買中古屋的人最常問的問題只有一個：「我這間房子，銀行到底願意貸我幾成、幾年、利率多少?」
這篇文章把市場上最容易被誤解的三件事一次講清楚：銀行廣告寫的「最高 8 成、最長 40 年」跟你實際拿到的條件差多少、央行限貸令在 2026 年又調整了什麼，以及屋齡、屋況、用途怎麼影響核貸結果。資料以台灣官方規範與統計為主，銀行商品條件僅作為輔助參考。
你會學到：
- 中古屋核貸時銀行真正在看什麼
- 2026 年的成數、利率、年限實際落點
- 央行第七波選擇性信用管制怎麼影響你
- 新青安申辦中古屋的真實條件與限制
- 簽約前該做的保守試算與避雷檢查
快速答案
- 對「無房、無房貸、買成屋自住、信用正常」的人，中古屋貸款不是普遍貸不到，但拿不到「8 成、40 年、最低利率」的最高條件是常態。
- 內政部統計顯示，2025 年第 2 季全國新增購置住宅貸款平均成數約 59%、平均期數約 317 個月、平均利率約 2.68%，明顯低於銀行廣告上限。
- 自 2026 年 3 月 20 日起，全國自然人第 2 戶購屋貸款最高成數由 5 成回升為 6 成，但仍不得有寬限期。
- 新青安貸款目前提供最高 1,000 萬元、最高 8 成、最長 40 年、寬限期最長 5 年，但需依各銀行授信 5P、鑑價與資金用途個案核定，方案實施至 2026 年 7 月 31 日止。
- 屋齡愈高，銀行對年限與成數會愈保守；老屋(屋齡 30 年以上)成數常落在 6 成上下，並非市場有統一硬規則，而是個案鑑價結果。
- 真正讓中古屋交易失敗的，常常不是利率高低，而是銀行鑑價低於成交價造成的自備款缺口。
買中古屋貸款好不好申請?關鍵不在「中古」兩個字
「中古屋」不是銀行特別針對的拒貸名詞，但「物件能不能順利鑑價、用途是否清楚、權屬是否單純」才是真正影響核貸的三個關鍵。
「中古屋」是市場慣用語，不是台灣官方主要法規用語。央行與內政部統計多使用「購置住宅貸款」或「成屋」這個概念。中央銀行也明白指出，購屋貸款規範針對的是借款人以成屋為擔保品申辦的案件，不是預售屋買賣契約本身。
銀行端在審查時會看三件事：
- 借款人面：信用紀錄、年收入、負債所得比、職業穩定度
- 擔保品面：合法登記、屋況可鑑價、權屬清楚、用途登記
- 法規面：是否落入央行第七波選擇性信用管制的列管戶別
擔保品這一塊，銀行多半透過 建物謄本與權狀 確認屋齡、權屬與用途登記；這也是中古屋送件前最常被代書要求備齊的兩份文件。
從金融資源面看，銀行體系仍把資源往無自有住宅者傾斜。央行報告指出，截至 2025 年 3 月底，無自用住宅民眾購屋貸款餘額占購置住宅貸款餘額比率為 61.9%，顯示放款結構偏向首購自住族群。
實務上常見三個誤解：
- 以為「能申辦」等於「能拿到上限條件」。能送件不代表能核到 8 成、40 年、最低利率。
- 以為「首購」是自我認定。央行明訂銀行要查「全國財產稅總歸戶財產查詢清單」與聯徵房貸戶數紀錄，名下持分房屋原則上仍會被認列為有房。
- 以為「老屋只是利率高一點」。老屋真正的問題在「銀行可能不再以一般購置住宅貸款邏輯處理」，而是把它當作偏向購地的擔保品，這時成數會大幅縮水。
實際情境舉例：30 歲首購族小陳，年收入 90 萬，名下無房無貸，要在新北市買 1,200 萬元、屋齡 12 年的電梯大樓。他可以申辦新青安、原則上條件最佳；但若改買 35 年公寓，銀行可能會以「屋齡加貸款年限」內規縮短年限，進一步影響月付金。
中古屋貸款成數實際能貸幾成?官方平均和廣告差很多
銀行官網寫的「最高 8 成」是天花板，不是保證書。內政部統計顯示，2025 年第 2 季全國新增購置住宅貸款平均成數約 59%，距離廣告上限有將近 2 成的差距。
