謄本

 

謄本簡介

什麼是謄本？謄本簡單來說就是一份記載不動產產權狀態的文件，包含土地謄本和建物謄本，兩者是了解房屋產權最重要的依據。土地謄本記載著土地登記的資訊，而建物謄本則記載著建物的登記狀況。當進行房屋買賣或房屋貸款時，謄本可以提供土地房屋的最新登記資訊，包含所有權狀態、抵押權等，特別是在申辦二胎房貸時，了解物件的抵押情況，確保申請的房屋貸款能順利進行，避免日後糾紛發生。

如果把權狀比喻為不動產的身分證，那麼謄本就像是不動產的履歷。權狀是一種靜態文件，通常由屋主保管，內容不會隨時間變動，記載的內容較為簡略，且主要作為輔助文件使用。而謄本則屬於動態文件，內容由地政機關隨時更新，記載更全面且詳細。

在法律層面上，謄本才是主要文件，因為依據民法第758條規定：「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。」這裡所說的「登記」正是指謄本上的登記，因此，只有在謄本上登記的產權變動才具有法律效力。

 

謄本的種類

謄本可以依照申請者身份及揭露的資訊不同分為三類：

• 【第一類謄本】僅限於登記名義人或其代理人申請，揭露完整的個人資料。簡單說就是限本人申請。
• 【第二類謄本】所有人都可申請，但因個資法保護，部分資訊會被隱匿。例如登記名義人的出生日期、部分姓名及身分證號碼等。
• 【第三類謄本】僅限與登記名義人有法律利害關係者申請，這類謄本隱匿部分個資，但會揭露完整的姓名和地址，以便用於訴訟或法律相關程序中。

 

謄本的內容解析

謄本主要分為三個部分：標示部、所有權部和他項權利部。

• 【標示部】標示部記載的是不動產的基本資料，類似於一張物件的身份證，包含土地或建物的登記資訊，能幫助你判斷不動產的位置、性質及面積等。
• 【所有權部】記錄所有權人資訊，包含姓名、權利範圍、當期地價等。
• 【他項權利部】他項權利部記載的是所有權之外的其他權利，這部分資料涉及不動產是否有抵押權、地上權等，特別是在申請房貸或二胎房貸時，需要仔細查閱此部分的資訊。

 

權狀

 

權狀簡介

權狀是一份正式的法律文件，證明個人對不動產擁有的合法所有權，無論是【建物權狀】、【土地權狀】，還是【停車位權狀】，它們都是不動產交易過程中不可或缺的文件。這些權狀詳細記載了所有權人、土地或建物的面積、權利範圍、地號、持分等資訊，確保買賣雙方清楚不動產的實際狀態。在不動產交易和貸款申請時，權狀是確認產權的重要依據，特別是在申請房屋貸款、土地貸款或不動產貸款時，銀行會根據權狀來評估貸款風險。

(口語常說的房屋權狀，其實就是建物所有權狀、土地所有權狀和停車位所有權狀的統稱)

 

土地所有權狀

土地權狀是確認土地產權的核心文件，當你擁有或購買土地時，這張文件將記錄土地的相關資訊。土地權狀的結構包括以下幾個主要欄位：

• 【所有權人資料】
  這個欄位明確記載土地的所有權人，包括姓名和身份證字號。這些資訊能夠清楚指出土地的合法持有人。在進行土地交易時，買家需要確認賣家是否為真正的所有權人。如果賣家並非所有權人，則需查看是否有經過授權委託來進行交易。
• 【坐落】/【地號】/【地目】
  每筆土地有其對應的地號，而每筆地號只會有一張正本權狀，這是土地在地政機關的唯一識別碼。地號通常由兩組數字所組成，例如1234-5678。如果一棟建築物坐落於多筆土地上，則會有對應的多筆土地權狀。地目是用來記載土地的使用性質，如住宅用地或商業用地等，然而【自106年後，內政部第 1050436952 號發函後，地目制度已廢除】，因此新版的權狀上將不再顯示這個欄位。
• 【面積和權利範圍】
  土地的面積以平方公尺顯示，換算成坪數時需乘以0.3025，這些數字用於確認土地的實際大小。如果土地由多人共同持有，權利範圍則會顯示每個人所擁有的比例。例如，如果一個人擁有該土地一半的權力，則會顯示「*********2分之1*********」，若是完全持有，則會標示成「*********1分之1*********」。
• 【權狀字號和登記日期】
  這是地政事務所核發給權狀的編號，以及權狀登記於地政系統的日期。這些資料能夠幫助地政機關及房地產業界追蹤產權的登記情況。

