第二間房的細節，可以看站內的二胎房貸利率全解析。那首購族呢？
首購一定能貸 8 成嗎？能貸 9 成嗎？
首購常見約 7 到 8 成，但「最高 8 成」不等於保證 8 成。
依財政部國庫署說明，銀行核貸時仍要看不動產鑑價、授信規範、信用狀況、負債所得比與還款能力綜合評估，成交價只是參考之一，不是核貸依據（財政部國庫署，截至 2026-06-23）。實務上：
- 條件好、物件標準、鑑價足：才可能接近 8 成
- 85 成、9 成：多半不是標準房貸常態，可能搭配額外擔保、其他資金或特定方案
聯徵中心統計也佐證這點：2025 年第三季新增房貸的平均核貸成數已降到 71.78%，是近 22 季新低（金融聯合徵信中心，截至 2026-06-23）。想知道各家銀行 2026 利率怎麼比，可看2026 房貸利率比較；買的是中古屋的話，2026 中古屋貸款怎麼貸有更細的成數與審核重點。所以別把「首購一定 8 成」當定論，實際以銀行鑑價與核貸為準。鑑價這麼關鍵，下面就講它為什麼常常比成交價低。
為什麼銀行鑑價比成交價低？頭期款會暴增
銀行用自己的鑑價放款，鑑價低於成交價時，你要多掏的現金就會大增。
買方常踩的雷，就是簽約時以為能貸 8 成、交屋前才發現鑑價偏低、成數被砍。回到前面的例子，成交 1,000 萬但鑑價只有 900 萬，8 成核下來是 720 萬，現金缺口從預期的 200 萬一下變成 280 萬。
影響鑑價的因素很多：地段、屋齡屋況、坪數（太小的套房銀行常不愛）、社區行情、以及你自己的條件。
這裡補一個很多人不知道、卻會直接砍你成數的關鍵：銀行法第 72-2 條的「水位」。法律規定銀行投入不動產放款（房貸＋建築融資）的總額，不能超過存款與金融債券的一定比例。當某家銀行接近這個上限、也就是「滿水位」時，就算你條件很好，也可能被降成數、被排隊、被拉高利率，甚至先不收件。這也是為什麼聯徵中心統計的平均核貸成數會一路往下掉。
另外，聯徵中心把「鑑估成數」和「核貸成數」分開揭露，代表銀行心裡的鑑價、和最後真正核給你的金額，是兩個不同層次：鑑價可能 8 成，但綜合你的收入、信用、水位後，核貸可能只有 7 成出頭。
自保做法：簽約前先請銀行初估、並在買賣契約裡加上「貸款不足」的處理條款，萬一成數不如預期，才不會被違約金綁死。算清楚鑑價落差後，再看一個很多人忽略的點：不同物件，能貸的成數差很多。
不同物件，能貸的成數差很多
同樣的價格，買一般住宅和買套房、工業宅、法拍屋，銀行肯貸的成數可能差好幾成。 因為銀行看的是「好不好賣、保不保值」。
| 物件類型 | 成數傾向 | 要注意什麼 |
|---|---|---|
| 一般住宅（電梯大樓/公寓） | 較高，標準看待 | 地段、屋齡、社區行情影響鑑價 |
| 小套房、低總價小坪數 | 偏低，部分銀行不收 | 坪數太小、套房過多的社區更保守 |
| 工業宅（工業用地蓋的住宅） | 偏低、利率偏高 | 用途與一般住宅不同，轉手與貸款都受限 |
| 法拍屋 | 偏低，要自備較多 | 點交、產權、現況風險高，銀行更謹慎 |
| 預售屋 | 看交屋時鑑價 | 對保與撥款在交屋前，成數依當時鑑價與政策，可能和簽約時不同 |
所以買之前，除了看價格，也要先想「銀行眼中這間好不好貸」。物件冷門的，要嘛多備現金、要嘛先找能評估的窗口問過再下訂。抓對物件，才不會白忙一場。把現金需求加總，下面是完整頭期款清單。
頭期款要準備多少？不只首付
只抓「房價 2 成」一定低估，頭期款還要加一串稅費與雜支。
買房的現金需求大致包含下面這些，建議照著一項一項核對：
- 房價差額：成交價 − 實際核貸金額（鑑價低就會放大）
- 契稅：約房屋評定現值的 6%
- 印花稅：約千分之 1
- 仲介服務報酬：買方常見 2%（買賣合計上限 6%）
- 代書／地政士費、登記規費
- 銀行開辦費、鑑價費
- 火險與地震基本保險
- 裝潢、家具家電、搬遷費
實務上建議：在自備款之外，再多備房價的 3% 到 5% 當緩衝，保守一點的人會多留一成現金。把這些一起算，才不會交屋前才發現錢不夠。報稅時房貸利息還能抵稅，細節看房貸抵扣怎麼報。算完現金，再看銀行給不給你足夠的年限。
年齡＋年限上限怎麼算？
銀行常用「借款人年齡 ＋ 貸款年限 ≤ 75 或 80」來決定你最長能貸幾年。