成數計算的基準也常被誤解。央行的最新規定問與答(115 年 3 月 20 日生效版)寫得很清楚：成數上限的計算基準，原則上以「鑑價或買賣金額較低者」為準。也就是說，當成交價高於銀行鑑價時，是用較低的鑑價金額去乘以成數，買賣價差全部要由買方用現金補。
實際試算 — 鑑價落差如何造成自備款缺口
假設你在熱門區域看上一間中古屋，成交價 1,500 萬：
- 預期：8 成貸款 = 1,200 萬，自備款 300 萬
- 實際：銀行鑑價 1,300 萬，核貸成數 7 成 = 910 萬，自備款瞬間跳到 590 萬
這 290 萬的差額，財政部與金管會在新青安管理官方說明中也反覆提醒過：銀行鑑價會看現勘、屋況、區域行情，成交價只是參考因素之一，並非唯一依據。
哪些情況會被砍成數
- 屋齡偏高、結構為磚造或加強磚造
- 室內坪數小於 15 坪的小套房(許多銀行另有專案門檻)
- 地段冷門、流動性差、近嫌惡設施
- 用途登記為住商、住辦、住工等混合類型
- 借款人本身負債所得比偏高、所得來源不穩
實務建議：用「市場平均 59% + 銀行上限 80%」兩個情境同時試算。先以保守成數估自備款，避免簽約後才發現要補幾百萬。這個算法跟內政部統計與財政部說法都一致。
中古屋貸款利率 2026 大約多少?新青安和一般房貸差距在哪
截至 2025 年 11 月，五大銀行新承做購屋貸款利率約 2.301%；新青安在補貼期間，實際負擔利率可低至約 1.775%(一段式)，與一般房貸差距大約 0.5 個百分點。
利率資料常會出現多個版本，不是互相矛盾，而是統計口徑不同：
- 五大行庫平均利率：央行月資料，僅含五家公股銀行新承做案件，含政府補貼。
- 內政部住宅金融季表「新增購置住宅貸款平均利率」：不含優惠房貸，故數字偏高，2025 年第 2 季為 2.68%。
- 銀行官網「最低利率起」：是優質客戶才能拿到的進入價，不是平均值。
新青安利率結構與政策落日風險
新青安貸款提供三種計息方式(以第一銀行公告為例)：
- 一段式機動利率：目前約 2.15%(若再加內政部住宅基金補貼後，實際負擔可達約 1.775%)
- 二段式機動利率：前 2 年約 1.94%、第 3 年起約 2.24%
- 混合式固定利率：第 1 年約 2.12%、第 2 年約 2.22%、第 3 年起約 2.24%
但要特別注意，政府利息補貼只到 2026 年 7 月 31 日為止，撥款日最遲不得超過 2026 年 10 月 31 日。財政部研擬的「新青安 2.0」公股銀行已提出三大建議方向：加上 80 條款(年齡加年限不超過 80)、寬限期由 5 年縮回 3 年、是否取消利息補貼。雖然方向未定案，但選擇 30 至 40 年期的借款人，必須認知補貼期結束後利率會回到一般水準。
一般中古屋房貸的合理區間
從各銀行公開條件看：
- 第一銀行一般購屋貸款：2.70% 起機動計息
- 合作金庫一般購屋貸款：一段式 2.998% 起，分段式第一年 2.698% 起
- 國泰世華一般購屋貸款：2.72% 起機動計息
- 臺灣土地銀行一般購屋貸款：最低 2.575% 起，最長 30 年
實務上，多數人實際拿到的中古屋利率約落在 2.5% 至 3.0% 區間。如果你的條件與優質客戶有距離，用 2.7% 至 3.0% 估月付金會比較安全。各家銀行公告的起始利率每月都會微調，簽約前若想對照當下完整的銀行間最低利率與每月還款試算，可以延伸看 2026 各銀行最低利率與每月還款試算整理。
中古屋還款年限怎麼算?屋齡與年齡兩個內規要看懂
年限不是只看屋齡，而是兩個常見銀行內規同時拉扯。多數銀行會用「借款人年齡 + 貸款年限 ≤ 75(或 80)」與「屋齡 + 貸款年限 ≤ 50(或 60)」雙重門檻評估。