 

建物所有權狀

建物所有權狀（或簡稱建物權狀）是房屋的所有權文件，它記錄了建物的基本結構、面積、層數及用途等詳細資訊。這些資訊對於房屋交易、貸款申請、以及後續的物業管理非常重要，以下是建物權狀的主要內容解析：

• 所有權人及統一編號

這個欄位記錄了建物的所有權人姓名及其身份證字號，用來確認房屋的合法所有者。進行交易時，確認賣方與所有權人是否為同一人。如果由代理人代為處理，則需查看授權書以確認合法性。

• 建物標示
  • 【坐落】 / 【建號】這裡記載建物所在的段別與建號，是房屋在地政機關登記的唯一識別碼，類似於土地權狀的地號，幫助你查找建物的具體位置。
  • 【門牌號】門牌號指的是房屋的地址編號，與屋主的戶籍地址或通訊地址無關。它僅用來標示建物所在的具體位置。
  • 【建築完成日期】這個欄位顯示房屋的建造完成時間，通常用來判斷建物的屋齡，這對於房屋的價值評估及貸款過程中非常重要。
  • 【主要建材】這部分記載房屋的主要結構材料。最常見的是鋼筋混凝土結構，但也有採用新式鋼骨結構或較早期的磚造建物。建材的種類會影響到房屋的耐久性、抗震性和維修成本。
  • 【主要用途】建物的用途決定了它的使用限制，最常見的用途是住家用或商業用，部分建物可能為工業用。
  • 【建物層數】/【層次】層數是指整棟建物的總樓層數，而層次則是你所擁有的樓層。每一層次(樓層)，都會有對應的面積標示。
• 建物面積與附屬建物
  • 【面積】這是指房屋的主建物面積，即房屋的室內使用空間，包括客廳、臥室、廚房、浴室等主要區域。需要注意的是，主建物面積不包括附屬建物和共有部分，這些面積會在其他欄位單獨列出來。
  • 【附屬建物】附屬建物是與房屋相連且為屋主專屬的部分，如陽台、雨遮、露臺等。這些附屬空間的面積會單獨列在建物權狀中，並與主建物面積區分開來。附屬建物雖不直接計入主建物的總面積，但它對房屋的實際使用空間有很大的影響。

 

停車位權狀 / 車位所有權狀

停車位權狀是確認停車位所有權的文件，停車位主要分為兩類：有獨立權狀和登記在共有部分內的車位。這區分直接影響停車位能否單獨交易。以下是停車位的分類：

• 【法定停車位】法定停車位是依《建築技術規則》設置的最低車位數，屬於大樓公設的一部分，雖然購買後有產權，但並無獨立的權狀，無法單獨交易，只能隨房屋一同移轉。【這類停車位不能與主建物拆開買賣，只能售予同大樓住戶】。
• 【增設停車位】增設停車位是建商在法定車位之外額外規劃的車位，通常擁有獨立權狀，可以自由交易，無需依附於房屋產權。
• 【獎勵停車位】政府透過容積獎勵鼓勵建商增加的停車位。

 

權狀的用途與重要性

在申請房貸或進行不動產抵押時，權狀的作用不可忽視。權狀主要用途之一是作為買賣不動產的合法依據，當購買房屋或土地時，買家可以要求賣家提供權狀，以確認對方是否擁有合法的所有權。此外，在申請二胎房貸或房屋二胎等融資方案時，銀行會檢視權狀內容來確認物件是否已經有一胎貸款或其他抵押狀況。如果房屋已經有抵押記錄，權狀能清楚顯示目前的負擔，確保貸款的安全性。

 

如何透過房博士進行權狀查詢與貸款申請

當你對權狀的資訊不夠清楚，或不確定如何利用權狀進行貸款時，可以考慮透過房博士進行專業諮詢。房博士能幫助你解答有關權狀查詢、房屋二胎、持分貸款等問題，並協助進行詳細的產權分析。無論你是計劃買房、貸款，還是處理財務問題，透過專業顧問的協助，能讓你更好地理解權狀的作用，並做出最適合的決策。

 

總結來說，權狀不僅是確認不動產產權的合法證明，在房屋買賣、貸款申請及不動產抵押中，更是至關重要的文件。通過了解權狀的用途及細節，你可以更有效地應對各種不動產相關的交易與貸款需求。