買房或買地時，你腦中多半會浮現這些疑問：權狀面積真的就等於實際土地嗎、沒先做土地鑑界會不會哪天被說圍牆越界、鑑界是不是一做就要花上好幾萬、如果測出是鄰居的房子越界到底能不能要求他拆、而這筆土地複丈費用究竟是買方還是賣方要出。實務上，地政機關認定的是地籍圖、實測座標與界標位置，不是你看到的那道牆，很多人就在「少做一次鑑界」時不知不覺被吃掉坪數，或在爭議發生後才發現自己連一張成果圖都拿不出來，而其實多數案件鑑界費通常只落在約四千到五千元區間。本文會用完整流程和真實情境，拆解鑑界的風險、費用與攻防細節，幫你在下次買中古屋、透天或農地之前，先把土地邊界這個最大變數鎖死。
為什麼你現在就應該關心「鑑界」？
多數人買房、買地的直覺是：
- 權狀寫 30 坪 → 我就有 30 坪
- 看起來圍牆都對齊 → 應該沒事
- 仲介沒講 → 應該沒問題
現實是：
在法院、地政機關眼裡，「數字」和「圍牆」都不可靠，只有「地籍圖＋實際測量成果＋界樁」才算數。
幾個典型場景：
- 正準備買中古透天、老公寓、農地
- 隔壁空地開始動工，你隱約覺得他們的圍籬有點「吃過來」
- 共有土地準備分割、出售，但每個人心裡那條界線都不一樣
一句話總結：
真正懂風險的人，是先鑑界再談價錢，不是談完價錢才補鑑界。
什麼是鑑界？30 秒白話搞懂
把幾個名詞先拆開：
- 地籍圖：政府保存的「官方地圖」，記錄地號、界線、面積。
- 法規基礎：地籍測量實施規則依《土地法》第 47 條訂定。
- 現況界線：你現在眼睛看到的圍牆、鐵皮、車庫、樹籬。
- 鑑界（鑑界複丈）：
請地政事務所的測量人員，拿著儀器，根據地籍圖與界址座標，
把「紙上的界線」變成「地上的界樁」，再畫成「土地複丈成果圖」。
可以用一句白話記住：
地籍圖是法律上的界線，圍牆是肉眼看到的界線，
鑑界就是把兩條線「對齊」並留下證據。
不做鑑界的真實風險：賠錢、拆屋、撕破臉
風險一：越界建築，可能要拆屋還地或被迫賣地
民法第 796 條專門處理越界建築：
- 若建築人「非故意或非重大過失」越界，而你早就知道卻沒即時異議，
法院可能讓建築人付你償金、買下越界部分，而不是拆除。 - 若屬惡意越界、侵占，則可能依其他條文要求拆除、回復原狀。
殘酷點在這裡：
你沒有鑑界成果圖，只靠「以前就這樣用」，
真吵起來，法官看的是座標和測量結果，不是你們的習慣。
風險二：實際土地面積被吃掉卻懵懵懂懂
地方政府在介紹鑑界時都寫得很明白：
- 台北市「土地鑑界」服務說明，直接把鑑界列為土地複丈的一種類型，專門用來釐清界址不明的情況。
- 新北市地政局也公開說明：「土地鑑界複丈費以基本費加施測費計算」，前提就是界址不明或需明確界線時才申請。
你以為你有 50 坪，
結果鑑界後發現鄰居圍牆吃掉 2 坪，
在台北、新北這種地價，一坪就是幾十萬在飛。
風險三：日後調處、訴訟難度成倍增加
土地法第 59 條規定：土地權利發生爭執時，
先由地政機關調處，不服調處結果，需在 15 日內向法院起訴。
沒有一份清楚的鑑界成果圖，你在調處、訴訟桌上，起跑點就先輸一截。
鑑界申請完整流程：文件、步驟、費用
誰可以申請？要準備什麼？
- 可以申請的人：
- 土地所有權人
- 土地管理人、管理機關
- 經法院判決、調解成立的權利人
- 要準備的文件（各縣市細節略有不同）：
- 土地複丈申請書（或土地複丈及標示變更登記申請書）
- 權利書狀或不動產登記謄本
- 申請人身分證明文件
- 印章
- 若委託他人辦理，需附委託書與代理人身分證
官方流程怎麼跑？（15 日內應辦竣）
地籍測量實施規則第 211 條、第 216 條是地政流程的核心：
- 受理後，地政事務所會：
- 排定複丈日期、時間、會同地點
- 填發「土地複丈定期通知書」，寄給申請人與關係人（鄰地）
- 申請人到場會同辦理，若未到場 → 視為放棄複丈申請，費用不退
- 原則上，扣除補正期間，自收件日起 15 日內應辦竣
現場會發生什麼？為什麼你一定要到？
第 211 條寫得很白：申請人需到場會同辦理，
未到場或未依規定埋設界標者，視為放棄。
現場關鍵三件事：
- 測量人員依地籍圖與圖根點，實測出各界址點位置
- 要你在指定點位上埋設界標（制式土地界標費用已包含在施測費中，依 2023 新制）
- 在土地複丈成果圖上簽名或蓋章確認
不到場 = 放棄發言權，
日後若有爭議，你自己很難再推翻現場成果。
費用怎麼算？為什麼大家都說大約 4,000～5,000 元？（以台北市為例）