這兩條公式並非央行統一硬規則，而是各銀行的內部授信慣例，所以才會有人 50 年屋貸到 8 成、有人 27 年屋只能貸 23 年，差距會這麼大。NOWnews 報導過一個 28 歲 OL 在新竹東區買 27 年中古華廈，行員以「RC 耐用年限 50 年」為由僅能貸 23 年的案例。
建材結構決定法定耐用年限基準
依據台北市地政局公告的「建築物耐用年數及每年折舊率表」，不同結構耐用年限差距很大：
- 鋼骨(SC)、鋼骨鋼筋混凝土(SRC)、鋼筋混凝土(RC)：60 年
- 加強磚造、鋼鐵造：52 年
- 磚造、石造：46 年
但實務上，銀行內規可能用更保守的 50 年作為計算基礎，並再扣除屋齡折舊。
常見內規組合與實際年限對照
| 借款人年齡 | 屋齡 | 年齡公式上限 | 屋齡公式上限 | 實際可貸年限 |
|---|---|---|---|---|
| 30 歲 | 10 年 | 75 – 30 = 45 年 | 50 – 10 = 40 年 | 取較小值 40 年 |
| 30 歲 | 25 年 | 75 – 30 = 45 年 | 50 – 25 = 25 年 | 取較小值 25 年 |
| 50 歲 | 15 年 | 75 – 50 = 25 年 | 50 – 15 = 35 年 | 取較小值 25 年 |
| 30 歲 | 40 年 | 75 – 30 = 45 年 | 50 – 40 = 10 年 | 取較小值 10 年 |
實際數字會依銀行不同微調，但結論很一致：屋齡 30 年以上的房子，要拿到 30 年以上長年期房貸難度大幅提升。
寬限期不是免費福利
寬限期會把本金往後推，後段月付會跳升。第一銀行官方寬限期案例試算：100 萬元、20 年期、利率 3%、寬限期 2 年的試算結果，寬限期內每月只繳 2,500 元利息，但寬限期屆滿後月付暴增至約 5,997 元。如果你規劃用寬限期撐過裝潢期，務必先試算第 6 年起的月付金，不要只看頭幾年的數字。
央行限貸令對中古屋影響有多大?第二戶族群現在貸幾成
央行第七波選擇性信用管制仍在執行中，但 2026 年 3 月 20 日起已將自然人第 2 戶購屋貸款最高成數由 5 成回升至 6 成，第 3 戶以上、高價住宅、公司法人購屋多維持 3 成。
第七波信用管制的核心受規範對象：
| 對象與情境 | 最高成數 | 寬限期 |
|---|---|---|
| 名下有房、申辦第 1 戶購屋貸款 | 銀行授信決定 | 不得有 |
| 自然人第 2 戶購屋貸款(115/3/20 起) | 6 成(原 5 成) | 不得有 |
| 自然人第 3 戶以上購屋貸款 | 3 成 | 不得有 |
| 自然人購置高價住宅 | 3 成 | 不得有 |
| 公司法人購置住宅 | 3 成 | 不得有 |
| 建商餘屋貸款 | 3 成 | 不得有 |
三類人有條件排除限貸令
央行 Q&A 與協處措施新聞稿指出，以下三種情況可有條件排除規範：
- 繼承取得房屋與房貸：不計入名下房屋數與房貸戶數，名下只有繼承房屋者，新申辦的非高價住宅貸款可排除限制。
- 實質換屋自住者：與承貸銀行簽切結書，於新貸款撥款後 18 個月內出售並完成原有房屋產權移轉，可排除規範。
- 已簽購屋合約者：在規定生效前已簽訂成屋或預售屋合約，符合特定條件可排除。
特別提醒：自然人申辦新青安、且非屬高價住宅貸款，不受第 1 戶與第 2 戶限制。但這指的是不受成數與寬限期上限規範，銀行仍會依授信 5P、鑑價與借款人條件個案核貸。
2026 年起銀行不動產貸款回歸自主管理
央行於 2025 年 12 月理監事會宣布，自 2026 年 1 月 1 日起銀行不動產貸款總量回歸由各銀行內部控管。雖然形式上鬆綁，但《銀行法》第 72-2 條的 30% 上限仍在，銀行為控管風險，審核標準在實務上不一定比較寬鬆。
新青安能買中古屋嗎?最高 8 成、40 年要怎麼真的拿到