舉例來說，若銀行採「年齡＋年限 ≤ 75」，45 歲的人最長大約可貸 30 年；55 歲的人就可能被壓到 20 年左右。年限被壓短，月付金就會變高，能負擔的總額也跟著縮水。年紀較長、或想用長年限拉低月付的人，這條限制要先問清楚。年限會影響月付，那反過來，月薪能撐多少貸款？
月薪多少能貸多少？
先講結論：房貸不適合用「月薪 ×22 倍」這種公式，比較合理的是用「月付金占收入的比例」反推。
房貸是有擔保貸款，不宜直接套用 DBR 22 倍這個上限。DBR 是 Debt Burden Ratio 的縮寫，中文叫「無擔保負債比」，指的是信用貸款、信用卡、現金卡這類「無擔保債務」的總額不要超過月收入的 22 倍，它管的是信貸不是房貸。實務上抓房貸額度，常用「月付金占月收入 30% 到 40%」來反推。以年利率約 2.3% 到 2.5% 試算，月薪 4 萬、沒有其他負債的人：
- 30 年期：大約可負擔 304 萬到 416 萬
- 40 年期：大約可負擔 364 萬到 502 萬
以上是公式試算、非報價，實際仍以銀行個案核定為準。想更精準評估自己的條件，建議找專業窗口算一次。最後補一個很多人問的：新青安。
新青安能貸 8 成嗎？
可以談到最高 8 成，但一樣不是保證。
截至 2026-06-23，新青安官方條件是最高 8 成核貸、最高 1,000 萬元、最長 40 年、寬限期最長 5 年，而且不受央行第 1 戶、第 2 戶購屋貸款成數限制（財政部，截至 2026-06-23）。不過銀行仍會依鑑價、收入、信用與負債條件審核，「最高 8 成」不等於人人貸滿。符合資格的首購族，這是目前條件相對好的政策性房貸。
常見問題 FAQ
房貸可以貸幾成？ 看銀行鑑價或成交價較低者再乘核貸成數。首購常見 7～8 成，第二戶 2026 上限 6 成，第三戶以上、高價住宅、法人 3 成。
首購一定能貸 8 成嗎？能貸 9 成嗎？ 「最高 8 成」不等於保證。條件好才接近 8 成；85 成、9 成多是例外方案，非常態。
第二戶能貸幾成？ 依央行 2026-03-20 生效規定，自然人第二戶最高 6 成，且不得有寬限期。
為什麼銀行鑑價比成交價低？ 銀行用自己的鑑價放款，地段、屋齡、坪數、行情都會影響。鑑價低於成交價，頭期款就要多準備。
頭期款要準備多少？ 不只首付。還要備契稅（約評定現值 6%）、印花稅、仲介費（買方常見 2%）、代書費、保險、裝潢，建議自備款外再多備房價 3～5%。
月薪 4 萬可以貸多少房貸？ 用月付占收入 30～40% 反推，30 年約 304～416 萬、40 年約 364～502 萬（試算，依個案核定），不宜直接套 DBR 22 倍。
新青安不受限貸令嗎？ 新青安不受央行第 1、2 戶成數限制，最高 8 成、最長 40 年，但仍依鑑價與信用審核，非保證貸滿。
重點總結
- 房貸成數＝核貸金額 ÷ 擔保品價值，以鑑價或成交價較低者為準。
- 首購常見 7～8 成；聯徵 2025Q3 平均核貸成數已降到 71.78%。
- 2026 央行：第二戶 6 成、第三戶/高價宅/法人 3 成，多數不得有寬限期（2026-03-20 生效）。
- 頭期款不只首付，要加稅費雜支，多備房價 3～5%。
- 年齡＋年限 ≤ 75/80 決定可貸年限；月薪用月付占比反推可貸額。
參考來源
- 中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定｜發布單位：中央銀行｜生效日：2026-03-20｜查閱日期：2026-06-23
- 央行理監事會信用管制新聞稿｜發布單位：中央銀行｜發布日期：2026-03-19
- 購置住宅貸款及建築貸款餘額統計（核貸成數）｜發布單位：金融聯合徵信中心｜查閱日期：2026-06-23
- 青年安心成家購屋優惠貸款（新青安）｜發布單位：財政部國庫署｜查閱日期：2026-06-23
- 契稅與印花稅稅率說明｜發布單位：財政部｜查閱日期：2026-06-23
- 民法第 205 條（約定利率上限）｜發布單位：法務部全國法規資料庫｜查閱日期：2026-06-23
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