台北市官方收費標準
台北市政府地政局「土地複丈收費」頁面，對土地鑑界複丈費列得非常清楚：
土地鑑界複丈費 = 基本費 + 施測費
- 基本費（按土地面積分級）
- 未滿 200 平方公尺：2,500 元
- 200 以上、未滿 1,000 平方公尺：3,000 元
- 1,000 以上、未滿 10,000 平方公尺：3,500 元
- 10,000 平方公尺以上：4,000 元
- 施測費
- 以每 5 個指定鑑定界址點或測量標的點為 1 單位
- 每單位 1,000 元
- 不足 5 點，仍以 1 單位計（= 1,000 元）
這套標準，是依內政部公布的「土地複丈費及建築改良物測量費收費標準」來實施
台北市實際試算案例（680 平方公尺、3 個界址點）
案例：
- A 地號土地：面積 680 平方公尺
- 要鑑定的界址點：1、2、3 共 3 點
1️⃣ 基本費
- 680 平方公尺 → 落在「200～1,000 平方公尺」級距
- 基本費 = 3,000 元
2️⃣ 施測費
- 3 個界址點
- 規則：每 5 個界址點為 1 單位，不足 5 點仍以 1 單位計
- 所以：施測費 = 1 單位 × 1,000 元 = 1,000 元
3️⃣ 總費用
土地鑑界複丈費 = 3,000 元（基本費）＋ 1,000 元（施測費）＝ 4,000 元
這也是為什麼不少專業網站、房產文章會說：「一筆小到中型土地在台灣多數縣市做鑑界，規費大多落在約 4,000～5,000 元。」
想自己估費用？可以用官方試算工具
台北市提供「地政規費試算系統」，可以選「土地複丈」，輸入面積、界址點數，試算規費：
建議做法：
- 決定要不要鑑界之前，先打開試算工具算一遍
- 心裡有數，就不會被「坊間說法」左右判斷
實務 Q&A：鄰居不來、結果不滿意、誰該出鑑界錢？
Q1：鄰居不來，可以照常鑑界嗎？
可以。
依第 211 條：
- 申請人未到場 → 視為放棄複丈，費用不退
- 但條文並沒有說「關係人不到場就不能測」
- 各地政事務所實務說明也都寫：關係人未出席，得逕行複丈
結論：
只要你是申請人、有到場，
鄰居裝死不來，案件一樣會往前走。
Q2：我對鑑界結果不滿意，可以要求改測嗎？
可以申請「再鑑界」。
- 對原鑑界結果有異議 → 可再申請土地複丈（再鑑界）
- 由上級機關或指派人員重新測量
- 再鑑界結果仍不服 → 僅能走訴訟或其他紛爭解決機制
- 地政機關不得受理第三次鑑界
Q3：我繳了費用、又不想測了，或資料補不出來，錢可以全退嗎？
依內政部修正後的收費標準與各地政局整理說明：
- 通常是按「作業進度」退部分規費，而不是全額退
- 例如：尚未派員外出前撤回 → 退較多；已派員外出 → 扣除相當費用
實務上，各地政事務所網站都會列明「撤回、駁回時的退費規則」，
送件前，建議先看清楚或直接打電話問。
Q4：鑑界測出來，鄰居房子真的越界了，可以強迫他拆嗎？
要看事實細節，核心法律是民法第 796 條與相關規定：
- 若對方非故意或非重大過失越界，且你曾知情而未即時異議 → 法院多半傾向以償金、購買越界部分土地方式處理
- 若屬惡意侵占、或構成侵權行為 → 拆除的機率就高得多
因為涉及非常多細節（時間點、是否曾異議、建物種類等），
這一題實務上必須交由律師，搭配鑑界成果、照片、往來訊息一起評估。
Q5：中古屋買賣，鑑界費用到底應該是買方還是賣方出？
重點：目前法規沒有硬性規定，完全是「契約怎麼寫就怎麼算」；本質上是契約自由問題。
常見三種實務做法：
- 由賣方負擔（風險歸屬上較合理）
- 很多不動產買賣契約範本，會把「土地鑑界費用」列在賣方應負擔費用之一。
- 邏輯是：賣方要交付「界線清楚、無越界瑕疵」的標的物，
鑑界本身就是在「證明貨物沒有瑕疵」，自然由賣方出錢。
- 由買方負擔（買方額外主動要求）
- 若原本談好的條件沒有包含鑑界，是買方事後追加要求，
實務上可能談成：買方全出或買賣雙方分攤。
- 若原本談好的條件沒有包含鑑界，是買方事後追加要求，
- 雙方各出一半（折衷型）
- 雙方都想要這張成果圖來保護自己，
- 在議價空間有限的情況下，拆帳是仲介現場常用的折衷方案。
契約實務建議：
在預約單或正式買賣契約裡，
可以直接寫一條類似這樣的條文：
「本件如辦理土地鑑界，其土地複丈規費及相關代辦費用，由【 買方／賣方／買賣雙方各半 】負擔；
賣方並應於點交前完成土地鑑界及界址點交予買方。」
寫白、寫死，比事後吵誰該出錢有效得多。