可以。財政部明確說明，新青安貸款適用於購買成屋，而中古屋本質上就是成屋。但「可申辦」與「拿到上限條件」是兩件不同的事。
新青安申辦條件(以財政部規範與承貸八家公股銀行為主)：
- 借款人須年滿 18 歲，本人、配偶與未成年子女名下均無自有住宅
- 標的須為申請日前 6 個月內購置之住宅，並經銀行查證為自住用途
- 一生限貸一次(自 2024 年 6 月 27 日起實施)
- 須簽署自住切結書，違規會被追回補貼利息並重新核定條件
新青安四大上限(不等於人人都拿得到)：
- 最高貸款額度：1,000 萬元
- 最高貸款成數：8 成
- 最長貸款年限：40 年
- 最長寬限期：5 年
新青安申辦中古屋常被卡住的三個地方
第一，鑑價可能達不到成交價。財政部在公開新聞稿中已表明，銀行會以現場勘查、屋況與市場行情為基礎，成交價只是參考。對中古屋而言，鑑價偏低會直接拉低 8 成的計算基礎。
第二，借款人年齡會啟動「80 條款」風險。雖然新青安沒有官方明文年齡上限，但銀行內規常見「年齡加年限不得超過 75 或 80」。50 歲首購族即使符合身分，年限也會被壓到 30 年左右。新青安 2.0 公股銀行建議方向中，80 條款更可能被正式納入。
第三，撥款排程要納入考量。雖然金管會自 2025 年 9 月 1 日起讓新青安撥款不計入《銀行法》第 72-2 條限額，疏解了排撥壓力，但仍可能因量能而排隊。簽約對保到實際撥款之間，建議保留時間緩衝。
中古屋常見情境的新青安試算
以房價 1,200 萬、屋齡 15 年中古屋為例(首購、信用正常)：
- 採新青安一段式約 1.775%(含內政部補貼後)、貸款 8 成 960 萬、40 年期
- 等額本息月付約 30,479 元
- 若給 5 年寬限期：前 5 年僅繳息約 14,200 元；第 6 年起跳升至約 33,200 元
以上為保守試算，僅供決策樣板，實際核貸條件以銀行核定為準。
中古屋房貸方案怎麼比?四家銀行商品條件快速看
銀行官網能公開揭露的，多半是「起始利率」、「最高成數」、「最長年限」與必要文件；屋齡上限、住商混合用途是否受理、實際鑑價折數則通常不公開。
| 銀行 | 方案 | 最高成數 | 利率 | 最長年限 | 寬限期 | 備註 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 第一銀行 | 一般購屋貸款 | 官網未明示 | 2.70% 起機動 | 官網本頁未明示 | 提供寬限期 | 利率/APR 基準日 115/4/15 |
| 第一銀行 | 青年安心成家 | 8 成 | 一段式 2.15%、二段式前 2 年 1.94%(銀行公告；含內政部補貼後可達 1.775%) | 40 年 | 5 年 | 最高 1,000 萬元 |
| 合作金庫 | 一般購屋貸款 | 8 成 | 一段式 2.998% 起、分段式第一年 2.698% 起 | 30 年 | 依個案 | 須為合法登記建物 |
| 國泰世華 | 一般購屋貸款 | 8 成 | 2.72% 起機動 | 同類常見 30 年 | 最長 3 年 | APR 基準日 114/05 |
| 臺灣土地銀行 | 一般購屋貸款 | 官網未明示 | 最低 2.575% 起 | 30 年 | 依個案 | 自然人需信用正常 |
讀表重點：
- 銀行公告的「起始利率」是進入價，不是平均成交價；多數人實際拿到的利率高於這個數字。
- 表中所有銀行都明示「實際條件以個案授信為準」，這不是免責話術，是真實情況。
- 老屋與住商混合用途多在表面上不公開排除，但個案進件時仍會被嚴格審查。
- 內政部統計平均成數 59%，遠低於這些銀行寫的 8 成，建議用 60% 至 70% 做保守規劃。
申辦中古屋貸款最常踩到的雷有哪些?
依照「最容易讓交易失敗」的順序排列，五大風險如下：
- 鑑價低於成交價，自備款缺口：中古屋成交價在熱門區常領先銀行鑑價，落差兩三百萬並不罕見。建議在合約內加註「貸款成數不足解約條款」，避免定金被沒收。
- 誤認為自己是首購：央行 Q&A 已明訂銀行要查全國財產稅總歸戶，名下持分房屋原則上算房屋，僅繼承取得者可排除。很多人因鄉下老家持分而被列為非首購。
- 第 2 戶以上不得有寬限期：很多換屋族用首購寬限期思維規劃現金流，結果發現 6 成成數加無寬限期，月付立刻拉高。
- 核貸通過 ≠ 撥款立刻到位：尤其新青安在量能緊縮期會排撥。簽約交屋日程要保留緩衝，避免違約風險。
- 老屋或住商混合用途的個案化審查：沒有市場通用的硬規則，公開資料無法回答「老屋一律最多貸幾成」。簽約前若沒先請銀行初估鑑價，很容易出意外。
實務建議：在簽約前同步向 3 至 5 家不同體系金融機構(公股、民營、信用合作社、農會)詢價，由代書配合送預估。各家鑑價差異常達 5% 至 10%，這個差距足以決定能否成交。對保前若對 抵押人、抵押權人、債務人、債權人 這幾個角色關係還不熟悉，建議先花十分鐘把名詞釐清，簽合約時看到密密麻麻的條文才不會慌。
中古屋貸款常見問題
Q1：屋齡幾年以上的中古屋會比較難貸?
公開資料找不到全市場通用的硬上限。實務上，屋齡 20 年以內的中古屋通常條件最佳；屋齡 30 年以上會被列入老屋風險評估，多數銀行成數約 6 成上下，並縮短年限。但雙北精華地段、客戶條件優異的個案，仍有 50 年屋貸到 8 成的案例。
Q2：中古屋可以申請新青安嗎?
可以。財政部明確說明新青安適用於購買成屋。但條件能否拿到 8 成、40 年、5 年寬限期，仍取決於銀行授信評估、鑑價結果與借款人條件。
Q3：成交價跟銀行鑑價不一樣，貸款怎麼算?
依央行規定，成數上限的計算基礎以「鑑價或買賣金額較低者」為準。當市場熱絡時，鑑價常會比成交價低，差額需由買方用現金補足。簽約前最好先請銀行初估鑑價。
Q4：第 2 戶換屋族 2026 年現在條件是什麼?
自 2026 年 3 月 20 日起，全國自然人第 2 戶購屋貸款最高成數從 5 成放寬至 6 成，但仍不得有寬限期。實質換屋族可與銀行切結 18 個月內出售原房屋以排除規範。
Q5：住商混合用途的中古屋可以貸嗎?
可以申辦，但屬於個案高度審查。央行 Q&A 規定，用途登記含「住」、「住商」、「住辦」、「住工」者原則上仍適用住宅貸款規範；若地方法令允許營業使用，且借款人本人實際自營並完成設立登記，經銀行實地查核屬實，得排除特定管制適用。
Q6：寬限期一定要用嗎?
不一定。寬限期只把本金往後推，第一銀行官方試算顯示，2 年寬限期屆滿後月付可能跳升 2 至 3 倍。如果現金流允許，從一開始就本息攤還，總利息支出會較低。受央行管制的第 2 戶以上案件，依規定不得有寬限期。
Q7：中古屋貸款利率比新成屋高嗎?
利率差距主要不在「中古」與「新成」這個分類，而在鑑價、屋況、地段與借款人條件。實務上多數中古屋利率落在 2.5% 至 3.0% 區間，與新成屋利率區間有重疊。若申辦新青安，補貼期間實際負擔利率約 1.775%，明顯較低。
Q8：自備款應該準備幾成才安全?
如果是首購自住、申辦新青安條件正常，至少準備 2 成；但考量鑑價落差風險，建議多準備 1 成緩衝。如果是第 2 戶換屋族，現行成數 6 成意味著至少要備 4 成自備款。如果是老屋或熱門飆漲區，準備 4 至 5 成現金較安心。
重點總結
- 銀行廣告的「最高 8 成、最長 40 年」是上限，2025 年第 2 季全國平均成數 59%、平均期數約 26.4 年才是市場真實落點。
- 中古屋成數計算基準是「鑑價或買賣金額較低者」，鑑價落差是中古屋交易的最大隱形風險。
- 央行第七波信用管制 2026 年微幅鬆綁第 2 戶到 6 成，但第 3 戶、高價住宅、法人購屋仍維持 3 成不得有寬限期。
- 新青安可以買中古屋，但能否拿到 8 成、40 年、5 年寬限期須個案審核，且補貼期僅至 2026 年 7 月 31 日。
- 屋齡與借款人年齡有兩個常見銀行內規(屋齡 + 年限 ≤ 50；年齡 + 年限 ≤ 75)，會雙重壓縮可貸年限。
- 簽約前的保守做法：用「成數 60%、利率 2.8% 至 3.0%、年限 30 年」做最壞情境試算，若這個情境也能負擔，再進場。
參考來源
- 中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定問與答|發布單位：中央銀行|發布或更新日期：2026-03-19(115/3/20 生效)
- 中央銀行理監事聯席會議決議新聞稿(放寬第 2 戶購屋貸款成數)|發布單位：中央銀行|發布或更新日期：2026-03-19
- 央行調整實質換屋自住者之協處措施內容|發布單位：中央銀行|發布或更新日期：2025-09-08
- 房屋稅 2.0 課徵與金融機構對不動產融資緊縮及央行信用管制措施執行情形(立法院報告)|發布單位：中央銀行|發布或更新日期：2025
- 銀行辦理新青安貸款案件 114 年 9 月 1 日後撥款者不計入銀行法第 72 條之 2 限額|發布單位：金融監督管理委員會|發布或更新日期：2025-09-04
- 協助青年購屋(新青安政策說明)|發布單位：財政部|發布或更新日期：2025(政策適用至 2026-07-31)
- 本部督導公股銀行依授信規範審慎核貸新青安貸款|發布單位：財政部|發布或更新日期：2025-08-07
- 表 5-2-2 購置住宅貸款利率季報表(114Q2)|發布單位：內政部不動產資訊平台|發布或更新日期：2025(114Q2)
- 114 年 11 月五大銀行新承做放款平均利率|發布單位：中央銀行|發布或更新日期：2025-12-18
- 一般購屋貸款|發布單位：合作金庫商業銀行|查閱日期：2026-04-26
- 購屋貸款|發布單位：第一商業銀行|利率/APR 基準日 115/4/15
- 青年安心成家|發布單位：第一商業銀行|查閱日期：2026-04-26
- 一般購屋貸款|發布單位：國泰世華商業銀行|APR 基準日 114/05
- 一般購屋貸款|發布單位：臺灣土地銀行|查閱日期：2026-04-26
- 28 歲 OL 買房哭新青安不能貸 40 年|發布單位：NOWnews 今日新聞|發布日期：2024-05-30
- 貸款知識庫：房貸本金寬限期案例說明|發布單位：第一商業銀行|查閱日期：2026-04-26
